Sal’tare aventurierule, nu-mi vine sa cred ca a si trecut iulie, prima luna de cand am luat decizia sa ies definitiv din ipostaza de intraprenor in corporatii.
Vreau astfel sa-ti dezvalui un proiect ambitios la care am lucrat intens in ultima luna alaturi de Cristian Istratescu. Un proiect ce va prinde contur foarte curand si la care poti participa si tu daca simti ca ti se potriveste.
Table of Contents
Infiintare o companie de tip REIT
Aparitia companiilor unde mai multi investitori pun bani laolalta pentru achizitionarea la volum a imobiliarelor dupa o anumita strategie definita apare in momentul maturizarii pietei imobiliare.
Cum toate datele arata ca piata imobiliara din Romania urmeaza sa intre intr-o astfel de etapa de maturizare, este momentul oportun pentru o astfel de companie si va fi o onoare sa fiu printre pionierii care vor creiona un astfel de model de business.
Mai mult decat atat, vreau ca aceasta companie de tip REIT sa fie a comunitatii, oferind sansa persoanelor din comunitate sa faca parte dintr-un proiect unic in Romania.
Domnule CarutaCuBani, care va fi structura de functionare a acestei companii?
Structura de functionare
In Romania nu exista legislatie de R.E.I.T (real estate investment trust).
Astfel, compania va avea structura de companie de tip SA, unde fiecare participant va avea actiuni in companie, deci va fi actionar.
Aceasta companie SA va avea 3 membri in board, cu mine ca presedinte.
Denumirea generica “REIT” vine din faptul ca aceasta companie va distribui spre 100% din profit prin dividende catre actionari, mimand astfel comportamentul unui REIT in acest caz.
De asemenea, numele companiei inca nu este inregistrat, de aceea momentan mentionez “REIT”, “REIT 3”, sau “compania”.
Compania va fi lansata in Septembrie 2023.
Domnule CarutaCuBani, care este modelul de business?
Modelul de business
Modelul de business este axat atat pe beneficiul actionarilor, cat si a celor care sunt deserviti de companie, generand un model de business unic in Romania.
Compania va oferi o solutie end-to-end investitorilor in imobiliare, modelul de business avand doua componente principale:
- Achizitii (volum) de la dezvoltatori
- Partea de vanzare creand comunitati (HUB-uri)
In primul rand compania va achizitiona apartamente in bulk (ex: 40-50 unitati) in proiecte noi in curs de dezvoltare la preturi negociate pentru cumparare in masa.
O astfel de achizitie va forma ceea ce noi numim un HUB.
Un HUB va include aceste apartamente, respectiv viitorii proprietari carora le vom oferi solutia completa de property management (short / long term dupa caz) la pret minim in piata. Practic costul va fi la break-even point, adica atat cat este necesar ca HUB-ul sa functioneze, fara niciun profit din partea companiei.
Daca proprietarii HUB-ului doresc, oferim si solutia de infiintare SRL pentru ei pentru a iesi chiar si mai ieftin.
Persoanele care vor cumpara apartamente in astfel de HUB-uri vor avea mai multe avantaje:
- Property management pus la punct la pret minim, investitia devenind pasiva fara ca randamentele sa sufere din cauza profitului aferent acestui serviciu.
- Discount-uri semnificative la utilare, mobilare, electrocasnice, designer, etc prin volum-> gandeste-te ca primesti discount daca faci 2-3 mobile de bucatarie / sufragerie etc la acelasi producator. La o comanda mare de 40-50 acest discount va fi important.
- Oferta de finantare, beneficiind de cea mai mica dobanda din piata (noi urmand sa avem parteneriat in acest sens pentru clientii companiei)
- Au parte de diverse beneficii facand parte din comunitate (beneficii pe care le vom mentiona ulterior)
Pe scurt, compania va cumpara apartamente (promisiuni de vanzare) in proiecte noi in stadiul de dezvoltare, respectiv va vinde apoi aceste apartamente oferind solutia completa de property management la pret minim viabil, discount-uri semnificative la utilare / mobilare / electrocasnice / designer etc, finantare la dobanda minima, plus alte avantaje specifice de comunitate pe care le vom anunta ulterior.
Cat de mare va fi compania?
In functie de decizia finala, capitalul social va fi undeva intre 5 si 10 milioane de EUR.
Vreau sa iti marturisesc ca sunt absolut onorat sa anunt ca deja avem in jur de 6 milioane de EUR preinregistrati desi nici nu am apucat sa anunt public in comunitatea carutacubani.
Domnule CarutaCuBani, atunci de unde s-au adunat deja cele 6 milioane de EUR preinregistrate?
De la cateva grupuri de persoane anuntate in privat, plus o mentionare despre acest proiect pe facebook de catre Cristian.
Cu ce suma se poate intra in companie?
Sumele acceptate vor fi intre 10.000 si 100.000 EUR echivalent LEI.
Pentru sume mai mari de 100k EUR va trebui sa avem o discutie privata, dar chiar si asa, nu vom accepta pe nimeni sa aiba peste 4% din companie. De exemplu 200k EUR ar fi maximum la un capital social de 5 milioane de EUR, respectiv 400k EUR la un capital social de 10 milioane de EUR.
Practic nu dorim sa oferim nimanui, nici macar membrilor din board, monopol pe drepturi de vot.
Ce randamente tinteste compania?
Obiectivul este sa realizam randamente de doua cifre, undeva intre 15%-30% / an.
Comisioanele companiei si remuneratia managementului
Nu va exista comision anual de administrare.
Nu va exista remuneratie fixa pentru management (board).
Singura remuneratie pentru management (board), va fi sub forma de bonus de performanta, iar acesta se va activa doar daca randamentele scoase pe un an sunt mai mari sau egale cu 10%.
Astfel, compania se pozitioneaza in slujba actionarilor, evitand sa creeze contexte in care board-ul castiga daca randamentele sunt mici.
Trebuie sa recunosc ca niciodata nu mi-au placut acele comisioane anuale de administrare in care managementul castiga orice s-ar fi intamplat, chiar si in situatia in care investitorii / actionarii ar fi avut de pierdut.
Asadar, prin aceasta metoda ce se va aplica in cadrul companiei fondate de noi, boardul va castiga doar daca livreaza actionarilor randamente de doua cifre.
Vanzarea apartamentelor din cadrul unui HUB
Deoarece ne asteptam sa fie cerere pentru apartamentele din cadrul HUB-urilor create de companie (fiind un produs premium si unic in Romania cu multe avantaje financiare pentru investitori), vom structura componenta de vanzare astfel:
- Prima data vor avea prioritate actionarii din cadrul companiei
- In a 2-a etapa vor avea acces cei din comunitatile noastre
- In a 3-a etapa vom iesi in afara comunitatii prin agentii imobiliare
Cum pot intra ca actionar in companie?
Momentan te poti preinregistra completand formularul de mai jos:
Inscrierea pe aceasta lista nu reprezinta nicio obligatie, insa te rog sa te inscrii doar daca ai intentii reale de a participa la acest proiect.
Ideea este sa nu rezervam niste locuri dorite de alte persoane ce probabil nu vor mai avea loc in companie, experienta aratandu-ne ca locurile se ocupa imediat la lansarea oficiala.
Cand va avea loc lansarea proiectului?
Lansarea va avea loc cel mai probabil in Septembrie (luam in calcul si final de August, insa nu suntem siguri datorita sezonului de vacanta).
In cadrul lansarii vom organiza un webinar pe care il voi anunta in urmatoarele saptamani.
In acest webinar, impreuna cu cei care au intentia de a participa la acest proiect, vom detalia proiectul, respectiv vom descrie pasii oficiali de inregistrare ca actionari in companie.
In loc de final
Trebuie sa recunosc ca sunt extrem de mandru si recunoscator in acelasi timp ca am sansa de a crea o astfel de companie.
Toata viata mea am incercat ca in comunitatile in care m-am invartit sa creez echitate si meritocratie, incercand sa ofer sanse egale tuturor.
- Inca din scoala generala am creat “Constitutia scolii” pe care am prezentat-o profesorilor pentru a clarifica relatia elev – profesor in cadrul scolii.
- La facultate am fost reprezentantul studentilor internationali in relatia cu conducerea universitatii.
- Am fost vice presedinte adjunct pe filiale in cadrul Ligii Studentilor Romani din Strainatate (LSRS), avand la momentul acela in jur de 20 de filiale (adica 20 de tari)
- In corporatie am propus spre promovare persoane cu care poate desi personal nu rezonam 100% la nivel personal, eram constient ca sunt competente si aduc un plus de valoare important intregului ecosistem.
Aceasta companie va reflecta aceeasi dedicatie pentru profesionalism, echitate si meritocratie, valori adanc inradacinate in fiinta mea.
In plus, faptul ca aceasta companie este creata in slujba actionarilor, minimizand la sange costurile (inclusiv remuneratia board-ului), respectiv oferind avantaje financiare atat pentru actionari, cat si pentru clientii produsului final, sunt convins ca va ajuta piata imobiliara sa nu fie plina numai de actori privilegiati financiar, sau de orice alta natura.
As putea face o paralela cu ce s-a intamplat cu retelele de internet de cartier din anii 2000, in care am fost de asemenea un actor activ in acea perioada. Consider ca daca nu erau acele retele, acum am fi platit mult mai mult pe abonamentele la internet. Faptul ca au fost facute de oameni simpli pentru oameni simpli la preturi minime, a facut piata sa se adapteze.
Revenind la imobiliare, desigur, nu am granduarea sa-mi imaginez ca aceasta companie va produce o schimbare sistemica, insa eu voi ajuta la nivelul meu.
De altfel, este suficient sa aruncam un ochi la vecinii nostri din vest sa vedem cat de prohibitive au devenit preturile imobiliarelor si inclusiv daca vrei sa cumperi unitati intr-un REIT, ai costuri mari ca mic investitor + pierzi prin metoda de remuneratie a REIT-ului in sine.
Poate nu este evident pentru toti, dar ce se intampla aici este ceva de genul one lifetime opportunity pentru micul investitor / investitorul mediu.
Personal, nu stiu de vreo companie care investeste in imobiliare (sau chiar si pe bursa) si nu isi remunereaza managementul decat prin bonus de performanta( de la peste 10% randament, altfel remuneratia este fix 0 pentru management!).
De asemenea, nu stiu de vreo companie care nu are comision anual de administrare indiferent de ce se intampla in piata.
Planurile cu acest proiect, in special cele pe termen lung, sunt atat de mari incat as paraliza in propria proiectie. Asadar, inaintez pas cu pas, asa cum am procedat mereu. Incepem cu 5 – 10 milioane de EUR, demonstram, si caramida cu caramida construim un viitor ce acum pare doar un vis.
Inca o data, te poti preinregistra completand formularul de mai jos:
Ciao si pe curand.
Pe canalul de youtube Dl. Carutacubani gasesti video-urile mele in romana.
Daca esti mai degraba vizual, iti recomand sa imi vizitezi contul de instagram unde public regulat diverse cartonase, zic eu, foarte interesante.
Pentru ebook-ul gratuit “Cum să investești eficient pe bursă” click aici.
Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei
Salut,
Care ar fi riscul asumat în în momentul în care investesc în acest REIT?
Exista vreo garanție ca îmi pot recupera banii investiți dacă un proiect nu merge asa cum ar trebui?
Multumesc,
Bogdan
Vom acoperi in detaliu si riscurile in webinarul de lansare.
De exemplu unul din cele mai mari riscuri ar fi sa vina o lebada neagra, iar piata sa cada, tranzactionarile sa se blocheze etc. In aceasta situatia randamentul scos pentru investitor s-ar limita la un 5-6% prin shift catre inchirierea apartamentelor nevandute pe perioada crizei (care ar putea dura de exeplu 1-2 ani).
Exitul va putea fi facut o data la un an.
Suna interesant, si cu siguranta o sa particip…singura mea nelamurire….la 25 actioanari…de unde afirmatia ca “cu mine presedinte”….sau e ceva ce scrie in statit ?
Nu inteleg de ce spui ca vor fi 25 de actionari. Vor fi cateva sute, iar un SA trebuie sa aiba un board, printre care si un presedinte
Procentul ala de 4% ne duce cu gadul la 25 de actionari, asta pentru ca nu stim exact care este criteriul dupa care se aleg actionarii. Este ordinea inscrierii sau valorea contributiei?
Avand in vedere unde ne aflam pe ciclul imobiliar, cred ca e un moment perfect pentru o astfel de initiativa, felicitari 🙂 . Pacat ca la noi nu exista legislatie juridica/fiscala pentru REIT-uri, desi intr-un fel are sens avand in vedere ce procent mic din populatie locuieste in chirie.
Mica curiozitate: cam care vor fi posibilitatile de:
1). exit?
2). de a deveni investitor dupa infiintare?
Completez curiozitatile tale cu:
3) care e posibilitatea de a investi suplimentar dupa infiintare?
Subscriu la aceasta intrebare
Sunt sanse (evident prin AGA), in special ca actionar deoarece modelul de business este chiar mai frumos decat l-am sumarizat momentan. Actionarii vor avea foarte multe avantaje, insa vom vorbi mai multe in webinar.
Exitul va putea fi facut o data la un an, dar avem un concept unic si aici oferind mai multe variante de exit.
Legat de investitor dupa infiintare, totul va trebui trecut prin AGA si va depinde de ce vor vota actionarii. Se poate intampla sa acoperim nevoia de capital doar din interior, sau se poate sa nu. Nu stiu
Salut. Apreciez ca aceasta companie ar trebui sa aiba o granularitate cat mai mare mare a actionarilor (este deja precizat in articol maximul de 4%, dar poate se mai reduce procentul), respectiv propun sa existe o minima verificare a profilului actionarilor si a sumelor cu care participa la proiect (mai ales in cazul sutelor de mii).
Da, realist vorbind nu cred ca vor fi sume de sute de mii, doar max 100k EUR. Vom avea oricum mare grija la sume mari dupa cum bine ai mentionat si tu.
Bună ziua,
Moneda de subscriere va fi RON? Adică echivalentul în lei a sumei în EURO?
Da, capitalul social (deci si transferul) va fi RON
Salut Bogdan. Felicitari pentru acest pas. Consideri ca ar fi o idee buna sa intru ca actionar in acest REIT pe credit? Imi place foarte mult proiectul insa nu beneficiez de 10k in acest moment si nu as vrea sa pierd ocazia.
Buan Razvan, nu recomand sa se faca credit pentru a intra in proiect.
Buna, pot sa intreb de ce nu recomanzi? Iau in considerare aceeasi optiune si, cel putin teoretic, randamentul anual avut in vedere ar trebui sa acopere dobanda.
P.S.: Cum as putea primi confirmare ca a fost receptionata cu shcces inscrierea mea in proiect via google form? Nu am primit email de confirmare.
Salut. Ideea este super.
Ai menționat ca managementul va lua comision după 10% randament. Întrebarea mea este cât va fi acesta? Gen x% la fiecare 1% peste 10% randament. Etc.
Metoda de a primi return vor fi dividendele, se poate schimba asta in viitor. Ai menționat ca vor fi 100% returnate dividendele tot timpul, va exista ceva ce te va împiedica sa Dacia sta pe viitor, gen contractual, sau sistemic, de ex avem nevoie de bani dam doar 90% randament?
Schema de bonificare va fi prezentata in webinar, dar cel mai probabil va fi de 2% din active (echivalent AUM la fonduri de investitii) daca randamentul este intre 10%-20%, 3% intre 20%-30% etc. In acest caz daca de exemplu compania scoate 9.99% randament, este 0 bonus, rezultand 9.99% pentru actionari. Daca compania scoate 15% brut, va rezulta undeva la 12.7% net pentru actionari etc.
Distribuirea dividendelor va fi specifica in actul constitutiv si poate fi modificat doar in AGA de actionari prin majoritate.
Interesanta idee. Se pare ca se adreseaza doar celor care au la indemana minim 10K euro sau pot face rost de aceasta suma in mai putin de 30 de zile. Este si acesta un criteriu de selectie. Pentru cei cu sume mai mici la dispozitie in acest moment … ramane pe data viitoare. 🙂 (Pentru cineva cu un salariu mediu in RO care are undeva la 200 euro pe luna disponibili pentru investitii nu este decat o alta oferta inaccesibila. Vreo varianta de DCA?)
Buna DB, intr-adevar din pacate nu avem cum sa acceptam sume foarte mici pentru ca ar deveni un haos in AGA
Interesanta idee, felicitari pentru initiativa! Desi as vrea, nu pot participa cu acest prag minim. Adaug si eu o intrebare la cele deja exprimate mai sus: nu exista posibilitatea sa luati in calcul si “micii investitori”, gen cei cu mai putine k de euro?
Buna Cristina si merci pentru apreciere.
Din pacate nu putem avea pe acest model de business actionari cu sume foarte mici.
Salutare.
Astept cu nerabdare sa vad cum se va concretiza acest proiect in care vreau si eu sa investesc.
Am o vasta experienta in piata constructiilor in ultimii ani activand precum consultant pe mai multe dezvortari si mi-ar place sa colaboram si profesional. Daca exista interes in acest sens putem extinde subiectul la o data de comun aleasa.
Spor
Buna Mihai,
Trimite-mi te rog e-mail pe carutacubani cu 2-3 fraze despre experienta ta si cum ai putea ajuta.
O zi faina,
Bogdan
Salut Bogdan,
E un proiect foarte interesant si ambitios. Totusi nu imi este prea clar modelul de business – recunosc ca nici nu am prea multa experianta in zona imobiliara.
Daca am inteles corect , profitul ar veni ca diferenta de pret intre achizitiile facute en-gros si vanzarea en-detail catre clientul final, corect?
Totusi, multi dintre dezvoltatorii imobiliari au deja dezvoltata infrastructura de vanzare en-detail cu servicii incluse, gen property management. Ma gandesc ca acestia nu vor fi prea interesati sa vanda bulk, pentru ca asta ar insemna renuntarea la o buna parte din profituri.
La prima impresie as zice ca dezvoltatorii pot fi o concurenta foarte puternica pentru acest REIT, care se poztiioneaza doar ca intermediar intre constructor si client final.
Ai putea da mai multe detalii despre care ar fi aspectul diferentiator al acestui REIT?
Multumesc
Buna Bogdan, intr-adevar, nu este chiar corect cum ai descris modelul de business. Il vom intra in amanunte in cadrul webinarului, sau chiar mai devreme daca este cazul.
Momentan insa nu are sens sa “plictisesc” zecile de mii de persoane vorbind despre asta in public. O voi face cu publicul tinta interesat.
Salut Bogdan,
Inteleg ca targetul companiei este sa obtina an de an yield (randament) de 15-30%.
Asta ar insemna ca la 10 mil $ investiti, sa ai un profit brut de 1.5-3 mil $.
Care ar fi profitul net estimat (in procente) dupa taxe, cheltuieli etc ?
Din profitul net distribuit ca dividende, fiecare investitor va trebui sa plateasca 8%, daca doreste sa incaseze banii.
Multumesc,
Liviu
Buna Liviu,randamentul de 15-30% targetat este dupa cheltuieli.
Acumm evident insa nu este inainte de taxarea individuala a actionarilor la distribuire. Nici nu as avea cum sa fac acest lucru pentru ca nu as stii care este taxarea. Unii vor fi taxati cu 8% (persoane fizice), altii cu 0% (firme), altii vor avea de platit CASS etc.
Salutare Bogdan. Felicitări pentru această inițiativă, care nu e chiar o surpriză ținând cont de experiența și pasiunea ta pentru imobiliare 🙂
Este în plan ca acest REIT să se listeze la bursă, în viitorul apropiat 1-2 ani?
Mulțumesc.
Lucian
Pe termen lung da, planuim si listarea pe bursa, insa evident daca asta se va decide in AGA si depinde cum vedem la momentul acela aceasta oportunitate. totul trebuie sa fie in beneficiul actionarilor din acel moment.
Buna! Exista limitari pentru cei care nu mai locuiesc in Romania? De asemenea, se poate face plata in EUR si se poate folosi un cont din alta tara?
Multumesc!
Si pe mine ma intereseaza, am economiile in euro.
Cu siguranta pot participa si romanii din strainatate. Plata insa am prefera sa fie in RON pentru ca oricum daca e transmisa in EUR ea se va transforma automat in RON (dar va fi cu virgula si va complica calculul procentului de detinere al actionarului respectiv).
Unul dintre riscurile cele mai mari ale cumpararii la faza de proiect este ca un dezvoltator sa ia avansul pentru x apartamente iar apoi sa n finalizeze constructia din diferite motive inclusiv…teapa. Ar fi interesant de inteles cum anume ne asiguram ca o astfel de eventualitate va avea o probabilitate cat mai scazuta, eventual dezbatut subiect in webminar. Multumesc
Nu vom merge pe dezvoltatori no name, iar unde este cazul sa fie mai riscant evident vom lua colaterale
Foarte faina initiaitva, Bogdan! Imi place ca vrei sa dai ceva inapoi comunitatii si sa ai un impact pozitiv asupra pietei imobiliarelor.
Apartamentele cumparate la nivelul promisiunii de vanzare, sunt vandute intai membrilor din comunitate si apoi in exterior?
Radu
Merci fain de apreciere Radu.
Primii ca prioritate vor fi actionarii, apoi comunitatea, apoi in exterior. Aceasta este ordinea care cred eu ca este corecta.
Salut Bogdan, Am completat acest formular promovat pe facebook de catre Cristian, astazi. Banuiesc ca este acelasi formular. Nu am primit inca confirmare de primire.
Mentionez ca locuiesc in Danemarca, insa am si buletinul din Bucuresti valabil. Te rog sa ne dai amanunte in cadrul viitorului webinar sau chiar mai devreme de ziua inscrierii despre ce acte trebuie sa trimitem ( cazier din Ro ? ) si ce recomanzi celor care locuiesc in EU.
Multumesc, Marina
Buna Marina, da este acelasi formular. Daca ai completat pana astazi dimineata la ora 9, atunci ar fi trebuit sa fi primit deja confirmare. Daca ai completat dupa, vei primi maine.
Desigur, vom mentiona clar ce documente trebuie. Deja avem un document explicativ detaliat.
Salut!
Ce inseamna fraza”piata imobiliara din Romania urmeaza sa intre intr-o astfel de etapa de maturizare”? Adică preturile în imobiliare vor crește sau vor scădea?
Daca ne referim strict la preturi efectul va fi de crestere pe termen lung
Cam de 10 ani incerc sa pun ideea asta in practica,nu m-a luat nimeni in seama…Ma bucur macar ca ati reusit voi sa o puneti in practica.Mult succes!!!
Merci fain Traian
Prezent.
Super
Daca tot se ofera si raspuns aici :), profit si mai intreb ca sa eficientizam putin pana la webminar: Presupun ca si tu si Cristi o sa investiti in acest reit ceva gen 100k, ca o dovada a faptului ca aveti incredere in ideea si fortele proprii, de acord? Scuze ca sunt asa direct dar ..business is business… 🙂
Sincer inca nu ne-am decis cat investim.
Oricum, cu siguranta nu ar fi in avantajul comunitatii sa investim noi doi prea mult pentru ca am lasa pe afara mai multi doritori (pentru ca realitatea este ca exista o limita maxima pe care o acceptam ca suma in scopul de a fi cat mai siguri ca putem livra randamente cat mai mari pentru actionari)
Analizam in tihna din toate unghiurile si cu siguranta vom lua decizia potrivita
Buna ziua, sunt Tudorica Marioara urmaresc Caruta cu bani de cativa ani, apreciez mult pe domnul Bogdan. M-am inscris si eu ca si doritor de a investii in aceasta companie cu imobiliare pe care vreti sa o lansati in septembrie ,dar cum nu mi-a ajuns un email de conferma nu stiu daca am dus la bun sfarsit inscrierea. Daca m-ati putea ajuta cu o verifica si o confermare pe email . Va multumesc frumos
Buna Tudorica, da te-ai inregistrat cu succes. Vei primi confirmarea pe e-mail maine.
Salut , Bogdan , intrebarea mea este urmatoarea : care este diferenta dintre modelul de bussines al companiei voastre ( in care doresc sa investesc ) si cel al Meta Estate Trust ? Si in aceasta am investit o suma importanta inca de dinainte de IPO si pana acum am doar pierdere , desi in teorie suna totul f frumos ? Multumesc de raspuns , pote dezvoltam un pic subiectul in webinar , eu cred ca este f important …
Daca ne referim la partea de flip pe pre-sales, diferenta este enorma. Ei practic acopera doar prima parte (cumparare si vanzare)
Noi de exemplu avem un model de business end to end, adica mergem mai departe si cream aceste HUB-uri. Deci practic vindem un produs cu o valoare adaugata mult mai mare.
Mai mult decat atat, actionarii vor avea si alte avantaje, dar momentan prefer sa nu le mentionez. O voi face in webinar, sau mai devreme daca consideram ca-i cazul.
Nu in ultimul rand noi avem ceea ce sincer cam nimeni din Romania nu are: comunitate. Deci inclusiv sa fim copiati va fi extrem de greu, indiferent cati bani ar avea alta companie.
Buna, Bogdan!
In primul rand, felicitari pentru proiect!
In acest model de afacere inteleg ca se poate cumpara cu scopul inchirierii catre alti oameni. Intrebarea mea ar fi: pot cumpara un apartament pentru a locui eu in el sau acest model de business nu este pentru asta? (Am citit ca membrii comunitatii vor avea anumite beneficii si ma intrebam daca finantarea propriei locuinte ar fi unul dintre ele).
Multumesc!
Buna Gabriel, merci fain.
Nu vom inchiria noi ca si companie, noi vom vinde solutia. Dar da, in HUB-uri nu trebuie sa fie doar investitori care inchiriaza. Pot fi cu siguranta si persoane care vor sa foloseasca proprietatea ca locuinta.
Si acestia din urma vor beneficia de multe avantaje (discounturi la mobilare, finantare la cea mai buna dobanda, plus altele pe care momentan nu le pot divulga)
Salut Bogdan,
Felicitari pt initiativa.Am cateva intrebari si eu.
1.Care este experienta voastra din board pe un astfel de business/portofoliu de 6M EUR?
2. Aveti un plan mai detaliat pentru urmatorul an eventual pe quartere care sa includa si o analiza SWOT?
3. In contextul inflatiei nr de locuinte noi in constructie a scazut la nivel de Bucuresti. Cum mitigati acest risc?
4. Cum puteti sti ca un deal este bun la nivel de groapa? Mai toti dezvoltatorii pun finisaje ieftine – parchet de 30 lei mp, plinte de plastic, prize comtec si elbi, usi de carton, pereti interiori de regips, balcoane deschise, bucatarii deschise si eventual fara geam, izolare fonica slaba – si multe alte exemple ce pot fi luate din cartea Discomfort Residence. Cum ca asigurati ca nu luati astfel de pocnitori? Sunt multi dezvoltatori care livreaza dar fac doar low quality.
5. Cum vedeti voi sa dati in chirie 50-60 apartamente fix in acelasi bloc. Mie mi se pare un pic prea optimist.
Multumesc
Merci Liviu
1. Avem portofolii personale, am indrumat alte persoane de asemenea cu portofolii consistente, avem retele de networking la cel mai inalt nivel in Romania atat in imobiliare cat si pe domeniul financiar etc.
2. Avem chiar mai multe scenarii, inclusiv cazul aparitiei unei lebede negre.
3. Nu inteleg. Ce spui tu ne avantajeaza, nu ne dezavantajeaza.
4. Evident fiecare deal este atent analizat, nu luam cu ochii inchisi. In plus nu vom alege dezvoltatori no name, fara istoric, sau fara sa le cunoastem calitatea
5. O mica corectie: nu compania va da in chirie, ci cei care cumpara in HUB. Revenind, nu mi se pare deloc o problema daca locatia este buna. Nu este nicio diferenta in a inchiria 50 de apartamente intr-un bloc, sau in 5 blocuri unele langa altele (cum de altfel se intampla acum in blocurile vechi din anii 80). Pe langa asta, oricum cel mai probabil nu toti vor cumpara pentru inchiriere, unii vor vrea sa cumpere si locuinta, depinde de fiecare.
Salut! Felicitari pentru initiativa si multumim ca ne oferi aceasta oportunitate.
As avea si eu o intrebare scurta: vanzarile sau inchirierile realizate cu prioritate catre actionari/membrii comunitatii nu vor avea efectul reducerii randamentelor pentru restul investitorilor, dezavantajandu-i implicit pe investitorii pasivi sau pe cei care nu locuiesc in Bucuresti?
Buna Cosmin.
Nu, vanzarile cu prioritate catre actionari / membrii comunitatii nu vor afecta in niciun fel randamentele investitorilor.
De altfel randamentele investitorilor sunt prioritatea mea numarul 1.
Ba chiar le va afecta pozitiv ca ar creste viteza de rotatie
Ciao, Bognanco, sunt Tudorica Mioara am facut deja inscrierea, an fiarte multa incredere in proiectul si experienta ta…esti o persoana extraordinara, te urmaresc de mai mult timp. Intrebare: EU vreau sa investesc asa cum am precizat, dar randamentele anuale as dori sa le reinvestesc, As dori practicamente pe urmatorii 15 ani sa nu ma ating de acesti bani. Este posibil asa ceva?…
Bună dimineața,Bogdan. Felicitări pentru proiect și mult succes .Întrebarea mea este : veți investi doar în București? Eu locuiesc în Brașov și voiam sa știu dacă veți crea HUB uri în Brașov? Ma gândesc la locuință personala și apartamente pentru inchiriat .Mulțumesc.
Buna Olga, desigur, nu vizam doar Bucurestiul. Punctual, Brasovul chiar este si el pe lista
Buna! Face si Timisoara parte din acea lista?
Da, luam in calcul si Timisoara
Pentru investitorii mai mici, ar fi oare oportunitatea (prin consemnare legala) de combinare a 2-3 investitori care sa atinga pragul minim si sa investeasca sub un singur nume / reprezentant?
Probabil va fi precum la REIT #2 unde, din cate am inteles, puneti toti 3 banii impreuna si intra ca investitor doar 1 persoana. Iar cum se va propaga profitul catre toti 3 -> aia va intelegeti intre voi.
Nu m-am gandit sincer la acest lucru. Il pot pune pe masa cand ne mai intalnim toti cei din board. Altfel nu pot avea un raspuns clar, trebuie sa analizam bine avantajele si dezavantajele
Buna!
In primul rând, felicitări pentru inițiativa!
Înțeleg ca funcționalitatea companiei are in vedere atât Equity cât si Debt. Care ar fi raportul D/E vizat?
Modelul de business are in vedere trageri de capital etapizate (sa nu le spun așa pt ca nu e un SICAR) sa zicem majorări de capital succesive? Ritmicitatea lor poate duce la o diluție semnificativă având im vedere aportul minim la intrare!
Ciclurile de buy & sell ar putea avea in vedere prezervarea primelor profituri pt creșterea companiei (bănuiesc ca ar fi un SA cu perioada nelimitata, da?)
Si încă ceva politica contabila vizata: o metodologie tip IFRS ar asigura Evidențierea la valoare justa a activelor achiziționate. Se au in vedere cenzori sau auditori?
In primul an cel mai probabil nu vom avea debt, insa ne cream premizele pentru a lucra si cu debt din al 2-lea an.
Legat de majorarile de capital din viitor trebuie vazut exact cum se for face in functie si de ceea ce se va accepta la AGA de catre ceilalti actionari. Probabil unii actionari existenti vor vrea sa reintre cu mai mult, poate mergem pe extern, poate nu majoram deloc etc. Este prea devreme sa dau un raspuns 100% corect.
Legat de distributia prifuturilor prin dividende, in principiu este 100% (sau spre 100%, dar ai dreptate, poate fi diferit in functie de ceea ce decid actionarii la momentul acele prin AGA. Eu gandesc acest proiect pentru benefiul actionarilor. De aceea nici nu vreau ca cineva sa fie majoritar in vreun fel.
Desigur, vom avea auditor.
Am trimis formularul de participare azi 1.08 ,ora 7 45 .Voi primi confirmarea mâine?
O voi primi astazi daca ai facut-o dimineata
Salutare, Bogdan. Am citit și articolul și toate comentariile. Am văzut că unii oameni se pricep, pun întrebări de specialist și multe dintre ele se referă la obiecții legate de riscul investiției. Ceea ce e foarte firesc și răspunsurile se vor regăsi, probabil, în webinar. Știind că ești foarte, foarte atent la riscuri, m-a surprins să văd în articol promisiunea asta de obținere a unui randament de 15%-30%, pentru o investiție care nu poate fi prea predictibilă în România (vorbim totuși despre România) și nici nu are istoric. E un domeniu aproape virgin, ca să nu-i zic virgin de-a binelea. Eu am înțeles entuziasmul tău, îl admir și îl apreciez, știu că are un fundament, dar ca nespecialist și ca un tip care urăsc riscurile, pun o întrebare simplă: Pe ce te bazezi când ai stabilit acele obiective de randament? Mulțumesc și baftă! 🙂
Buna Nic, nu am promis nicaieri un randament intre 15-30%, ci am zis ca aceea este tinta. Nimeni nu poate garanta nimic in investitii si de fapt in niciun domeniu.
Totusi, in cazul in care obtinem sub 10% (chiar si din cauza contextului, nu neaparat al managementului), atunci mangementul nu va fi renmunerat in niciun fel.
Evident ca in spate avem suficient know-how, date si networking (care conteaza cel mai mult in imobiliare) incat sa estimam ca am putea obtine 15-30%, insa in acelasi timp este adevarat si ca daca vine o lebeda neagra, acestea nu vor putea fi obtinute in acei 1-2 ani, cand probabil vom scoate un 5-6% (asta daca vine in primii 1-2 ani, daca vine in 3-4, deja sunt sanse sa scoatem chiar si in acel caz in jur de 10% deoarece avem un plan de risc management strict pe care il urmam chiar si in ani buni, sa ne punem la adapost in ani mai putin buni)
Buna ziua. felicitari pentru initiativa. Este foarte interesanta si am completat formularul. Eu insa nu ma pricep la Reituri si nu inteleg cateva lucruri.
Profitul se va distribui lunar, trimestrial, sau anual catre actionari? Pe ce perioada de timp?
Daca nu vrei sa achizitionezi un apartament, vei mai primi dividente, sau altceva anual?
Daca vrei sa achizitionezi totusi un apartament, acesta va fi scos la vanzare abia dupa finalizarea proiectului, adica dupa ce este gata? Vom fi anuntati pe mail? Multumesc anticipat pentru raspunsuri
Merci fain de apreciere Mihai.
1. Profitul se va distribui anual catre actionari.
2. Desigur, ca actionar nu trebuie sa achizitionezi apartamante din HUB-uri (decat daca vrei). Si daca cumperi, si daca nu cumperi, tot vei primi partea din profit prin dividende.
3. Daca esti actionar si vrei sa cumperi un apartamente ai mai multe avantaje (pe langa cele mentionate in articol)
– vei lua la un pret mai mic fata de pretul oficial pentru ca fiecare actionar va avea “comision de vanzare” pentru orice aparament in HUB. Practic tu ti l-ai ” vinde tie” si atunci primesti comisionul de vanzare.
– luam in calcul inclusiv sa poti face exit cu o parte din investitie daca doresti sa depui avansul pentru apartament
4. Toti actionarii vor face parte dintr-un grup create de noi (cel mai probabil pe whatsapp) si veti fi primii care vor stii de oportunitati.
Interesanta initiativa !
Fii amabil si clarifica-mi cateva aspecte :
1 De unde stiu ce procent real detin eu, cand toate datele despre REIT sunt in mana altora ? (cand tu ai scris =capitalul social intre 5-10 mil EUR ?????)
2 Actiunile se cumpara in LEI sau in EUR ?
3 Dividendele vor fi in LEI sau in EUR ? ( una e devalorizarea Leului si alte este pentru Euro )
4 Calculul randamentului de +10% este dupa ce se scade inflatia sau inainte ? (deoarece daca este inainte atunci inseamna ca si acum cand inflatia este de peste 10 % recunoscuta oficial, managementul va avea bonus de performanta desi randamentul realobtinut este dat numai de inflatie !!!!)
5 Este adevarat ca la randament sub rata inflatiei eu ca investitor am pierdut ?
6 Prin ce garanteaza echipa de conducere onestitatea / corectitudinea in indeplinirea obligatiilor?
In primul rand nu raspund la intrebarile din cadrul unor comentarii care sunt scrise in asemenea hal de am impresia ca tipi la mine. Cred sincer ca ai gresit comunitatea si ca iti pierzi timpul aici.
Ca sa clarific totusi pentru comunitate, cvident ca un capital social nu poate fi intre suma X si Y, el va fi fix. E vorba despre cati bani dorim noi sa strangem (suma care nu este fixa, avem asa o idee, dar ne putem decide la orice in final, noi fiind deja in discutii cu diversi actori in piata, dorind sa avem predictibilitate) ca ulterior sa se formeze capitalul social. Scopul meu fiind sa maximizez randamentele pentru actionari.
Cat despre teoria conspiratiei ca totul e in mana altora, am mentionat ca e vorba de SA, totul este la vedere, publicat in monitorul oficial, va fi auditor extern etc.
Inca o data, cred ca ai gresit pagina.
De altfel am vazut ca te-ai inscris in formularul de preinregistrare, te anunt ca nu vei avea cum sa faci vreodata parte din actionariatul acestei companii pentru ca numai de persoane agresive nu avem noi nevoie
Stiu ca nu vei publica acest comentariu dar am vrut sa zic ca mi se pare extrem de neprofesionist ca l-ai scos din lista. Intrebarile mi se par legit. Nu tipa nimeni la tine. Unii dintre noi vrem sa investim sume mari si mi se pare normal sa intrebam chestii.
Daca esti atat de sensibil la comentarii nu stiu cat de apt vei fi pentru pozitia de presedinte.
PS: Nu sunt persoana de mai sus si nici nu-l cunosc.
Felicitari pentru initiativa! Mi se pare genial la ce nivel ati ajuns sa faceti aceasta educatie financiara. Deja nu mai vorbim despre cursuri si webinarii, vorbim, asa cum scrie si in articol, despre sansa oferita si celor cu un capital mai mic de a lua parte prin implicare directa la astfel de proiecte si investitii.
Intrebarea mea este:
Din cate stiu, Cristian deja a infiintat un REIT, urmanand si al doilea. Acesta ar fi al 3-lea. Cum se vor prioritiza? Vad concurenta in aceeasi tabara.
Merci Alexandru.
Cele trei companii de tipul REIT nu se concucreaza:
1. REIT 1 = apartamente vechi ce urmeaza a fi renovate si apoi vandute mai departe
2. REIT 2 = apartamente cumparate prin executari silite
3. REIT 3 = apartamente in blocuri noi
Eu nu am treaba cu REIT 1 si 2, acelea fiind si mult mai mici si nu sunt atat de scalabile precum acesta.
Salutare Bogdan !
Te rog sa-mi confimri daca am inteles bine despre ce este vorba.
La modul simplist vorbind: un investitor vine cu 10k euro (echivalent lei), dupa ce compania vinde imobilele face un profit X pe care il redistribuie catre actionari(la fel si profitul din proprety management) ,urmatoarea etapa este ca utilizand acelasi capital social de la lansarea societatii sa se se achizitioneze din nou imobile si roata asta de la caruta sa se invarta la nesfarsit ? O parte din profit nu se va reinvesti pentru maximizarea randamentelor si acoperirea costurilor tot mai mari de achizitii ?
Punctul 2 🙂 Pentru infiintarea societatii transferul banilor se va realiza din contul personal al investitorului direct in contul REIT-ului ?
Buna Paul,
O mica corectie: nu vom face property management, cu atat mai putin profit din el (doar vom seta si oferi pe tava solutia pentru HUB-uri).
Altfel, da extrem de simplist vorbind profitul se distribuie, dar intr-adevar in anii buni o parte din profit cel mai probabil se va reinvesti pentru a crea “umbrele” de protectie contra unor ani cand piata o va lua la vale.
De asemenea, din anul 2 lucrurile devin si mai interesante pentru ca vom avea accces si la finantari, vom putea decide marirea capitalului social (intern sau extern, cum vor vota actionarii) etc, iar pe termen lung tinta este chiar si listarea la bursa (evident dupa cum vor vota actionarii)
Pentru punctul 2 exact, transferul banilor se face din contul investitorului direct in contul companiei.
D-le Bogdan,
Va multumesc foarte mult pentru informarea privind aceasta initiativa. Am cumparat cursuri de la dvs. (si Valentin) pe care le-am gasit foarte utile, punand bazele unei educatii financiare robuste. Venind de la o persona care imi inspira foarte multa incredere (desi nu va cunosc personal) propunerea suna foarte interesant.
Poate nu am inteles eu si pun niste intrebare naive, dar v-as ruga sa-mi dati mai multe detalii despre conceptul de HUB. Cum poate functiona un asemenea HUB ? Este ceva asemanator unei administratii de bloc?
O alta intrebare: daca nu se percepe comision de administrare, cum se acopera cheltuielile de Proprety Management? (Acum am vazut in alt raspuns ca de fapt nu se face).
Va multumesc,
Dan
Buna,
As vrea doar sa sustin ideea de a avea webinar-ul si de a lansa societatea mai degraba la inceput de septembrie decat la final de august. Cred ca suntem multi in situatia de a fi plecati in mijloc/la final de august in concedii.
De asemenea, as vrea sa te intreb ce societate de avocatura se va ocupa de partea juridica, daca poti sa precizezi la momentul acesta (inteleg perfect daca e prea devreme pentru asta sau daca e o informatie pentru webinar).
Multumesc si zi buna in continuare!
Cand spui “tinta e de 15-30% / an” iei in calcul si deprecierea Leului? Ca 15% la 100k EUR e una, iar in echivalentul RON e alta, dupa 1 an, sau mai multi.
Salut Bogdan,
In primal rand as vrea sa-ti multumesc pentru confirmarea inregistrarii mele pe lista de preinscriere a REIT-ului 3. Sa fie intr-un ceas bun!
As avea o noua intrebare, generata de noile masuri fiscale propuse de Guvern (exact in aceasta perioada): Cum vor afecta aceste masuri planurile privind noua companie de investitii imobiliare?
Enumar mai jos noile propuneri fiscale (asa cum le-am inteles eu):
1. Eliminarea unor facilități din industria construcțiilor (de ex. Impozitul pe salarii).
2. Introducerea unui impozit de 1 % asupra valorii imobiliare care depășește 500.000 EUR.
3. Cresterea TVA de la 5 % la 9 %..
4. Introducerea unui nou impozit pe venit de 5 % asupra valorii caselor noi vândute care depășesc suma de 600.000 lei.
Multumesc foarte mult.
Dan C.
Salutare!
Ma bucur mult ca exista oamenii cu initiative asa de faine!
Singura intrebare pe care o am este daca exista o data aproximativa pentru webinar. Nu as vrea sa il ratez 🙂
Probabil ca inca nu poate fi o data precisa dar macar cu aproximare la nivel de saptamani.
Multumesc mult!
Buna Alexandru, va fi pe 5 Septembrie. Voi anunta oficial inainte cu o saptamana.
Multumesc mult Bogdan.
Buna.
Acest Reit va putea face imprumuturi bancare? Daca da , cui revin datoriile in cazul in care merge prost, actionarilor?
Multumesc
Buna seara, care ar fi sistemul de inregistrare prin care se vor restrange din cei care ne-am pre-inscris?
Ar fi util sa stim pentru a ne putea pregati, a face calculele necesare cu privire la sumele de bani etc.
Multumesc!
Buna ziua,
Apreciez mult ce faceti. Mi se pare o idee foarte buna proiectul de mai sus in conditiile in care in Romania inca nu exista acest concept.
M-am preinregistrat si eu. O singura intrebare am: cand voi afla daca intentia mea de a investi a fost confirmata sau nu?
Multumesc!
O zi buna,
Calin V.
Salutare,
Mai sunt noutăți? Cu excepția emailului de confirmare a înregistrării nu am mai primit nimic. Când ar trebui sa ne așteptăm la un update?
Mulțumesc,
Sorin
Salut,
Am ajuns din intamplare pe pagina asta si proiectul mi s-a parut interesant. Am citit si articolul si ce am gasit din biografii, si as avea cateva intrebari:
1. Ce experienta va recomanda pe voi trei pentru a fi singurii membri in CA? Are vreuna dintre persoane experienta in managementul unui fond de investitii de mai multe milioane de euro? Dar pe partea operationala?
2. Care o sa fie participarea voastra personala, cu bani, in fond? Adica o sa fiti commited, sau involved (vorba bancului cu porcul si gaina)?
3. Limita de a detine maximum 4% din fond se aplica si investitorilor “preinregistrati”, adica cei de la care ati strans suma initiala de 6 milioane pe care o mentionezi?
4. Cine stabileste firma de audit pentru fond?
5. Presupunand ca banii se strang conform planului, cand este planificata prima investitie?
6. Exista prevazut in actul constitutiv vreun mecanism de schimbare a CA, daca nu performeaza?
Buna ziua, pentru persoanele care nu au disponibila suma minima (10.000 euro) la momentul lansarii, se vor putea alatura ulterior cand o vor procura?
Interesanta idee. As merge pe terenuri in acest moment deoarece au randamentul cel mai bun.
salut, dc am vazut articolul cu intarziere, se mai pot face inscrieri sau e totul inchis?