Sal’tare aventurierule. Daca tot am inceput un nou an, zic eu ca ar fi oportun sa ne uitam si la cum stau lucrurile pe piata imobiliara dintr-o perspectiva factuala.
Domnule CarutaCuBani, ce sa ne mai uitam, de ani de zile deja piata imobiliara din Romania tot creste. Suntem intr-o bula de prea mult timp!
Mie nu-mi place sa trag o concluzie emotionala asupra unei clase de active (in cazul de fata imobiliare) decat dupa ce am analizat datele.
Table of Contents
Date factuale vs. emotie
Trebuie sa recunosc ca imobiliarele au o puternica latura emotionala. Acest lucru se intampla din multe motive precum:
- Faptul ca spre deosebire de orice alta clasa de active (de ex: actiuni, obligatiuni etc), pe segmentul imobiliarelor nu-si fac prezenta doar investitorii. Cum toti trebuie sa avem un acoperis deasupra capului, foarte multe persoane cumpara un apartament / o casa pur si simplu ca sa locuiasca in ea. Doar acest lucru si explodeaza pur si simplu cantitatea de emotie atunci cand se discuta despre subiect.
- In Romania majoritatea persoanelor locuiesc intr-o proprietate detinuta de ei, sau familie. Nu avem date actualizate pe ultimul an de la eurostat, dar undeva pe la 96% eram in trecut. Evident, in momentul in care detii o proprietate imobiliara, vei fi supus emotiilor pentru ca ai un “stake” in acest domeniu. Apropo, media europeana se afla pe la 69%.
- Poate nu atat de evident, dar emotiile apar si datorita faptului ca imobiliarele au o caracteristica interesanta (intalnita de exemplu si la arta): sunt unice si nu au competitie, cel putin geografic, ca pozitionare. Odata ce un teren a fost folosit, un altul identic evident nu mai exista. Acest lucru are foarte multe implicatii si as putea scrie un articol doar despre asta, insa printre altele hraneste si emotia decizionala.
- Factorul uman. Asa suntem noi ca specie, uneori ne dam cu stangul in dreptul. Strigam ca preturile sunt sus atunci cand vrem sa cumparam. Daca ne aflam de cealalta parte, lucrurile stau pe dos. Evident, vorbim aici 100% de emotie.
Cati bani s-au pierdut datorita emotiilor
In Romania argumentele exprimate bazate pe emotii sunt la ordinea zilei. Nici nu mai vreau sa mentionez articolele (le am salvate) inca din 2016 pana in prezent in care cei mai mari si vizionati specialisti spun in absolut fiecare an ca preturile imobiliarelor scad cu 30%.
Ce s-a intamplat din 2016 si pana acum stim cu totii, insa iti readuc aminte cu graficul de mai jos unde vedem evolutia preturilor imobiliarelor din Romania exprimate in EUR.
De la 936 eur / mp, am ajuns la 1590 eur / mp in timp ce in fiecare an am avut cresteri.
In 2016 specialistii spuneau “mai asteapta 9 luni ca vei cumpara 2 camere la pretul de o garsoniera”.
Mai recent, din 2018 s-a schimbat zicala in “mai asteptati 2-3 ani” pentru a lua un apartament cu 30% mai ieftin.
Aceste lucruri cand toate datele aratau clar ca pe ciclul financiar nici nu intrasem la momentul acela pe faza de explozie.
Domnule CarutaCuBani, ciclul financiar ?
In cazul in care nu iti mai aduci aminte, iti las aici un grafic cu ciclcul financiar al imobiliarelor.
Revenind la zicala celebra din 2018 “mai asteptati 2-3 ani”, cine a asteptat, tocmai a pierdut vreo 60% din bani.
Domnule CarutaCuBani, cum ai ajuns la acea cifra ?
In spate sunt calcule mai complexe, voi scrie un articol separat doar despre asta, insa am luat in calcul un studiu de caz al unei investitii de atunci vs una de acum. Practic am inclus in ecuatie pretul, evolutia cursului, chiria, un credit ipotecar, taxe, impozite, reparatii etc.
Ce s-a intamplat in 2021
Sa ne uitam si la evenimentul anului 2021 zic eu, in imobiliare. In primul rand preturile au crescut. Era si normal sa se intample asa. Nu de alta, dar anul trecut a carat in spate o inflatie mare. Stim foarte bine ca imobiliarele se hranesc din inflatie.
Domnule CarutaCuBani, inteleg ca imobiliarele noi cresc cu inflatia, dar de ce si cele vechi, deja construite ?
Excelenta intrebare. Raspunsul este extrem de simplu. Iti aduci aminte de caracteristica unicitatii (a terenului, deci a locatiei) al imobiliarelor ? D-aia 🙂 Numismatii, colectionarii de arta etc, ar trebui sa inteleaga extrem de profund acest aspect.
Am avut astfel o crestere a preturilor de aproximativ 16% la nivel general per Romania, insa nu acest lucru este cel interesant.
Finalul 2021 a marcat un moment istoric post criza 2008. A fost primul an de dupa 2008 cand la nivel de Romania, preturile imobiliarelor au crescut mai mult decat salariile nete.
Domnule CarutaCuBani, nu inteleg exact unde vrei sa te duci…
Fii atent aici aventurierile. Daca ne uitam la evolutia imobiliarelor, vom observa 2 lucruri interesante:
- Din 2008 pana in 2014/2015 pretul pe mp a scazut
- Din 2014/2015 in prezent pretul pe mp a crescut.
Am putea astfel spune deci ca imobiliarele s-au tot scumpit din 2015 in prezent.
Exact!
Dar nu este deloc asa.
Domnule CarutaCuBani, nu mai inteleg nimic…
Accesibilitatea imobiliarelor
Rabdare aventurierule. Gandeste-te cine cumpara ? Mai precis cu ce ?
Domnule CarutaCuBani, romanii cumpara cu bani / credite.
Exact aventurierule. Iar majoritatea romanilor castiga bani din salarii. Este drept ca mai sunt si antreprenori, freelanceri, sau romani din strainatate, dar majoritatea cumpara / fac credit din venitul salarial.
Ceea ce inseamna ca este important si cum evolueaza salariile nete din Romania. In cazul in care cresterea salariilor medii nete este sub cresterea preturile imobiliarelor, inseamna ca de fapt imobiliarele, in termeni relativi, au scazut! Adica accesibilitatea a devenit mai mare.
Ar trebui sa ne uitam la cate salarii medii nete sunt necesare pentru a cumpara un mp pe fiecare an pentru a ne da seama daca intr-adevar imobiliarele au devenit mai accesibile, sau nu.
Observam astfel mai multe lucruri extrem de pretioase din graficul de mai sus:
- Desi preturile imobiliarelor au fost minime in valoare absoluta in 2014/2015, de fapt ele s-au ieftenit in fiecare an pana in 2020 inclusiv daca luam in calcul puterea de cumparare a romanilor. Cu alte cuvinte, astazi, ele sunt mai accesibile decat au fost in 2015, cand erau in cifre absolute la minimum post criza 2008. Este usor sa spunem “ce ieftine erau imobiliarele in 2015”, dar uitam la fel de usor ce salarii mici aveam atunci.
- Finalul anului 2021 marcheaza in premiera o schimbare a accesibilitatii: este prima data dupa 2008 cand imobiliarele s-au scumpit ca accesbilitate fata de anul precedent. Chiar si asa insa, la 2.16 salarii medii nete pentru un mp, in mod ironic, inca suntem sub 2014/2015, minimum in cifre absolute post criza.
Atentie insa, nu am luat in calcul decat salariile medii nete. In realitate mai avem freelanceri, antreprenori, respectiv romani din strainatate care baga bani masiv in Romania (3.4 miliarde de dolari 2020, ca pe 2021 inca nu stim).
Tema: te las pe tine sa concluzionezi ce ar insemna sa includem si aceste categorii.
Pe final
Era absolut normal sa inceapa o schimbare de trend in accesibilitate. Nu de alta, dar hai sa ne mai uitam o data pe graficul ciclului financiar.
Domnule CarutaCuBani, unde ne aflam pe acest ciclu ?
Exact asta este intrebarea. Ne aflam in faza de explozie, mai precis undeva dupa 1/3 din ea. Cu alte cuvinte, teoretic, dar si fundamental mai avem oriunde intre aproximativ 2 si 4 ani de cresteri.
Nu m-ar mira daca intr-un an ar aparea deja si FOMO in piata.
Aceste cresteri viitoare vor marca in sfarsit si o scumpire a preturilor relative (accesibilitatea va scadea) fata de minimum in cifre absolute din 2015.
M-as risca sa fac si un pronostic. Minimum urmatorului ciclu financiar se va opri cam pe unde suntem acum. Tare-s curios cum va fi. Oricum, ramane notat 🙂
Evident, toate aceste analize sunt valide fundamental, insa pot fi invalidate in cazul unui black swan. Razboaie, crize globale de nicaieri etc.
Daca vrei analize in profunzime, respectiv sa investesti eficient in imobiliare, dar nu numai, iti aduc aminte ca pana vineri, 14 ianuarie inclusiv, ai reduceri intre 30-50% la toate cursurile noastre de educatie financiara si investitionala aici.
Ai de unde alege pentru a face din 2022 unul de succes.
Ciao si pe curand.
Daca esti mai degraba vizual, iti recomand sa imi vizitezi contul de instagram unde public regulat diverse cartonase, zic eu, foarte interesante.
Pentru ebook-ul gratuit “Cum să investești eficient pe bursă” click aici.
Disclamer: Disclaimer și avertisment cu privire la riscuri: Informaţiile sau materialele prezentate pe site-ul carutacubani.ro nu sunt şi nu pot fi considerate recomandări de cumpărare, vânzare sau păstrare a unui anumit instrument financiar. Site-ul carutacubani.ro avertizează cu privire la riscurile ridicate pe care le implică tranzacţionarea şi investiţiile în instrumente financiare, incluzând, fără ca enumerarea să fie limitativă, fluctuaţia preţurilor pieţei, incertitudinea dividendelor, a randamentelor şi/sau a profiturilor, fluctuaţia cursului de schimb. Performanţele trecute nu reprezintă garanţii ale performanţelor viitoare ale instrumentelor financiare. În consecință, site-ul carutacubani.ro recomandă abordarea instrumentelor financiare numai în cunoştinţă de cauză şi după o documentare prealabilă.
Buna ziua.
Preturile pe mp sunt pentru Bucuresti , Clui Napoca sau este un pret mediu la nivel de pe tara?
Buna Iosif, sunt la nivel de tara, nu am ales o zona anume.
Deci sa inteleg din articol ca daca ma gandesc sa iau un apartament pt mine ar trebui sa o fac acum si sa nu mai astept. Altfel risc sa platesc si mai mult in 2-3 ani.
Intr-adevar, fundamental piata ar trebui sa mai creasca inca vreo 2-3-4 ani din estimarile mele. Asta daca nu intervine vreun black swan. Evident, vorbesc de marile aglomerari urbane si periferiile lor.
Salut,
Daca te afli in situatia inversa de a vinde un imobil, cu un profit frumusel ( ultimii 3-4 ani ) , oare ar fi un punct bun de exit?
Ideal este atunci cand intra FOMO in piata.
Iei acel grafic prea mot-a-mot, ciclurile nu sunt fix de 18 ani, mai sunt si alte variabile. De exemplu, azi s-a ajuns ca mai mult de jumatate din imobiliare sa fie cumparate cu cash, nu prin credite. Iar eu as face un grafic in care sa coroborez cresterea potentiala la imobiliare cu alte cresteri mult mai usor de cuantificat dar si de manipulat, gen cel mai scump Logan, 1 Hamburger la McDonalds, etc. Da, e buna corelatia cu salariu net / MP, dar daca te mai tii cont si de alte variabile, s-ar putea sa fim pe la 90% din fata de recuperare, urmand curand, in 2-3 ani, o usoara corectie. 😉
Scenariul pesimist ar fi ca prea multi cumpara prea multe debarale la periferie ca “investitie”. Am vazut mentalitatea asta, “Ia frate o garsoniera de 15-20MP in Militari Residence / Mamaia Nord ca e ieftina si-ti scoti banii rapid din inchirierea ei, au cel mai bun randament!”. Gradual, pe inchiriere piata se suprasatureaza. Odata cu controlarea pandemiei, emigratia se reia, lumea n-o sa mai lucreze de acasa de langa centura orasului. Si “investitorii” aia le vor da in plata. Moment in care e posibil ca un crash al debaralelor sa traga brusc in jos toata piata. Vezi mega ghetoul de la Rosu, dar mai sunt si altele in dezvoltare. Multe cu predare in 2022.
Cu siguranta nu trebuie luat mot-a-mot, acei 18 ani reprezinta un guideline. Altfel, nu stiu de ce este o surpriza ca astazi se cumpara jumatate cu cash. In ultimii 5 ani 56% din toate tranzactiile au fost cu cash, dar aceasta ratie evident scade. In 2014 eram la vreo 84%.
In practica, daca te uiti pe cursul de investitii imobiliare iau in calcul zeci de ratii in analizele mele. Evident intr-un articol nu pot pune mai mult de 1-2, altfel iese o carte 🙂
Am și eu o dilemă. Salariile întradevăr au crescut pe cifre însă valoarea salariului s-a apreciat și ea? Mai exact acelui salariat din 2014 îi era mai ușor să cumpere o locuință in 2020? Nu trebuie să luăm în considerare mai degrabă valoarea salariului decât cifrele acestuia? Mulțumesc!
da, trebuie sa tinem cont. De exemplu in ultimul webinar de imobiliare de anul trecut am aratat cum imobiliarele erau mai accesibile cu aproximativ 20% fata de minimum in valoare absoluta 2015 in conditiile in care s-a luat in calcul o inflatie a cosului de cumparaturi (de trai de zi cu zi) de 100%.
Buna,
Ce parere aveti despre preturile din zona ultracentrala, unde randamentul raportat la chiriile actuale (au scazut cu 15% aproximativ) asigura un grad de recuperare a investitiei de peste 20 ani, mai degraba in intervalul 20-25 ani? Ce se poate intampla pe segmentul acesta mai degraba, scadere de pret sau crestere de chirii? sau efectiv zonele f bune nu vor mai avea indicatii pentru inchiriere in regim normal?
Buna ziua, banii se pierd Datorita sau Din cauza?
Doar o mica observatie…fara suparare.
Se pare ca intervine black swan de care spunei. In situatia d
E acum, ce parere aveti? Se cam dau graficele peste cap…oamenii cumpara si vand emotional. Cand bate razboiul la usa si bancile urca dobanzile tot mai sus de ajungi sa ai o rata lunara cu 50%, vinzi. Si nu ai cumparator si scazi si vinzi la preturi modice.
Statistica spune ca 96% din locuintele din Romania sunt in proprietate personala. Nu ca 96% din romani sunt proprietari.
Singura concluzie care se poate trage din statistica asta e ca romanii nu isi declara chiriile. Celelalte concluzii sunt discutabile fiindca pornesc de la o premiza gresita.