Proprietar sau chirias ? Efectul ROBOR si al acumularii principalului

Seria “Proprietar sau chirias” continua in forta! Daca este prima data cand aterizezi pe acest blog, ar trebui sa citesti precedentele doua articole ca sa il intelegi pe acesta

Recapitluare

Sa ne amintim unde am ramas. Mi-am propus sa aflu daca este mai eficient din punct de vedere financiar sa devin proprietar sau sa raman chirias. Sau in ce conditii este mai bine sa devin proprietar. In analiza iau in calcul urmatoarele cifre legate de apartament:

Tip de cheltuialaSuma [EUR]
Pret apartament75.000
Avans11.250
Credit bancar63.750
Mobilare / utilare6.000
Cost notar800
Fond rulment25 / an
Impozit30 / an

Chiria actuala am zis ca-i 400 EUR/luna sau 4800 EUR/an si am luat in considerare o crestere de 2% anual peste inflatie. Detaliile legate de credit sunt afisate in tabelul de mai jos.

Tip de activitateCifre
Suma creditata [ 85% din 75.000]63.750 EUR
Dobanda5.5%
Durata creditului30 de ani
Plata credit pe luna361.97 EUR
Plata credit pe an [x12 lunar]4343.58 EUR

In articolul trecut am mers mai departe si am inclus in analiza faptul ca pretul apartamentului creste cu 2% anual peste inflatie. Luandu-ne la tranta cu matematica am aflat ca trebuie sa stau minimum 9 ani in noul apartament ca sa fie mai eficient financiar in comparatie cu statutul de chirias. Acest lucru se vede si in graficul de mai jos.

Acumularea principalului

In realitate, cand avem un credit, cu fiecare plata lunara catre banca achitam pe langa dobanda si o parte din principal. Acest lucru il voi lua in calcul acum.

Atentie insa, sa nu ne pacalim. Daca mergem pe exemplul luat pana acum, cu un credit de 63.750 EUR pe 30 de ani, nu inseamna ca dupa 15 ani am achitat jumatate din principal (31.875 EUR). De fapt, dupa 15 ani as fi achitat doar 35.355% din principal, sau 22.539 EUR in suma absoluta. Motivul este simplu: in primii ani, dobanda inclusa in rata lunara este mai mare, ea scazand atat ca valoare absoluta cat si ca valoarea relativa fata de principal cu cat ne apropiam de sfarsit-ul perioadei de creditare.

Cu alte cuvinte, daca dupa 15 ani de platit rate lunare am castigat la lotto si vreau sa achit tot creditul, va trebui sa scot din buzunar pentru banca inca 41.211 EUR. Bineinteles, asta doar pentru principal, presupunand ca am 0% taxe si comisioane pentru plata anticipata.

Acum ca este clar si cum functioneaza acumularea principalului, sa vedem cum arata noul grafic.

Interesant, acum se vede cum cele doua linii se intersecteaza la valoarea de 7.5 ani. Asta inseamna ca efectul acumularii de capital a redus cu un an si jumatate durata minima pe care trebuie sa o stau in apartament ca sa fie mai rentabil sa cumpar decat sa raman chirias.

Trebuie sa recunosc Domnule CarutaCuBani, ma asteptam ca acumularea de capital sa aiba un efect mai mare…

Ce pot zice aventurierule ? D-asta imi place mie sa ma iau la tranta cu matematica, ea avand darul de a prezenta realitatea asa cum este ea, lasand la o parte emotiile sau presupunerile, bias-ul cum ar spune englezul.

Cheltuieli suplimentare ca proprietar

In momentul in care devenim proprietari, cheltuielile legate de locuinta cresc si ele. Ca si chirias nu ne doare capul daca se strica WC-ul, masina de spalat sau daca se rupe patul, caci este obligatia proprietarului sa plateasca reparatia. In plus, cu timpul mai trebuie si renovat apartamentul, macar o spoiala acolo…

Acum este un moment bun sa adaug in analiza acest element. Voi lua in calcul o suma de 600 EUR anual cheltuieli suplimentare. Sincer, consider aceasta suma foarte mica. Cand devenim proprietari, tindem sa cheltuim din ce in ce mai mult pe diverse obiecte decorative. De asemenea, vrem sa luam lucruri mai scumpe care-s mai de calitate etc.

Pentru aceasta analiza insa voi fi bland si iau in calcul doar 600 EUR cheltuieli anuale suplimentare daca devin proprietar. Sa purcedem zic, spre noul grafic.

Hmm, se pare ca cei 600 EUR cheltuiti suplimentar anual nu au un efect foarte mare. Nu ne-a dat in urma decat cu aproximativ 3 luni. Asta inseamna ca daca stau in apartament mai mult de 7 ani si 10 ani e mai eficient decat sa inchiriez.

Dobanda variabila, sau efectul ROBOR

Din pacate, in Romania nu avem (sau nu stiu eu?) posibilitatea de a fixa dobanda pe toata durata creditului. Asta inseamna ca dobanda este compusa dintr-o componenta fixa plus ROBOR. Cel din urma din pacate este variabil si trebuie inclus in analiza.

Pentru aceasta analiza iau in calcul o crestere anuala a dobanzii de 2%. Cu alte cuvinte, daca in primul an platesc 361.97 EUR/luna, in al doilea an voi plati 369.2 EUR/luna. O crestere de 7.24 EUR/luna in cifra absoluta. Desigur, daca ne uitam in ultimul an ROBOR-ul a luat-o razna si a crescut enorm, dar nu este momentul sa comentam acum acest aspect.

Revenind, pentru aceasta analiza iau in calcul o crestere anuala a dobanzii de 2%. Sa vedem graficul.

OMG, wtf just happened, domnule CarutaCuBani ?

Aventurierule, jocul abia incepe. Dupa cum ai bine observat, graficul arata total diferit fata de toate cele precedente. Sa incepem in schimb cu lucrul evident. Intersectia celor doua linii s-a mutat undeva pe la 10 ani, insemnand ca este mai eficient sa devin proprietar daca stau minimum 10 ani in apartamentul achizitionat.

OK, OK, asta stiam si eu sa citesc deja, dar ce-i cu linia portocalie care reprezinta chiriasul ?

Ma bucur ca ai observat. Linia portocalie nu mai ajunge pe minus. Explicatia este destul de complexa, dar pe scurt, si in statut de chirias, nu as mai ajunge sa dau bani din buzunar pe chirie in corelatie cu statutul de proprietar. Cu alte cuvinte, ambele variante sunt profitabile, doar ca daca devin proprietar e mai profitabil long term, mai exact dupa 10 ani.

Recunosc, imi este frica de raspuns, dar ce se intampla daca rata creste cu mai mult de 2% pe an ?

La aceasta intrebare aventurierule, iti voi raspunde in articolul viitor din aceasta serie, unde vom intra si mai in detaliu cu analiza.

Concluzie

Dupa cum vezi aventurierule, lucrurile devin din ce in ce mai complexe, iar multe rezultate sunt poate diferite fata de cum ti le-ai fi imaginat. De aceea este foarte important ca in momentul in care ai de luat o decizie financiara importanta sa apelezi la amica noastra cea mai buna, matematica si sa te iei la tranta cu ea.

Imi aduc aminte cu zambetul pe buze de cum ne intrebam noi, liceeni fiind, la ce ne ajuta matematica ?

Bonus

Ti-ai cumparat de curand apartament/casa prin credit ? Sau poate ai de gand sa-ti iei in viitorul apropiat ? Te-ai gandit cam ce s-ar putea intampla daca Romania trece de la RON la EUR ? Eu da, articolul este deja in draft si-l voi publica la un moment dat. Din pacate insa va mai dura ceva caci am multe pe teava.

Pe curand aventurierule.

14 thoughts on “Proprietar sau chirias ? Efectul ROBOR si al acumularii principalului”

  1. tratezi, te rog, si cazuri de ipoteca achitata mai repede?
    De ex prima am achitat in 8 ani, a 2a e pe 15 ani (dar la asta nu mai fac plati anticipate, dobanda mica + investitii mai bune decat dobanda).

    1. Bineinteles. Durata creditului este o componenta foarte importanta cu care ma voi juca intr-un articol din aceasta serie 🙂

      1. Eu am gasit doar credite de nevoi personale cu dobanda fixa (adica max pe 5 ani), sau similar, credite ipotecare cu primii 5 ani dobanda fixa, apoi variabil cu robor.

        1. Asa stiam si eu. Ar fi super daca in viitor ar exista si in Romania credite cu dobanda fixa pe toata perioada de creditare 🙂

  2. Salut,
    Bune articole, sunt sigur ca o sa înceapă sa le citească din ce în ce mai multa lume, sau asa ar trebui.
    O chestie pe care nu cred ca am înțeles-o cum trebuie. Robor-ul creste cu 2% pe an, adică anul asta e 3%,la anul va fi 5%? Asa ai calculat când ai produs acel grafic? Sau e de fapt 2% peste valoarea lui curentă, adică 3% + 2% din cei 3%?

    Thanks

    1. Buna Sorin. Merci pentru apreciere. In calcul am luat a doua varianta, 2% peste varloarea curenta a dobanzii.

  3. Ce te face sa crezi ca daca creste roborul nu creste si chiria?
    Daca exemplul tau se refera la orase precum Cluj, Bucuresti eu cred ca in astfel de orase in Romania preturile la apartamentele bune o sa creasca impreuna cu chiriile pentru astfel de apartamente.

  4. In analiza facuta am luat in calcul o crestere anuala a chiriei de 2% peste inflatie. Am mentionat acest lucru in articol.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.