Proprietar sau chirias ? Efectul dobanzii variabile

Articolele din seria Proprietar sau chirias continua! Pentru intelegerea acestui articol, in cazul in care nu ai citit articolele precedente din aceasta serie, iti recomand cu caldura sa iti arunci un ochi peste ele inainte de a continua cu acesta. Altfel va fi cam greu sa intelegi ceva.

  1. Proprietar sau chirias ? Analiza pe care trebuie sa o faci inainde de a decide
  2. Proprietar sau chirias ? Efectul cresterii preturilor in imobiliare
  3. Proprietar sau chirias ? Efectul ROBOR si al acumularii principalului

Efectul dobanzii variabile

In inchierea articolului precedent din aceasta serie am vazut cum efectul cresterii ROBOR are o influenta foarte mare. Sa ne aducem aminte cum arata graficul in conditiile in care presupunem o crestere a dobanzii de 2% / an. In cazul nostru, acest 2% pe an inseamna 7.24 EUR/luna in primul an.

Long-term, mai exact dupa 10 ani este intr-adevar mai eficient financiar sa fiu proprietar. Hai sa vedem insa ce se intampla daca consideram ca dobanda va creste cu 2.5% pe an.

Domnule CarutaCuBani, nu-mi place ce vad….

Nu-i chiar atat de rau aventurierule. Sa o luam cu inceputul. Citind graficul am putea spune ca e mai avantajos sa fiu proprietar intre anii 12 si 29. Daca stau 30 de ani insa e mai avantajos sa fiu chirias.

Nu inteleg cum este posibil ?

Simplu. Datorita puterii dobanzii compuse aplicata investitiilor pe care le-am facut ca si chirias. Totusi, dupa cum ziceam, lucrurile nu stau chiar atat de rau. Daca ar fi sa extindem graficul si dupa anul 30, am observa ca din anul 31 iar este mai eficient sa fiu proprietar. Explicatia este iarasi simpla: nu mai am credit de plata si pot investi mai mult ca proprietar.

Sa vedem insa ce se intampla daca dobanda creste cu 3% / an.

Hmmm se pare ca in acest caz mai bine raman chirias.

Dar daca dobanda creste cu 4% / an ?

Cred ca deja este clara concluzia. Prin aceste grafice nu am vrut decat sa evidentiez efectul extrem de important al dobanzilor variabile. Ca sa observam in toata splendoarea perversitatea dobanzii variabile, in graficul urmator consider ca dobanda este fixa pe toata perioada de creditare. Apropo, aceasta varianta nu este o utopie. Multe banci din alte tari din UE dau astfel de credite.

O diferenta de la cer la pamant as spune. In acest caz, putin dupa anul 7 devine mai rentabil sa fiu propritar, si inca cu cat….

Da Domnule CarutaCuBani, dar in Romania nu exista credit cu dobanda fixa pe toata perioada de creditare…

Asa este, nu exista. In schimb avem credite cu dobanda fixa pe primii 10 ani. In urmatoarea analiza iau in considerare o dobanda fixa pe primii 10 ani. Bineinteles, consider ca dobanzile cresc cu acelasi 2% / an, doar ca in primii 10 ani pentru aceasta analiza, dobanda este fixa pentru creditul meu.

Interesant. Acum este mai eficient financiar sa fiu proprietar dupa 8 ani si cateva luni. Comparand cu primul grafic din acest articol, am castigat aproape 2 ani.

Stiu ca am spam-at acest articol cu grafice, dar am vrut sa evidentiez fara prea multe cuvinte cea mai urata componenta a creditului imobiliar: variabilitatea dobanzii.

Personal, prefer dobanda fixa in aproape orice situatie. Care ar fi riscul unei dobanzi fixe ? Ca dobanzile sa scada dramatic in urmatorii ani. Putin probabil, dar chiar daca ar fi asa, as reduce “pierderile” prin refinantare la noua dobanda.

Acum ca am inteles si efectul dobanzii variabile, suntem gata ca in urmatorul articol din aceasta serie sa atacam un alt punct super interesant: durata creditului.

Inainte de la revedere

Am primit mai multe mesaje in care am fost rugat sa spun in ce investesc pe bursa. Astfel, voi incepe in curand o noua serie ce isi va propune gasirea portofoliului perfect. Vom invata despre volatilitate si cum sa o controlam, vom calcula deviatii, vom invata cum sa utilizam tool-uri de pe morningstar, cum sa investim ponderat pe tipuri de piete/sectoare, cum sa alegem cele mai eficiente produse dpv al taxelor cat si al comisioanelor, vom analiza home bias-ul, vom invata la ce sa ne uitam intr-un Key Investor Information Document (KIID), cum sa ne alegem broker-ul etc. Multa analiza, matematica si grafice superbe se anunta la orizont. I’m lovin’ it!

3 thoughts on “Proprietar sau chirias ? Efectul dobanzii variabile”

  1. Man, you are great!!!

    Iti spun asta nu doar pentru ca dezbati cu notiuni tehnice, niste subiecte foaaaarte interesante.
    Ne bucuram ca mai sunt oameni dornici sa impartaseasca din experientele si informatiile detinute, nu doar in cazul unor intalniri programate si pe baza unor taxe de participare.

    Eu unul investesc pe piata de capital si cea imobiliara din Romania de aproape 10 ani si mi-as dori foarte mult sa gasesc un grup de investitori cu care sa cream un fond, sa avem acces la finantare bancara pentru a face achizitii de masa la urmatoarea criza….care se cam prefigureaza.

    Felicitari si la cat mai multe articole interesante.

    1. Merci de apreciere Valentin.

      Si eu am anumite ganduri de ‘expansiune’, de trecere la next level cum ii zic eu, in Bucuresti. Problema mea nu este finantarea. In ziua de azi este relativ usor sa gasesti finantare, si nu neaparat prin banci. Coruptia este insa cea care ma tine in stand-by. Daca ai chef de discutii pe tema asta, ma poti contacta oricand pe mail sau FB.

      Mult succes cu investitiile 😉

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.