Pandemie versus Imobiliare: depopularea oraselor

Sal’tare aventurierule. Astazi ne vom opri putin asupra unui subiect omniprezent: pandemia. Mai exact ma voi uita la efectul pandemiei asupra pietei imobiliare din Romania. Nu de alta, dar am primit foarte multe mesaje cerandu-mi sa scriu despre acest subiect.

Articolul de fata reprezinta doar prima parte, altfel ar fi iesit o postare mult prea lunga.

Super Domnule CarutaCuBani, deci dupa aceste doua articole totul va fi clar legat de efectele pandemiei asupra imobiliarelor.

Hehe, de-ar fi atat de simplu aventurierule. Ce voi scrie in acest articol este strict parerea mea si atat. Voi incerca sa arat si cateva date factuale, insa cu siguranta nu detin eu adevarul absolut, in special pe un subiect atat de impredictibil precum o pandemie mondiala 🙂

Date factuale insa vor fi mult mai prezente in articolul urmator. Momentan sa incepem cu ce vedem peste tot prin presa: depopularea marilor orase.

Elefantul din camera

Cu ce sa incepem daca nu cu elefantul din camera ? Daca punem in aceeasi ecuatie imobiliarele si pandemia, rezulta urmatorul laitmotiv general acceptat de romani si nu numai: toata lumea se va muta la casa cu teren, orasele se vor depopula masiv, nimic nu va mai fi la fel, orasele nu-si vor mai reveni vreodata etc.

Hai sa ne concentram insa momentan pe ce se intampla pe plan mioritic.

Aveti casa de dat ?

Domnule CarutaCuBani, vrei sa zici ca nu vor acum toti sa se mute la casa cu teren ?

Cu siguranta ca astazi se gandesc mai multi la acest lucru. De altfel Search Ads ne-a aratat cum cautarile romanilor pentru case de vanzare pe google au crescut cu aproximativ 80% în luna iunie 2020, comparativ cu martie 2020. La fel si fata de iulie 2019, deci acum un an de zile. Aceeasi poveste si daca facem zoom pe Bucuresti.

Este normal ca fix acum, cat mai multe persoane sa fie interesate de case cu teren. Efectul de spaima, frica, ingrijorare etc va invinge intotdeauna. Nu am ce sa zic decat bafta si spor la bani celor care au casa cu teren de vanzare.

Aha, deci este clar: se vor depopula orasele, toata lumea fuge la casa in provincie, vine apocalipsa marilor orase.

Mie imi place sa merg putin mai in detaliu, caci la panica spunem si facem multe, dar cu siguranta sansele de a interpreta corect viitorul sunt minime.

Cum era cu casele ?

Hai sa luam Bucurestiul. Am avut o crestere de 80% a cautarilor (pe google) de case atat fata de anul trecut cat si fata de Martie 2020, inainte sa inceapa pandemia.

Sunt de acord ca 80% suna mult, insa in cifre absolute vorbim de 14.800 cautari pe luna fata de 8.000. Adica avem un plus de 6.800 in cifra absoluta. Desigur, nu este de neglijat, insa nicidecum ceva atat de dramatic pe cat suna “80%”.

Scenariul apocalipsei marilor orase

Hai sa luam totusi un scenariu in care apocalipsa se desfasoara in plina actiune, iar orasele se depopuleaza masiv.

Sa presupunem ca 100.000 de familii din Bucuresti se muta maine la casa cu teren. Te-ai gandit vreodata, macar la nivel foarte high-level, care ar fi implicatiile ?

Domnule CarutaCuBani, desigur. Liniste si pace in gradina proprie in timp ce urmatoarea pandemie ii prinde pe fraieri in apartamentele lor scumpe din marile orase.

Aha…. OK, hai sa iti dau eu cateva puncte la care sa te gandesti.

Cat pamant, Doamne!

(referinta Ion – asta pentru cine-a luat BAC-ul 🙂 )

Sa presupunem ca in medie, fiecare persoana cumpara un teren de 800mp. Rezulta un spatiu necesar de 80 mil de mp. Problema este ca ai nevoie si de infrastructura, deci se dubleaza lejer spatiul necesar, ajungand pe la 160 mil de mp.

Deja, gandindu-ne la 160 de milioane de mp necesari nu mai suna atat de usor de realizat nu-i asa ? Desigur, avem o groaza de spatiu agricol prin Ilfov. Vreo 1500 de milioane de mp, dar 160 tot inseamna peste 10% din total. Asta in conditiile in care vorbim “doar de” 100.000 de familii.

Scump domne scump

Dar daca cele 100.000 de familii s-ar muta maine, caci nu-i asa, cine mai are nevoie si de teren agricol pentru mancare ?

Cam care ar fi povara financiara pentru aceste familii ? Sa zicem cam 200.000 EUR pentru casa + teren + mobilat +utilat + aranjat curte + animalute + gratarul pentru mititei etc. 200k EUR totul la ultra mega cheie.

Pusa in alta perspectiva, acest lucru inseamna 20 de miliarde de EUR.  Adica peste 40% din toate depozitele romanilor la nivel de tara. Asta doar pentru cei 100k de familii din Bucuresti.

Domnule CarutaCuBani, dar vor avea bani, caci vor vinde apartamentele din Bucuresti.

Ha ha ha. Nu serios, HA HA HA . Mai spune o data cu voce tare. Deci tu presupui ca toti se muta la casa cu teren, dar preturile la apartamente vor creste, iar cele la case si terenuri vor scadea ? Guess again.

Domnule CarutaCuBani, recunosc, nu m-am gandit asa…

Stai usor aventurierule, ca acum m-ai pornit. Cele 20 de miliarde de EUR nu reprezinta nimic pe langa cat ar trebui sa investeasca …. statul ?

Domnule CarutaCuBani, dar ce treaba are statul ?

Oho, chiar foarte mare, caci ai avea nevoie si de infrastructura nu-i asa ? Cumparare de teren pentru drumuri, electricitate, canalizare, transport public scoli, primarii, politie, noi angajati si lista poate continua pe pagini intregi.

Crap….acum realizez ….

N-am terminat aventurierule. Presupun ca vrei sa ai si farmacii, cofetarii, frizerii, supermarket-uri locale etc.

Acum observi enormitatea acestei gandiri, cel putin din perspectiva financiara ?

Viata sociala

Sa nu uitam si probabil de cel mai important aspect: viata sociala. In definitiv, tocmai de aici a pornit si ideea ca toata lumea va pleca din oras la casa.

Te-ai gandit vreodata ce inseamna acest lucru ? Cu siguranta nu, asa ca uite cateva idei.

  1. Educatia copilului. Ti-ai da copilul la scoala din sat ? Daca nu, spor la naveta cu copilul in masina. Cu siguranta o sa fie o nimica toata *** ironie detectata***
  2. Apropo de naveta. Numarul masinilor ar trebui sa explodeze, 2 per familie minimum. Inca o data, distractie placuta la facut naveta cu copilul.
  3. Apropo de….naveta. Presupun ca vrei si niste activitati extra curiculare, sportive, sau educative pentru copii, nu-i asa ? Eh, ce nu rezolva o naveta.
  4. Probleme medicale ? Rezolva naveta.
  5. Iti place sa mergi la restaurant, club, bar, activitati pe diverse domenii etc ? Naveta sa traiasca.
  6. Dar financiar, cum stau treburile ? Sper ca ai venituri mari pe care ti le vei mentine constant, caci tocmai ti-ai explodat costurile lunare. Mai multe masini rulate, gradina, 4 pereti exteriori + acoperis la casa etc

As mai putea continua lista, insa ma opresc aici. Ideea de baza este ca s-ar complica la maximum totul, viata in sine devenind un cosmar logistic pentru majoritatea.

De fapt stii ce ? Hai sa-ti mai zic una, tot de naveta. Doar nu-ti imaginezi ca vei lucra 100% de acasa pentru tot restul vietii, nu-i asa ? Suntem de acord ca munca remote va deveni status quo (sau a devenit deja), asa cum de altfel ne arata si PwC. Totusi, atentie mare, cel mai probabil va fi o alternare a muncii de acasa cu cea de la birou. Cu alte cuvinte, petrecere frumoasa pe drumul spre si dinspre munca in zilele in care vei fi nevoit sa te duci la birou. Sa traiasca inca o data naveta.

Si totusi…

Apocalipsa in stanga, apocalipsa in dreapta. Cea a marilor orase zic. Vorba aia, NYC IS DEAD FOREVER.

Desigur, as putea incepe prin a evidenta cum NYC-ul se afla pe un alt ciclu fizic fata de Bucuresti. Sau as putea spune cum NYC are o proportie de 67.4% chiriasi vs 32.6% proprietari, sau cum in NYC foarte putine persoane isi permit sa cumpere o locuinta, sau de ce nu cum in NYC chiar si sa gasesti chirie este o adevarata aventura etc.

Dar nu o voi face, caci am intra intr-o capcana. In alta ordinde de idei gandeste-te la orase precum Singapore, sau Hong Kong. Unde credeti ca ar gasi acele persoane “casa cu teren” ? 🙂

Iti voi spune insa urmatorul lucru. Exact in aceste situatii se fac bani. Doar nu iti imaginezi ca banii se fac atunci cand toti se pun de acord si este clar ce se va intampla. Incertituine = potential de castiguri mari. As easy as that.

Am intalnit persoane zicandu-mi ceva de genul:

“Da, e simplu pentru tine. Tu ai deja imobiliare, ti-ai scos parleala”.

Cand aud asa ceva nu pot decat sa zambesc, caci acele persoane isi imagineaza ca in trecut lucrurile erau mai evidente. Presa mioritica vuieste din 2014 cum imobiliarele se vor prabusi si se va alege praful. An de an se anunta dezastrul. De la cel mai mic la cel mai mare ziar. De la cel mai mic la cel mai mare analist.

Sa spui ca vine dezastrul in fiecare an este cel mai usor lucru posibil. Ideea este sa te uiti dincolo de spaima, dincolo de emotii, sa incerci sa gasesti logica si ratiune. Long-term logica si ratiunea castiga. Intotdeauna. Mare atentie: vorbim de logica si ratiunea investitorului, profitand in acelasi timp de emotia si spaima tuturor celorlalti.  Asa se fac banii. Mereu.

Apoi nu mai ramane decat sa iei decizii calculate si asumate, facand un management al risk-ului optim pentru profilul tau.

Urmatoarea pandemie

Stii care-i ironia ? Ca la urmatoare pandemie vom fi de o mie de ori mai pregatiti. Pana la COVID nu facuseram nici macar o simulare. Acum am trait-o pe viu.

Ce vreau sa spun este ca pe viitor pandemia nu va mai fi un eveniment atat de destabilizator, caci vom fi invatat din el o groaza de lucruri si vom fi implementat procese, proceduri etc.

Si uite asa vin cu urmatorul punct: este gresit (si nerealist) ca cineva sa se mute la casa cu teren doar din acest considerent. Recunosc ca in aceste momente nu este usor sa vezi acest lucru, insa in doi ani va fi mult mai clar pentru toata lumea. Ba chiar va fi atat de clar, incat vom zice cu totii “logic ca urma sa se intample asa, cum de nu ne-am gandit”.

Altfel, bineinteles ca exista un trend al unor anumite categorii de persoane ce se muta pe langa marile orase la casa. Dar acest trend este unul normal si a inceput cu mult timp in urma, fiind decuplat de pandemie.

Dar apartamente aveti ?

Rezolvand cu elefantul din camera, trecem mai departe.

Amuzant este ca si cautarile romanilor pe google pentru apartamente au crescut in aceasta cu perioada. OK, nu cu 80%, ci cu 30%.

OK…neasteptat.

Neasteptat, sau nu, that’s a fact.

Pe final

Momentan ma opresc aici. Urmeaza in urmatoarele zile un articol in care intru mult mai mult in detalii. De data aceasta factuale. Sa incercam sa vedem ce se intampla de fapt in toata batalia asta pandemie vs imobiliare. Short term si long term. Voi avea dreptate sau nu ? Timpul va raspunde si la aceasta intrebare.

P.S. Stiai ca in August este reducere de 30% la cursul de investitii imobiliare ? Eh, acum stii 🙂

P.P.S am si varianta video a acestui articol daca te intereseaza. Sunt cam aceleasi detalii, putin mai mult pe ici pe colo 🙂

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

4 thoughts on “Pandemie versus Imobiliare: depopularea oraselor”

  1. Multumesc pentru articol. Unii economisti preconizeaza o crestere a somajului si a dobanzilor in Romania in urma efectelor nefaste ale pandemiei si a situatiei economice a Romaniei pre-pandemie (deficite structurale, trenduri demografice).

    Ce parere ai despre abilitatea BNR de a tine dobanzile la acelasi nivel si a guvernului de a tine somajul la acelasi nivel in urmatorii 10 ani?

    Teoria spune ca acesti doi indicatori ar afecta si piata imobiliara.

  2. Interesant articol, dar as considera mai mult pandemie vs work from home, aceasta va influenta cumpararea de case si migratia spre orase mai mici cu case mai ieftine.
    Imi place mult cum bucuresteanul nu concepe sa mearga in alte orase(cu scoli bune si “naveta” usoara), ci sa se inghesuie in jungla urbana 🙂

  3. Mai este un criteriu cheie, si anume varsta “investitorului”, (chiar ignorand legatura risc vs. varsta). Adica risti mai putin la batranete, daca nu esti senil, prost, lacom sau incult finaciar.

    Truditorul (sclavul modern, care munceste pe bani) sta in locatii scumpe (chirie mare) daca salariul e mare (acopera chiria). Altfel el lucra din satul natal pe bani de director. Prin mutarea la “casa” (+ gradina) truditorul presupune ca reduce costurile (cu naveta, cu intretinerea ?) si va avea ACELASI venit (salariu, smecherii finaciare) sau chiar mai mare (adaptare hedeonistica). Mda, succes! Odata cu globalizarea “lucrul remote/de-acasa” venitul scade: indianul din IT, vietnamezul din constructii sunt mai ieftini decat romanashul mioritic (care vrea pensie de la stat).

    Deci mutatul/cumparatul casei+gradina nu este “investitie” este doar calcul chirie vs. rata bancara.
    Veniturile salariale vor scadea (robotizare, globalizare), jobul va fi mai nesigur (competitie globala). Cumpararea de active fixe (in rate, pe termen lung) cum ar fi locuinta, va fi mai riscanta deci. Sclavia va fi mai covarsitoare. Plus casa e tinta sigura pentru taxe marite, reduce pomana guvernamentala (mean testing) etc.

    Izolarea la “tara” (casa+gradina) nu protejeaza (decat temporar) impotriva virusurilor trasmise prin aer (uneori chiar intentionat de catre o natie ostila, in caz de conflict global). In timpul rascoalelor conacele nu i-au protejat pe boieri de furia norodului sarac. Mai degraba vilele au devenit cavourile lor.
    De schimarea climei/mediului (otravire ape/aer) nu mai amintesc. Mobilitatea este cheia in acest viitor nesigur.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.