Proprietar sau chirias ? Efectul cresterii preturilor in imobiliare

Bine ai revenit aventurierule. Ai picat la fix caci astazi voi continua analiza care ne va ajuta sa gasim raspunsul la o intrebare atat de des intalnita: este mai bine sa fiu proprietar sau chirias ? Este o intrebare complexa care necesita o analiza amanuntita, dar fii fara grija, impreuna o vom scoate la capat.

In cazul in care ai ratat primul articol din aceasta serie, il poti citi AICI. Citirea articolului precedent este necesara pentru intelegerea celui de astazi.

Recapitulare

Mi-am propus sa aflu in mod rational si argumentat daca este mai bine din punct de vedere financiar sa fiu proprietar sau chirias. La finalul articolului trecut am ajuns la concluzia ca pentru exemplul luat este mai bine sa fiu proprietar doar daca stau cel putin 16 ani in noua locuinta.

Intr-adevar, vedem cu usurinta pe grafic cum diferenta din punct de vedere financiar dintre a fi proprietar sau chirias se micsoreasa cu cat stam mai mult in apartamentul cumparat. Punctul culminant e in jurul anului 16. Incepand cu acel an este mai benefic sa fiu proprietar.

Cresterea in valoare a apartamentului

Sa zicem ca am 30 de ani si am decis sa cumpar apartamentul de 2 camere considerand ca achizitia acestui imobil este oportuna acum. In acelasi timp poate ma gandesc ca in 10 ani voi vrea sa fac un upgrade la 3 camere.

Ahaaaa, atunci mai bine raman chirias in cei 10 ani nu ?

Intr-adevar, uitandu-ne pe graficul de mai sus ar insemna ca este mai eficient financiar sa inchiriez timp de 10 ani, iar apoi sa cumpar direct 3 camere. In cifre, beneficiul este de 13.019 EUR. Ce inseamna acest beneficiu? Ca dupa 10 voi fi avut mai mult cu 13 mii euroi daca inchiriez si nu devin proprietar. Nu-i rau.

Totusi, nu e chiar corect, caci preturile apartamentelor vor fi diferite in 10 ani nu ? Asta inseamna ca teoretic pot vinde apartamentul de 2 camere si voi face un profit din diferenta de pret. Este acel profit indeajuns de mare incat sa fie totusi mai benefic financiar sa fiu proprietar de 2 camere in cei 10 ani ? Oare care este noua intersectie dintre cele 2 linii ?

Pentru asta trebuie sa ne luam din nou la tranta cu matematica.

Oh nu…iar multe cifre ?

Mathematics is the new fun ar trebui sa fie motto-ul meu. Totusi, sunt constient ca nu toata lumea este infestata cu acest microb al matematicii. De aceea voi face lucrurile mult mai simple. Voi mentiona datele de intrare, iar apoi voi afisa direct rezultatul: graficul ce ne arata daca e mai bine sa cumparam sau sa inchiriam.

Voi face 2 grafice pentru 2 scenarii diferite:

  • Pretul apartamentului creste cu 1% anual peste inflatie
  • Pretul apartamentului creste cu 2% anual peste inflatie

As putea sa scriu cel putin 10 articole explicand de ce am ales 1%, respectiv 2% peste inflatie. Stiu ca probabil nu este evident, dar tin sa mentionez ca sunt destul de generos aplicand aceste procente. Istoric, rata medie de crestere a preturilor imobiliare a fost cu doar 0.1% anual peste inflatie.

Wow, adica pretul imobiliarelor a crescut cu inflatia ?

Cum ar zice directorul meu: spot on aventurierule. Totusi, fara sa intru in detalii momentan, pentru Romania voi considera 1% respectiv 2% crestere anuala de preturi la imobiliare peste inflatie.

Crestere de 1% anual peste inflatie

Toate datele de intrare folosite in primul articol vor ramane la fel. Mai putin faptul ca de data asta consider o crestere de pret pentru apartament de 1% peste inflatie. Nu uitati ca aceasta analiza ia in calcul si cresterea chiriei cu 2% (peste inflatie). Mai jos se vede graficul luand in considerare aceasta schimbare.

Interesant. In acest caz nu trebuie sa stau decat 11 ani ca sa fie mai profitabil sa cumpar apartamentul de 2 camere. Mai tineti minte ca beneficiul din graficul trecut era de aproximativ 13 mii euro daca eram chirias in cei zece ani ? Uitandu-ne la noul grafic, si acum am un beneficiu daca inchiriez in loc sa cumpar in cei 10 ani, dar acesta este de 3 ori mai mic. Mai exact de 5.172 EUR.

Crestere de 2% anual peste inflatie

Ok…hai sa vedem ce se intampla daca avem o crestere de pret de 2% anual peste inflatie.

Jackpot! In acest caz, nu trebuie sa locuiesc decat 9 ani in apartamentul de 2 camere ca sa fie mai eficient financiar in comparatie cu statutul de chirias. Cu alte cuvinte, daca vand dupa 10 ani, as scoate mai multi bani decat daca as inchiria in cei 10 ani. Mai exact as iesi cu 3.405 EUR pe plus.

De asemenea, o perioada de 9 ani mi se pare super acceptabila. Rare sunt cazurile in care vrem sa facem upgrade dupa doar 4-5 ani.

Apropo de inflatie

Poate ai observat ca in toate calculele mele am cam ocolit inflatia. Desigur, am marit chiria anual cu 2%. De asemenea am marit pretul apartamentului cu 1% respectiv 2%, dar iarasi mentionand peste inflatie. Randamentele investitiilor le-am considerat si pe ele la 6.8% peste inflatie. In realitate in schimb inflatia e prezenta si conteaza daca e mai mica sau mai mare, influentand rezultatele deoarece sumele de-o parte si de alta (proprietar – chirias) sunt (de cele mai multe ori) diferite. De aceea am mentionat in articolul precendent ca inflatia este un factor tehnic ce are o influenta directa asupra analizei. La un moment dat insa,  in articolele viitoare din aceasta serie voi lua si inflatia in calcul.

OK domnule CarutaCuBani, dar pana la urma ce factor tehnic ai inclus in analiza de astazi ?

Momentan nu am inclus niciunul. Inca n-am ajuns la un nivel acceptabil cu analiza. Inca lipsesc multe, dar dupa articolul viitor, vom fi gata sa introducem unul cate unul si factorii tehnici.

Bonus

Am primit un e-mail de la un cititor ce m-a rugat sa-i fac o analiza pe datele lui, sa vada daca e mai bine din punct de vedere financiar sa ramana chirias sau sa cumpere un apartament. Mai corect spus sa vada in ce conditii ar fi mai bine sa cumpere.

Aceasta idee, care de fapt a derivat dintr-o discutie cu un alt cititor, mi s-a parut foarte interesanta din doua motive:

  1. Cititorul care va beneficia de rezultatele analizei va primi un raspuns mulat exact pe situatia lui.
  2. Vor beneficia in acelasi timp si alti cititori care se afla intr-o situatie similara.

Astfel, daca vrei sa-ti analizez personal cazul si sa-l public pe blog intra aici pentru a urma instructiunile. Practic trebuie doar sa-mi trimiti un e-mail cu informatiile necesare analizei, care va fi publicata aici in limita timpului disponibil.

Rezultatele pe care le voi publica vor tine cont, bineinteles, de toti factorii pe care inca nu i-am luat in calcul pana acum pe acest blog.

Pe final

Cine m-a citit si in engleza sunt convins ca stie deja ca sunt o fire destul de transparenta, cu limite rezonabile bineinteles, tinand cont ca scriu pe un spatiu public.

Astfel, vreau doar sa impartasesc cu voi ca primul articol de pe acest blog a avut usor peste 1.250 de vizualizari dupa prima zi de la publicare. Cu siguranta nu este mult. Pe de alta parte nu este nicio cifra complet neglijabila.

Ce vreau sa va garantez in schimb este ca intotdeauna voi pune calitatea pe primul loc, in detrimentul cantitatii. Asta inseamna inclusiv ca scopul meu nu va fi sa atrag cat mai multi cititori, ci sa scriu cat mai calitativ posibil. Este mai usor sa atragi public cu un articol generic cu subiect de interes de masa in care presari 1-2 elemente cat de cat interesante cu scopul crearii unui carlig pentru cititori.

In schimb eu voi scrie intotdeauna articole tintite, cu sfaturi aplicabile in practica, conectate la realitate, cu calcule, tabele, grafice, analize complexe etc, chiar daca stiu ca aceste tipuri de post-uri sunt mai greu de urmarit si nu atrag atat de multe persoane.

De ce am aceasta abordare? Pentru ca asa imi sta in caracter: ori fac o treaba in mod profesionist ori n-o fac deloc. A da, si pentru ca vreau ca acest blog sa devina cea mai de calitate sursa de informatii din Romania cand vine vorba de investitii imobiliare si nu numai.

Pe curand, dar fii pe faza, caci vor fi din ce in ce mai multe surprize (bunatati) interesante pe blog.

 

11 thoughts on “Proprietar sau chirias ? Efectul cresterii preturilor in imobiliare”

  1. Un lucru deseori ignorat este faptul ca in propriul apartament avem tendinta de a investi constant : mai reglezi termopanele, schimbi un aer, mai faci un corp de mobila etc, lucruri care in timp se aduna.

    1. Intr-adevar ai mare dreptate. Dar aceste cheltuieli nu vor fi ignorate in aceasta analiza finala. De altfel in urmatorul articol voi include deja cheltuiala mentionata de tine plus inca alte 2 elemente: faptul ca dobanda variaza in Romania (robor) plus faptul ca lunar ca proprietar platesti si o parte din apartament. Usor usor, articol cu articol, ne vom apropia de o analiza ce include absolut toti factorii ce influenteaza financiar decizia de a deveni proprietar.

      1. Eu privesc principalul ca pe o investitie, dobanda ca pe o cheltuiala. Incerc sa platesc anticipat cat mai mult pentru a termina aceasta prima ipoteca. Apoi sper sa urmeze alta … de data asta pt inchiriat

  2. Abia acum am inteles graficele si calculele tale.

    Problema mea in ambele achizitii imobiliare a fost ca nu stiam ce sa fac cu banii economisiti, avansul ala il tineam in depozit bancar cu o dobanda de 2-3% si aia diminuata de inflatie. Cu siguranta ca daca stiam unde investi cu 6.8% as fi facut altceva. Si de aceea calculele mele difera de ale tale 🙂

    Te-as mai ruga sa mai faci o estimare, cu un calcul asemanator dar unde ipoteca e doar pe 15 ani. Dupa cateva simulari la banca, am remarcat ca rata e mai mare dar nu simtitor de mare pe o perioada de ipoteca de 15 ani.
    ( Tinand cont ca eu declar activitate profesionale acasa si deduc din facturi (inclusiv ipoteca) am discutat cu contabila si decis ca mergem pe 15 ani).

    1. La sfarsitul seriei voi spune si unde investesc eu ca sa obtin randamente satisfacatoare platind taxe minime (aproape 0 de altfel)

      Bineinteles ca voi include si durata creditului in analiza. Am mentionat in primul articol ca acesta este un factor ce influenteaza analiza. Pana la finalul seriei voi include toti factorii.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.