Proprietar sau chirias ? Analiza pe care trebuie sa o faci inainte de a decide

Fiind un impatimit al imobiliarelor, ce subiect mai bun decat unul legat de imobiliare puteam alege in deschiderea blogului ? Cu alte cuvinte, in loc de hello world, hello imobiliare!

Wow, un blog cu si despre investitii imobiliare in Romania. De cand asteptam asta Domnule CarutaCuBani!

Salut aventurierule! Nu numai despre investitii imobiliare voi scrie, dar asta vei vedea in timp. Surprize vor fi multe, acum insa sper ca ai popocornul si paharul plin caci avem de discutat…

Romanii si proprietatile

Romanii sunt campioni in UE la capitolul proprietari: 96% dintre noi detinem un imobil. Suntem destul de departe de locul doi (Lituania) unde 90% detin propriile imobile, media europeana plansandu-se la 70%.

Si ce este rau in asta ?

Intr-adevar, nu este nimic rau atat timp cat decizia de a deveni proprietar este luata in cunostinta de cauza. Achizitionarea unei locuinte este in cele mai multe cazuri cea mai mare cheltuiala din viata unui roman.

Investitie vrei sa zici ?

Auch, simt cum ma provoci. Cumpararea unui imobil avand ca scop locuinta proprie NU este o investitie ci o cheltuiala. Probabil voi elabora la un moment dat intr-un articol, dar astazi avem lucruri mai importante de discutat.

Pareri impartite

In ziua de azi chiar si printre persoanele cu o educatie financiara ridicata exista discutii contradictorii legate de imobiliare. O parte sustine ca este mai bine sa fii proprietar, pe cand cealalta parte e de parere ca este o mare greseala.

Argumentele pro si contra se invart in jurul unor subiecte ce lasa loc de intrepretare. Cateva example ar fi

  • Libertate – daca esti proprietar esti legat de imobil, daca esti chirias esti liber sa te muti oriunde cu jobul.
  • Psihologic – daca esti proprietar te simti mai bine stiind ca ai imobilul tau.
  • Bani aruncati pe fereastra – daca esti chirias arunci bani pe fereastra, daca esti proprietar iti platesti imobilul.
  • Ce faci la batranete daca nu ai un loc al tau ? etc

Desigur, este foarte bine, chiar indicat, ca toata lumea sa se gandeasca la astfel de argumente sa vada cum se potriveste fiecare punct pe propriul caracter. Dar noi suntem aici pe un blog de finante personale de calitate. Nu pot fi multumit cu astfel de motive ce lasa loc de interpretare si care mai sunt si diferite de la persoana la persoana.

Intr-adevar, cu acest articol voi incepe o serie care va analiza tehnic ce este mai bine, sa fii proprietar sau chirias ?

Factori tehnici

Raspunsul la intrebarea din titlul articolul depinde de foarte multi factori tehnici printre care:

  • Pretul locuintei raportat la pretul chiriei.
  • Inflatia
  • Rata dobanzii la creditul imobiliar.
  • Marimea avansului.
  • Durata creditului.
  • Costurile ce deriva din faptul ca esti proprietar.

Sa incepem zic…

Sa presupunem ca sunt chirias si ma gandesc sa devin proprietar. Momentan stau in chirie in 2 camere intr-o zona semicentrala langa metrou. Norocul a dat peste mine si am gasit un apartament de 2 camere in aceeasi zona la un pret de 75.000 EUR. Cat m-ar costa sa il cumpar si sa devin proprietar ? Ar trebui sa dau un avans de 15%. Presupunem ca apartamentul e intr-o stare buna si trebuie sa fac doar renovari minore plus mobilare si utilare. Tabelul de mai jos detaliaza cheltuielile.

Tip de cheltuialaSuma [EUR]
Pret apartament75.000
Avans11.250
Credit bancar63.750
Mobilare / utilare6.000
Cost notar800
Fond rulment25 / an
Impozit30 / an

Tinand cont ca momentan platesc 400 EUR lunar (4.800 EUR/an) chiria pentru cele 2 camere, este sau nu mai eficient sa devin proprietar ? Hai sa ne luam la tranta cu matematica si sa vedem!

Primul lucru pe care ar trebui sa-l fac este sa vad cat m-ar costa creditul lunar. Presupunem ca am gasit o banca ce-mi acorda credit pe 85% din cei 75.000 cu 5.5% pe 30 de ani. Aceste informatii sunt afisate in tabelul de mai jos.

Tip de activitateCifre
Suma creditata [ 85% din 75.000]63.750 EUR
Dobanda5.5%
Durata creditului30 de ani
Plata credit pe luna361.97 EUR
Plata credit pe an [x12 lunar]4343.58 EUR

OK, acum deja avem cu ce se comparam. Daca pe chirie dau 4.800 EUR / an, daca as deveni proprietar as da 4343.58 EUR.

Dar daca esti proprietar nu trebuie sa platesti si impozit si fondul de rulment anual ?

Foarte pespicace! Intr-adevar, trebuie sa adaugam la 4343.58 EUR cei 25+30 EUR. Asta inseamna ca de fapt costurile mele anuale ca si proprietar ar fi de 4398 EUR vs 4.800 EUR ca si chirias, diferenta fiind de 402 EUR.

Aha, foarte tare Domnule CarutaCuBani! Am inteles, deci e mai bine sa devii proprietar in acest caz.

Te pripesti cam tare aventurierule. Acele sume nu spun mare lucru. Ele constituie doar baza de la care pornim analiza. Te-am avertizat de la inceput sa ai de mancare si de baut ca avem de munca.

Analiza

Am ajuns la concluzia ca anual am 402 EUR mai mult la dispozitie daca devin proprietar cumparand acel apartament de 2 camere. Insa trebuie sa luam in calcul si faptul ca am dat un avans de 15% (11.250 EUR), plus 800 EUR la notar, plus 6.000 EUR mobilat si utilat, plus 55 EUR impozit si fond rulment ca sa devin proprietar. In total ma costa 18.105 EUR.

Daca sunt chirias, as investi acei 18.105  EUR la un randament anual de 6.8% peste inflatie. Acest numar nu este luat aleatoriul. El reprezinta randamentu anual istoric al actiunilor.

Simt ca lucrurile devin complicate…

Nimic nu este complicat, hai sa facem un rezumat.

  • daca devin proprietar am 402 eur in plus in primul an. In urmatorii ani diferenta se va mari, caci voi considera o crestere de 2% / an pentru chirie. Aceaste sume le pot investi la un randament de 6.8%.
  • daca raman chirias am 18.105 EUR cash pe care il pot investi la 6.8%. Pe de alta parte ‘pierd’ acei 402 eur in primul an caci chiria ma costa 4.800 EUR. In anii urmatori pierd un pic mai mult pentru ca dupa cum am mentionat, vom lua in calcul o inflatie a chiriei.

Tinand cont ca este primul articol din serie si avem nevoie doar sa cream baza pentru urmatoarele, presupunem ca pentru cei 30 de ani de credit nu ni se maresc costurile de proprietar. Deci platim anual timp de 30 de ani 4398 EUR (ca sa fim precisi 4398.59).  Pe de alta parte presupunem o inflatie de 2% pe an pentru chirie.

Tinand cont de cifrele calculate de pana acum putem calcula ce se intampla pe urmatorii 30 de ani. Tabelul de mai jos cuprinde aceste calcule.

In anul 0 si ca propietar si ca chirias am la dispozitie 18.105 EUR atat la inceput de an cat si la sfarsit de an.

In primul an, ca proprietar nu mai am nimic ca am cheltuit acei 18.105 EUR sa fac achizitia. Costurile mele anuale fiind de 4398.59 EUR, calculate anterior in articol. La sfarsit de an in schimb am 401.41 EUR deoarece costurile anuale ca proprietar sunt mai mici decat cele de chirias.

Tot in primul an ca chirias incep in forta cu 18.105 EUR in buzunar pe care ii investesc la un randament de 6.8%. La final de an raman cu 18.105 EUR *1.068 minus diferenta dintre cheltuielile costurilor de chirias si al costurilor de proprietar. Asta inseamna ca la final de an raman cu 18934.73 EUR.

De la al 3-lea an pana la final aceasta logica se repeta.

Interpretare

Acum partea cu adevarat interesanta: interpretarea datelor! Voi folosi datele din tabelul de mai sus in format de grafic sa fie mai usor de vizualizat ce se intampla.

Pe orizontala avem numarul de ani de la 1 la 30, deci toata durata de creditare. Pe axa vertixala avem sume in EUR. Mai exact cifrele din coloanele “sfarsit de an” din tabelul de mai sus.

Linia albastra reprezinta cifrele de la sfarsit de an in cazul proprietarului iar linia orange in cazul chiriasului.

Ahaaaaa. OK, recunosc, nici pe grafic nu inteleg nimic…

Acest grafic ne arata daca intr-adevar e mai bine sa raman in chirie sau sa devin proprietar.

Iti place sa prelungesti suspansul… Vrei te rog sa explici odata ce inseamna graficul asta ?

Graficul ne spune urmatoarele:

  1. Ca este mai bine sa devin proprietar doar daca stau minimum 16 ani (vezi intersectia axelor) in apartamentul pe care il cumpar. Nu e cea mai inteligenta decizie (dpv financiar) sa-l vand si sa ma mut inainte de 16 ani.
  2. Pe cale de consecinta este mai bine sa raman chirias daca am de gand sa stau doar 10 de ani de exemplu in noul apartament.

Poate ati obersvat ca la un moment dat linia orange ajunge pe minus. Asta nu semnifica nimic dramatic. Pur si simplu inseamna ca abia din acel moment am nevoie de bani aditionali ca sa-mi platesc chiria.

Cred ca am inceput sa inteleg cat de cat.

Super! In mare, nu am facut nimic altceva decat o corelatie intre costurile asociate proprietarului si cele asociate chiriasului. Totusi, acesta analiza nu a luat in calcul foarte multe lucuri, fiind doar o analiza de baza. Iti mai aduci aminte ca la inceputul articolul am vorbit de 6 factori tehnici ce au un rol esential in gasirea raspunsul la intrebarea noastra ?

Aaa da, uitasem! Unde au fost acesti factori inclusi in analiza ?

Vestea proasta este ca nu au fost. Vestea buna insa este ca pentru articolele viitoare avem o baza de unde sa pornim. Astfel, vom putea include acei factori ca sa avem o vedere de ansamblu mai clara si sa putem raspunde rational la intrebarea: este mai bine chirias sau proprietar ?

In articolul viitor deja analiza include si cresterea in valoare in timp a apartamentului.

In incheiere

Recunosc ca acest articol poate fi uneori dificil de urmarit, incluzand foarte multe cifre si detalii comprimate. Imi cer scuze daca ti-a provocat dureri de cap trecand prin atatea cifre. Partea buna este ca pentru urmatoarele articole din serie avem deja baza si va fi mai usor. Curaj! Daca simti ca nu ai inteles un detaliu, te incurajez sa il mai citesti inca o data. Cine stie, poate gasesti chiar si o greseala de-a mea tinand cont de ora la care am scris acest post.

Cam atat pe ziua de astazi. Pe curand.

29 thoughts on “Proprietar sau chirias ? Analiza pe care trebuie sa o faci inainte de a decide”

  1. Niiice! Sa fie intr-un ceas cu noroc! Era si pacat sa nu scrii (si) in romana, mai ales ca ai investitii imobiliare in Ro, prin urmare si o multime de cunostinte de sheruit!
    Referitor la subiectul articolului…well, eu sunt in categoria celor care au preferat sa cumpere, dar realitatea si taxele si dobanzile de aici sunt altele :).
    Credit pe 30 de ani (exista asa ceva in Ro?) si 5.5% dobanda???? mi se pare huge…

    1. Multumesc. In acest articol am luat un exemplu real din Romania, Bucuresti. Analiza in schimb poate fi facuta pe orice imobil, din orice tara, inclusiv Belgia. Framework-ul ramane valid.

      Da, in Romania dobanzile sunt mult mai mari decat in Belgia. Insa nici Belgia nu e prea breaza daca stai sa te gandesti la taxe (frais d’enregistrement, notar, impozit). Fiecare tara cu avantajele si dezavantajele ei.

      1. Domnul CarutaCuBani, belgia are ea taxe mari (up to 16.5%) dar mai are ceva-uri: deducere de taxe pt achizitie prima proprietate si locuit in ea (deci sub 12% in loc de 16.%, si unele locuinte si mai mult!), deducere de taxe pt platitor de ipoteca, deducere de taxe pt asigurare imobil proprietate personala, dobanzi f. mici, si alaturi de posibilitatea de a declara cheltuieli profesionale ca activitate acasa, descoperii ca de fapt locuinta mea este o investitie ce imi returneaza nu doar confort psihic familiei ci si cateva mii de euro anual.

    2. IuliaBe, prima mea achizitie in Bucuresti a fost pe 28 ani cu dobanda 8.xx% (ca nu mai stiu daca era 8.05 sau 8.5 😀 ). Deci na. Am platit anticipat dar multi nu pot, ca si-au luat maximum locuintei posibile la venitul lor…. dar asta e si la altii

  2. Foarte buna analiza!
    Din pacate pt multi oameni, aprt unde locuiesc e singura investitie. Cel putin la mine asa a fost ceva ani.
    Altfel, pt un randament mai mare, am economisit si dupa achizitionat si facut plati anticipate – cei 28 ani au ramas 8.

    Un scenariu pe care nu l-ai luat in calcul este ca e posibila mobilitatea si pt proprietari. Adica dupa X ani de locuit in locuinta proprie, daca e cerut de job, de mutat in chirie si inchiriat aprt. proprietate. E ceea ce am facut eu – si cu siguranta ca la o alta schimbare de job voi face la fel: goli economiile si achizitiona iar.

    1. Merci. Intr-adevar, sunt foarte multe lucruri pe care nu le-am luat in calcul. Nu aveam cum intr-un singur post. De aceea, asa cum am mentionat in articol, acesta nu este decat primul dintr-o serie ce urmeaza a fi publicata 🙂

  3. Interesant graficul. Nu facusem unul asemanator dar eram convins ca raspunsul nu este alb sau negru, merita sa inchiriezi dar nu le termen lung. Asa si proprietar, nu merita sa cumperi 2 camere si sa vinzi in 5 ani pentru a lua 3, iesi in pierdere. Succes cu noul blog!

    1. Multumesc. Intr-adevar raspunsul nu este alb sau negru 🙂 Depinde de mai multi factori pe care ii voi descrie in articolele viitoare.

  4. Nu ai luat în calcul și suma plătită din principal la credit care înseamnă acumulare + faptul că în contextul prezentat de tine garantat crește și prețul imobilului. Iar randamente de 6% peste inflație in ultimii 2-3 ani doar cu un mare noroc puteai obține. Daca refaci calculele e mult mai avantajos sa cumperi.

    1. 6% peste inflatie in ultimii 2-3 ani este putin! Numai s&p500 a avut 12.12% anualizat in ultimii 3 ani, inflatia fiind fff mica in acesti ani (romania chiar avand deflatie la un mom. dat). Cine a obtinut sub 6% cum zici tu in ultimii ani, clar ar trebui sa isi mareasca bagajul de cunostinte investitionale.

      1. Ok, deci trebuie precizat că trebuie să ai un bagaj investițional bogat să obții anumite procente, nu e un skil la îndemâna oricui.
        Nu mi ai răspuns la întrebare, deci să înțeleg că e complet greșit exemplul tau câtă vreme nu ai luat în calcul suma acumulata din principal la plata creditului?

        1. Alexandru, am fost extrem de explicit mentionand ca acest articol nu este decat primul dintr-o serie la finalul careia vom afla raspunsul complet. Pe acest prim articol construiesc, pas cu pas, cu fiecare articol viitor o analiza cat mai complexa incluzand toate elementele influente.

          De asemenea, multumesc ca pe viitor sa iti expui intr-un singur comment parerile. Postand cate un comment diferit pe fiecare idee pe care vreo sa o expui, creezi spam. Mersi inca o data.

  5. Lucrurile se schimbă iarăși radical daca faci creditul pe maxim 20 ani chiar daca ai rata ceva mai mare. Credit pe 30 ani nu își face nimeni care are ceva cunoștințe elementare de economie.

    1. Da, lucrurile se schimba. Dar probabil nu cum iti imaginezi. Daca vei urmari si articolele viitoare din aceasta serie vei afla.

      1. Daca faci un calcul corect, nu cum l ai făcut pe cel de mai sus, o sa ai surprize plăcute. Un credit făcut cu cap îți poate aduce mari avantaje financiare și beneficii.

  6. Daca tu ai randament de 6% garantat și prețul imobilului creste lejer cu 6% pe an. Daca ai reușit să prinzi la 75k euro un apartament bun vechi sau nou iarăși ai făcut super afacere, apartamente bune sunt din ce in ce mai puține. Când ai familie, copii, e greu sa găsești locuințe de închiriat decente și ai nevoie de o locație stabilă Intr o anumită zona. Si în chirie ai nevoie de mobila și electrocasnice, poate nu vrei să doarmă familia ta pe o saltea veche sau o canapea uzată, poate vrei un frigider nou al tău nu unul uzat plin de bacteriile altor chiriași, vrei o alta configurație a mobilei, ai o fetiță și vrea mobila roz, nu poți să găsești un apartament sa fie pe placul familiei etc.La noi sunt puține imobile special achiziționate sau construite pentru chirie unde să poți locui liniștit zeci de ani. Legea chiriașului este o gluma proasta, nu te protejează cu nimic. Când ești om serios, ai familie, ai nevoie sa locuiești cu acte în regulă, viza de flotant, eventual buletin pe adresa respectiva, trebuie să plătești niste taxe pe la ANAF etc. Lucrurile sunt mult mai complicate.

    1. Alexandru, daca ai randament 6% la actiuni nu inseamna ca ai lejer 6% crestere si la pretul imobilului. Hai sa-ti spun un secret. Istoric vorbind, actiunile au avut un radament de 6.8%/an peste inflatie. Stii cat au avut imobilele ? 0.1% peste inflatie. Da, ai citit bine, imobiliarele au crescut in general cu inflatia.

      Te invit sa urmaresti si viitoarele articole de pe acest blog.

      1. In Romania momentan nu poți avea un istoric clar și o statistica, s a cumpărat în disperare funcție de cum au alimentat băncile cu credite sau banii celor munciti in străinătate.
        Nici aici nu mi ai răspuns la nici o întrebare. Când faci o analizăza din punct de vedere locativ și un credit cu o suma substantiala, trebuie să gândești ceva mai complex. Daca era vorba de un telefon as fi fost de acord cu o astfel de analiză mediocră și cu date financiare lipsă.

        1. Domnul Cu Carutza la cap a tratat sub cazul cu banii cash. Cand eu am ipoteca am “adaptat” calculele si costul total al achizitiei imobilului este costul total al banilor dati la banca ( adica Rata x 12 luni x 30 ani + asigurare lunara + taxa de cont lunar + costurile de evaluare si creditare dosar si ce altele sunt etc) si dintr-o data pretul aprt. romanesc se dubleaza, daca nu tripleaza, si in final randamentul iese subunitar.

          Altfel, sunt vreo 5 cazuri posibile pe care le vad eu legate de achizitia unui imobil, si care difera calculele:
          -achizitie emotionala (de care ai amintit tu – pt a locui acolo dupa dorinte)
          – achizitie pt locuit temporar
          -achizitie pt locuit pt tot restul vietii
          -achizitii cu ipoteca -achizitii temporare (vandut in maxim 1-2 ani, nu inchiriere)
          Fiecare are alt mod de calcul al costurilor si profitului

  7. Buna ziua!

    Articolul este foarte interesant dar s-a omis o parte foarte importanta si anume: in cazul proprietarul acesta ramane si cu imobilul dupa 30 de ani, pe langa cei 137700 euro.Plus ca si proprietarul poate sa investeasca banii economisiti cu un randament de min 6% si atunci sumele devin si mai mari.

    Este un lucru important care trebuia luat in vedere.

    Multumesc!

    1. Mersi pentru comment Florin. Analiza din acest articol a luat in calcul faptul ca proprietarul investeste banii economisiti cu un radament de 6.8% peste inflatie.

      Insa intr-adevar nu am luat in calcul alte foarte multe lucruri. Am mentionat in articol ca acesta este doar primul dintr-o serie de articole ce urmeaza. El reprezinta baza pe care voi construi analiza finala. Deja in al 2-lea articol vei vedea ca am luat in calcul cresterea pretului apartamentului: http://carutacubani.ro/proprietar-sau-chirias-efectul-cresterii-preturilor-in-imobiliare/

      In urmatoarele voi lua in calcul inflatia, variabila robor deci a dobanzii, valoarea apartamentului, toti factorii tehnici mentionati in articol etc. Nu am putut include totul intr-un singur articol deoarece ar fi devenit o carte ci nu un blog post 🙂 Inaintam cu pasi mici dar siguri.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.