Investitii imobiliare – dincolo de mituri

Sal’tare aventurierule. Astazi voi aborda un subiect extrem de interesant: mituri in investitii imobiliare.

Dupa cum probabil stii deja, sunt unul din cei mai pasionati romani cand vine vorba despre investitii imobiliare, invartindu-ma pe aceasta piata de mai bine de jumatate din viata.  In mod ironic, principalul motiv pentru acest interes nu este faptul ca am terminat ingineria civila in constructii, ci pentru ca pe acest sector exista un potential enorm, datorat in principiu urmatoarelor doua situatii:

  1. In Romania suntem ceea ce eu numesc, poate usor peiorativ , “home boners”. Cu alte cuvinte, suntem numarul 1 in Europa la capitolul proprietari. Ne place sa avem locuinta noastra. Acest lucru nu este neaparat rau, insa cu siguranta este un avantaj pentru orice investitior, caci practic pui in acelasi ring de lupta un investitor vs o persoana care cumpara pentru prima data si probabil singura data un imobil pentru locuinta proprie. E clar cine va invinge prin KO din primele secunde… Practic pui un lup intr-un tarc cu oi.
  2. In Romania nu prea exista educatie financiara. Suntem ultimii in UE la acest capitol. De fapt suntem printre ultimii la nivel mondial. Acest lucru se vede si in imobiliare. Ba chiar cel mai mult se vede in imobiliare. Motivul este simplu: daca vorbim de piata de capital, putem gasi informatii pretioase din carti straine care se aplica chiar si pe BVB. Mai mult decat atat, putem investi din RO pe piete externe, deci aplicabilitatea informatiilor este 100%. Pe imobiliare insa lucrurile stau diferit, caci fiecare piata este diferita. Citind informatii din SUA nu te vor ajuta prea mult pe piata din RO, investitiile imobiliare avand un caracter puternic local.

Sa intram astfel in cateva mituri mioritice pe care le-am observat pe piata imobiliara din Romania. Sa nu crezi ca acestea sunt recente. Le-am observat tot timpul, fie ca vorbim de perioada anilor 2000, 2010 sau astazi – 2020. Mai mult decat atat, au fost momente la inceput, cand chiar si eu credeam in ele. Deh, nu s-a nascut nimeni invatat.

LICHIDITATE

Mit-ul spune in felul urmator: investitiile imobiliare au o lichiditate mult mai scazuta fata de cele pe piata de capital (bursa).

Domnule CarutaCuBani, vrei sa zici ca nu-i asa ?

Este si nu este aventurierule. Cu siguranta este adevarat pentru day-trading. Daca vinzi/cumperi de pe o zi pe alta, desigur ca nu o poti face pe imobiliare, pe cand pe piata de capital da.

Insa cati fac day-trading ? Majoritatea investim long-term, pe un orizont de timp de ani de zile. Acest lucru, manage-uit corect, face ca in mod ironic imobiliarele sa fie chiar mai lichide.

Domnule CarutaCuBani, n-are sens ce zici, daca eu am nevoie de bani saptamana aceasta pentru o urgenta, pot vinde actiuni si am banii in cont in 1-3 zile. Pe imobiliare nu.

Excelent subiect, hai sa vedem daca este chiar asa. Daca intr-adevar ai nevoie de bani rapid (urgenta medicala de exemplu) ce faci pe bursa ? Dupa cum ai zis, vinzi si ai banii in urmatoarele zile in cont. Nu uita insa ca actiunile au fluctuatii mari. Pe langa faptul ca iti vinzi investitiile (cash-out), mai risti sa o faci si la pret mic, caci urgentele vin atunci cand vor ele, nu cand bursele sunt pe maxime.

Daca ai imobiliare insa, si ai nevoie de bani pentru urgente, cine zice ca trebuie sa vinzi imobilul ? Iei credit atat cat iti trebuie garantand cu imobilul. Cu alte cuvinte, nu numai ca nu ti-ai vandut investitia, aceasta continuand sa produca, insa nici nu esti expus fluctuatiilor. Desigur, vei plati dobanda (3%-4%-5% cat o fi la momentul acela), insa avantajele sunt incontestabile.

Astfel, corect este sa zicem ca pentru day-trading intr-adevar lichiditatea este o problema majora in cazul imobiliarelor, dar long-term, in mod ironic, lichiditatea (si flexibilitatea) este chiar mai buna pe imobiliare.

La final, depinde ce tip de investitor esti.

IMOBILIARELE AU RANDAMENTE MULT MAI MICI FATA DE BURSA

Acest subiect este de asemenea unul foarte interesant. Voi incepe prin a zice ca este destul de complicat sa compari cu precizie cele doua tipuri de investitii. De asemenea, lumea crede intr-o corelatie evidenta dintre cele doua, insa in realitate nu este asa. 

Domnule CarutaCuBani, adica evolutia imobiliarelor nu este corelata cu cea a bursei ?

Nu am zis asta. O fi, insa pana acum nimeni nu a gasit-o. Desigur ca vei auzi peste tot variante, dar crede-ma, nu s-a ajuns pana acum la nicio concluzie elocventa.

Acum, hai sa disecam acest mit. Daca ne uitam la piata cu cele mai multe date (SUA), vedem ca istoric, actiunile au adus un randament de aproximativ 7% anual peste inflatie, pe cand imobiliarele au adus doar 1.5% peste inflatie de-a lungul timpului.

Aha, deci intr-adevar actiunile au performat mult mai bine.

Usor cu concluziile aventurierule. Acum, interesant este ca acest randament se refera doar la cresterea in valoare a activelor financiare. Cu alte cuvinte nu s-a luat in calcul dividendul la actiuni, respectiv chiria la imobile. 

Daca ne uitam la S&P500, din 2009 pana astazi avem un dividend yield mediu anual de aproximativ 1.99%. In trecut insa a fost si de 3% si chiar 5% in diversi ani. Voi aproxima insa o medie de 3%. 

Pe imobiliare insa, chiria raportata la pret, a fost mereu mai mare, mult mai mare (in SUA). Greu de facut o medie caci imobiliarele au un caracter local, insa daca iau un 7% ma aflu in treapta inferioara. In functie de perioade insa (ca si la actiuni), se pot duce si pana la 12%-13%

Cu alte cuvinte, intr-adevar, imobiliarele “pierd” prin apreciere, dar castiga prin yield fata de actiuni.

As mai adauga o comparatie,  desi sper sa nu te bag in ceata aventurierule, caci voi vorbi despre lucruri mai putin evidente acum.

O comparatie interesanta mi s-a parut sa o fac intre total return s&p500 (deci apreciere + dividende) si un total return REIT (apreciere + chirii).

Rezultatul este impresionant:

Nu te asteptai nu-i asa ? Putem observa 2 lucruri esentiale din tabelul de mai sus:

  1. In primii 5 ani se vede cu ochiul liber ca imobiliarele au subperformat
  2. Long-term insa, si-au revenit ca Praslea cel voinic, performand similar, ba chiar putin mai bine.

Intrebarea intrebatoare este de ce avem o astfel de evolutie ? Raspunsul este simplu: imobiliarele sunt corelate cu miscarile ratelor de dobanda de scurta durata. Acest lucru face ca pe termen scurt, imobiliarele, nu numai sa para, dar sa si sub-performeze in general fata de actiuni. Pe termen lung insa, efectele miscarilor ratelor de dobanda se anuleaza intre ele (se balanseaza). 

Desigur, chiar si asa, nu putem trage concluzia ca imobiliarele aduc un randament superior, caci inca odata, este complicat sa compari complet corect 2 produse atat de complexe si diferite.

Ce vreau sa subliniez insa este ca randamentele imobiliarelor nu sunt deloc de neglijat.

P.S. Stii ca sunt mai multi oameni care s-au imbogatit din imobiliare decat de pe bursa ? De ce crezi ? Motivul principal este leverage-ul si modul in care lumea financiara functioneaza: faptul ca poti lua pe incredere (a se citi credit) un imobil. Desigur ca poti sa investesti in margin si pe actiuni, insa pentru majoritatea este o idee fff proasta si periculoasa.

PRETURILE IMOBILIARELOR IN ROMANIA SUNT PROHIBITIVE.

Acest lucru il vei auzi mereu. Absolut mereu. Este in natura umana sa ne plangem de lucrurile din viata de zi cu zi, iar imobiliarele la romani este un subiect omniprezent. Nu uita, suntem tara cu cei mai multi proprietari din UE.

Intrebarea insa este daca aceasta afirmatie ca preturile sunt mari este si obiectiva sau nu. Ne uitam pe tara ? Pe un oras anume ? Ne uitam la preturi raportate la salarii ? La PIB/locuitor ? La turisti ? La miscarea / evolutia populatiei ? La yield-uri ? La evolutia istorica ? La o comparatie cu vecinii, cu europenii ? Ne uitam la volumul depozitelor ? Al creditelor ? Gradul de indatorare ? In aceste comparatii (in special cu cele din UE, toate apartamentele sunt mobilate, sau nemobilate ? La gradul de aglomerare ? La volumul necesar vs construibil ? La ….

Domnule CarutaCuBani, wow, intr-adevar, nu m-am gandit. Poti insa sa dai si exemple concrete.

Desigur aventurierule. Hai sa luam un exemplu. Cum ti se pareau preturile in anul 2014 in Bucuresti ? 

Mici Domnule CarutaCuBani, desigur ca mici. Ce n-as da sa fi luat si eu un apartament atunci in Bucuresti la acele preturi minime. Stim cu totii ca atunci am fost pe minime post criza.

Interesant aventurierule. Hai sa vedem cat de obiectiva este afirmatia ta.

In 2014, salariul mediu net in EUR pe Bucuresti a fost de 548 EUR, iar pretul mediu pe mp al unui apartament de aproximativ 1080 EUR, tot in Bucuresti.

In 2019 insa, salariul mediu net in EUR a fost de 776 EUR , iar pretul mediu pe mp al unui apartament de aproximativ 1400 EUR, tot in Bucuresti.

Cu alte cuvinte, in EUR, si net, 2014 fata de 2019, salariul in Bucuresti a crescut cu 41.6%, iar pretul mediu pe mp al apartamentelor tot in Bucuresti a crescut cu doar 29.6%. 

Lucrurile incep sa arate putin diferit cand intram in cifre si privim obiectiv nu-i asa ? Cu alte cuvinte, strict din perspectiva puterii de cumparare (venit activ raportat la pretul apartamentelor), de fapt se pare ca pretul apartamentelor din Bucuresti sunt mai ieftine astazi.

PE FINAL

Pe final vreau sa va zic ca sunt foarte entuziasmat ca pe 21-22 Martie 2020 voi tine un nou workshop/curs de investitii imobiliare impreuna cu Valentin.

Cursul pentru anul acesta este actualizat cu ultimile date disponibile, dar si imbunatatit ca si continut si subiecte abordate.

Ma simt plin de energie doar gandindu-ma cat de misto a fost anul trecut si cat de cool va fi si cel de anul acesta. Am ramas impresionat sa vad cati fosti cursanti au aplicat practic ce au invatat la workshop intr-un timp atat de scurt. Unii au facut achizitii in margin of safety, altii au realizat renovari / mobilari eficiente financiar si calitativ, altii si-au imbunatatit managementul chiriasilor etc.

Am insa o piatra pe suflet si vreau sa o inlatur impreuna cu voi. La workshop-ul de anul trecut nu am vorbit practic si cu exemple actuale despre descoperirea zonelor cu potential mare de crestere. In cadrul workshop-ului de anul acesta insa nu va mai lipsi acest subiect, ce sunt convins ca va fi probabil unul din cele mai asteptate topic-uri. 

Ca si la workshop-ul de anul trecut, si anul acesta numarul locurilor vor fi limitate, iar acest lucru reprezinta un fapt, o realitate, si nicidecum vreo strategie de marketing.  Este un lucru la care am tinut si tin in continuare foarte mult. Ideea este de a oferi sansa participantilor la o experienta completa, avand access la traineri in pauze. Nu in ultimul rand, cu un grup mai restrans de persoane, pot fi si eu cat mai liber si sincer in exprimare, oferind maximum din ce pot eu transmite.

Astfel, daca te intereseaza investitiile imobiliare, te astept cu drag. Poti gasi toate detaliile necesare in link-ul de mai jos.

Workshop imobiliare

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

15 thoughts on “Investitii imobiliare – dincolo de mituri”

    1. Buna Ionut. Trebuie sa recunosc ca nu m-am gandit pana acum. Trimite-mi un e-mail, sau confirma ca e-mail-ul folosit sa comentezi este al tau si iti voi trimite un cod de reducere 50%.

  1. Salut Bogdan,
    Acest segment despre descoperirea zonelor cu potential mare de creștere va fi încărcat și pentru cei ce au participat sau achiziționat cursul anul trecut?
    Te-am salutat

  2. Domnule CarutaCuBani, multumim pentru articol, insa de unde ai luat informatiile despre performanta “Vanguard reit etf total return”? Despre ce ETF e vorba? Ca VNQ de exemplu e doar din 2004.

    1. Buna Anca. Am scris intentionat “home boners”, chiar daca este usor peiorativ. Vreau sa fac referire la faptul ca majoritatea Romanilor sunt foarte “excitati” cand vine vorba de imobiliare. Acest lucru ii face sa ia decizii emotionale, in loc de unele rationale si bine calculate. Emotionalul nu are ce cauta in investitii 😉

  3. Salut Bogdan,
    Din pacate nu voi fi in Bucuresti pentru workshop-ul din martie.
    Exista o posibilitate de a procura doar inregistrarea video la distanta?

    Mersi mult.

  4. Salut,

    Faci o treaba excelenta atat pe blog cat si pe youtube si te urmaresc cu mare interes.

    Ce parere ai despre apartamentele aflate in executare silita? Sunt o oportunitate? Ai o strategie anume legat de asta?

    Mersi mult pentru informatia share-uita. Spor la toate!

    1. Buna TeoB. Merci pentru apreciere. Nu imi plac executarile silite, dar aceasta este doar o alegere personala. Nu vreau sa imi construiesc o karma negativa pe necazurile altora 🙂

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.