Investitii imobiliare versus investitii la bursa

Sal’tare aventurierule. Astazi a venit momentul sa dezbatem dilema ce se afla pe buzele tuturor: care-s mai bune ? Investitiile la bursa, sau cele in imobiliare ?

Da chiar asa Domnule CarutaCuBani, care-s mai bune ?

Raspunsul este simplu aventurierule: depinde.

Randamente

Sa incepem cu ce ne doare cel mai tare: randamentul. La actiuni vom lua in considerare atat cresterea in valoare a acestora, cat si dividendele distribuite. Important de mentionat, ne vom uita la intreaga piata, adica la BET-TR pe bursa de valori Bucuresti.

Cum pe acest indecs avem date complete doar din 2015, vom luat intervalul 2015-2021 inclusiv.

Dupa cum vedem, acesta a crescut intr-adevar ca fat frumos, generand in randament mediu anualizat de 11,68% pe an in LEI.

Trebuie sa mentionez ca am luat in calcul atat comisionul anual de administrare, cat si impozitul pe profit, ca si cum am fi vandut astazi totul. Chiar si asa, nu-i suficient. Pentru a avea o comparatie corecta, voi aduce totul in EUR. Astfel, randamentul mediu net anualizat in EUR pe BVB este de 10,11%.

Pe imobiliare, vom lua in calcul de asemenea atat chiria cat si aprecierea, sau deprecierea, dupa caz.

Ca o mica paranteza, sunt absolut socat cum in Romania, aproape nimeni nu ia in calcul aprecierea, respectiv deprecierea la imobiliare. Asta spune multe despre educatia noastra financiara. Nu degeaba suntem pe ultimul loc in Europa si printre ultimii la nivel global.

Si uite asa ajungem la un randament mediu anualizat de 13.1% in EUR.

Wow, nu ma asteptam. Domnule CarutaCuBani, ai luat in calcul reparatiile, gradele de neocupare etc ?

Desigur aventurierule. Pentru a calcula acest randament, au fost luate in calcul reparatii, grad de neocupare, impozite pe chirie, apartament, inclusiv la vanzare, presupunand ca am vandut totul astazi.

Avem astfel 10.11% / an pe bursa versus 13.1% / an imobiliare.

Dar stai asa, nu-i ceva ciudat aici ?

Nu stiu Domnule CarutaCuBani, este o intrebare capcana ?

Deloc aventurierule, insa comparam mere cu pere, deoarece in cazul bursei am luat in calcul efectul dobanzii compuse la dividende, pe cand la chirie nu.

Ca sa avem o comparatie corecta, punem si banii din chirie la treaba in loc sa-I lasam sa-I manance inflatia. Astfel, ajungem la un randament de 15% / an la imobiliare versus 10.11% / an pe bursa in EUR.

Se pare ca imobiliarele au rupt pur si simplu in ultimii 6 ani in materie de profitabilitate, insa randamentele nu reprezinta totul.

Diversificare

Un avantaj major al investiei pe bursa este ca te poti diversifica pe zeci, sute, sau mii de companii utilizand ETF-uri. Aceasta diversificare poate merge foarte departe. De exemplu poti investi in toate companiile lumii, nu doar in companiile din Romania. Sau poti alege sa investesti diversificat, dar doar pe anumite sectoare: de exemplu finante, tehnologie si asa mai departe.

In mod evident, in cazul unui apartament in Bucuresti, ti-ai concentrat toata investitia intr-un singur oras, respectiv intr-un singur instrument financiar. Desigur, poti investi in REIT-uri pentru a obtine diversificare, insa nu este subiectul articolului de astazi, asa ca trecem mai departe.

Sume investite

Un alt avantaj al investitiilor pe bursa, este reprezentat de faptul ca poti incepe sa investesti cu sume foarte mici. In mod evident, daca vorbim de o achizitie a unui apartament, chiar si facut pe credit, aceasta necesita o suma initiala consistenta de bani: de la cateva mii de EUR bune, daca nu zeci de mii de EUR.

De asemenea, unele persoane se sperie de ideea de a relationa cu chiriasii, sau de a gestiona apartamentul la modul general. Daca ne referim la investitiile pe bursa, acestea sunt 100% pasive. Desigur, si o investitie imobiliara poate fi transformata intr-una pasiva 100% folosind un property manager de exemplu. In acest caz randamentul de 15% / an calculat anterior ar scadea la 14.3% / an in exemplul luat de mine.

In realitate insa, daca stii ce faci in investitiile imobiliare, adica ai o strategie in spate, respectiv stii sa o gestionezi, timpul alocat pentru ele nu ar trebui sa fie mai mare de 4-5 ore pe luna. Desigur, daca vrei sa scapi si de acest lucru, acum ai aflat cat te costa: 0.7% / an. Cel putin in exemplul din acest articol.

Lichiditate

Bineinteles, nu pot sa vorbesc despre imobiliare si bursa fara sa aduc in discutie lichiditatea. Mitul spune ca avand actiuni pe bursa, ai o lichiditate mult mai mare in comparatie cu imobiliarele.

Domnule CarutaCuBani, cum sa fie mit ? Chiar asa este. Pot vinde mult mai repede o actiune pe bursa in comparatie cu un apartament.

In teorie, este adevarat, insa in practica nu prea, iar aici intervine experienta investitorului.

Cel mai bine vei intelege pe un exemplu. Sa presupunem ca ai investit 70.000 eur pe bursa, iar astazi ai nevoie de 10.000 de EUR, presupunand ca ai o factura mare de plata la spital. Vrei astfel sa scoti 10.000 de EUR de pe bursa.

Toate bune si frumoase, numai ca evolutia bursei este foarte volatila. Ca orice lege a lui Murphy care se respecta, te poti crezi ca ai nevoie de acei 10.000 de EUR fix cand bursa a cazut cu…sa zicem…30%. Cu alte cuvinte, din 60.000 EUR cat ar fi trebuit sa fi ramas pe bursa, mai sunt doar 39.000 EUR. Costul total ? Prea mare ca sa-l mai mentionez.

Ai lichiditate ? Desigur. Dar la ce cost ?

Domnule CarutaCuBani, asa este, la acest lucru nu m-am gandit. Dar chiar si asa, la imobiliare nu este mai rau, fiind mai putin lichide ?

Hai sa vedem aventurierule. Sa presupunem acum ca acei 70.000 EUR sunt investiti pe imobiliare si din nou ai nevoie de 10.000 de EUR. Evident nu poti vinde doar bucataria, sau holul pentru a face rost de cei 10.000 EUR.

Ce poti face ? Un credit ipotecar de 10.000 EUR pe imobilul pe care il detii. Si uite asa nu ai pierdut nimic din investitie, spre deosebire de cazul bursei.

Mai mult decat atat, costul va fi infim, mai exact costul creditului pe cei 10.000 de EUR pe care ii vei returna mai repede, sau mai tarziu in functie de posibilitati. Cu alte cuvinte, chiar daca piata a cazut cu 30%, sau mai mult, pe tine nu te va afecta pentru ca tu nu vinzi apartamentul.

Acum intelegi cum sta treaba cu lichiditatea ? Da, este mai mare la bursa, indiscutabil, insa dupa cum vezi vine cu un cost potential imens. Mai mult decat atat, este de fapt un non-avantaj pentru actiuni in majoritatea cazurilor pentru ca o poti obtine si la imobiliare prin creditare.

Leverage

Daca tot suntem la avantajele imobiliarele, hai sa-ti mai dau unul inainte de final. La imobiliare riscul este mult mai mic de a face leverage, atat timp cat stii ce faci. Mai pe sleau zis, pe imobiliare poti investi facand credite ipotecare.

Evident, investind prin credite inseamna ca adaugi in risc suplimentar, insa si un randament mai bun. Pe exemplul folosit in acest video, daca am lua un credit pe 30 de ani, cu o rata de 5% / an si un avans de 25%, atunci randamentul ar fi fost de 19.1% / an la EUR fata de 15% / an platit cash.

Dupa cum se vede, in cazul de fata, randamentul urmeaza riscul. Un risc mai mare, rezulta in randament mai mare.

Evident, sunt mult mai multe diferente, de exemplul faptul ca pe bursa “se bat” doar investitori, pe cand pe imobiliare, majoritatea actorilor sunt persoane ce cauta locuinta proprie. Ma voi opri insa aici. Nu de alta, dar devine prea lung articolul.

Daca vrei sa inveti sa investesti eficient pe bursa, iti poti arunca un ochi aici.

Daca imobiliarele sunt mai pe gustul tau, atunci poti arunca acel ochi aici.

P.S. Daca vrei sa vezi si varianta video a acestui articol, o poti face aici.

Ciao si pe curand.

Daca vrei sa ramai la curent cu ce scriu pe acest blog, dar si cu noutatile pe care ti le pregatesc din greu si care vor aparea in curand, nu ezita sa te inscrii folosind campurile de mai jos.

Inregistrare:

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

23 thoughts on “Investitii imobiliare versus investitii la bursa”

  1. Multumim, Bogdan, pentru un nou articol care aduce multă valoare!
    De ce ai ales totuși să investești și în bursă? (adicâ nu doar în imobiliare)
    Mulțunesc, Lucian

  2. Multumim, Bogdan, o analiza foarte interesanta..
    Am o singura observatie, legata de chestiunea lichiditatii.. dupa cum ai scris si tu, pe bursa lichiditatea exista 100%, dk accepti sa vinzi in orice moment, adica si la minus 30%.
    Pe imobiliare, insa, nu se poate afirma ca lichiditatea este aceeasi, ba chiar la un cost mai mic.. pentru a lua un credit, nu este suficient sa ai un imobil in proprietate, ci sa ai venituri eligibile pt. banca si sa nu fii deja supraindatorat (peste 40% din venitul lunar)..
    De asemenea, accesul la investitia respectiva.. cati investitori pot, efectiv, sa cumpere chiar si cea mai ieftina garsoniera, chiar pe credit? Raspuns: mult mai putini decat cei care pot investi pe bursa, sume modice: ex. concret.. X are venituri de 3.000 eur pe luna, constante si poate economisi 500 eur/luna.. este, insa, supraindatorat.. banca nu-i da credit imobiliar, asa ca singura lui optiune ramane bursa, unde poate investi chiar dk are rate la banci..
    Concluzie: investitiile in imobiliare sunt mai bune decat bursa, de la o anumita valoare a portofoliului in sus.. un min. 30.000 eur, dk esti “creditabil” si peste 70.000 eur dk urmeaza sa cumperi cash imobilul.. sunt primele sume care mi-au venit jn minte, nu le-am analizat prea mult, ideea fiind ca nu prea poti pleca in imobiliare de la zero (exceptie ETFs REIT), cum o poti face pe bursa..

  3. În teorie e valabil cu creditul ipotecar pe imobilul deținut. În România, nu. Am încercat eu. Nu primești decât cu foarte multe condiții de îndeplinit. Renovare cu firmă, cu facturi, de exemplu. Nu primești creditul să faci ce vrei cu banii, chiar dacă garantezi cu imobilul tău. Poate în țările civilizate, la noi, nu.

  4. Salut!
    Informatie cu mare valoare adăugată, ca întotdeauna!
    Am citit si articolul, asta după ce m-am uitat zilele trecute si la video 🙂
    Ce părere ai despre investițiile in CFD pe future S&P500 (US500 – Swap Points Buy/Sell zero), cumpărate cu leverage de 1:20, dar păstrând tot timpul în cont capital care sa acopere 50% din expunerea totala? Adica chiar dacă ai expunere de 20K USD, in contul de tranzactionare vor fi cel putin 10K USD, pentru a acoperi o eventuala cade de 50% a Indicelui S&P.
    Din calcule, acest efect de lejer ar trebui să compenseze impozitul pe venit anual (maturitatea CFDs este de 1 an) si faptul că US500 nu include dividendele din indice. Ramane doar riscul de contrapartidă, care este bineinteles mai mare decât la ETF uri, dar asta poate fi o chestie subiectivă.
    As fi curios sa aflu parerea ta, chiar si intr-un răspuns scurt…… 20% esti de acord 80% deloc
    Spor în continuare!

    1. Buna Alex. Am in plan si cateva articole despre CFD-uri in viitor. Evit sa dau un raspuns simplist pentru ca sunt produse mai complicate. In urmatoarele luni insa, sper sa apuc sa fac si 1-2 articole despre CFD si acolo voi dezvolta subiectul 😉

  5. Mulțumesc pentru articol

    Vreo șansă la articolul acesta sau cele viitoare sa adaugi linkuri către google sheets ca sa ne putem juca și noi cu cifrele acolo ?

    1. Intr-adevar, chiar ar fi foarte util accesul la un google sheets. Din toate articolele de pana acum, la unele intuiam pasii si poate as fi reusit intr-un final sa reproduc aceleasi analize si grafice, dar la altele parca nu eram foarte sigur cum sa pe pun in practica…

  6. Scrieti:
    “Pe imobiliare, vom lua in calcul de asemenea atat chiria cat si aprecierea, sau deprecierea, dupa caz.

    Ca o mica paranteza, sunt absolut socat cum in Romania, aproape nimeni nu ia in calcul aprecierea, respectiv deprecierea la imobiliare. Asta spune multe despre educatia noastra financiara. Nu degeaba suntem pe ultimul loc in Europa si printre ultimii la nivel global.

    Si uite asa ajungem la un randament mediu anualizat de 13.1% in EUR.”

    Uite asa cum, mai exact? Nu ati prezentat calculul efectiv. Puteti detalia, va rog?

  7. E aiurea sa compari randamentul oficial al Bursei, care e bazat pe date foarte concrete si precise de la un nr foarte mare de participanti la bursa, cu randamentul de pe imobiliare, care e calculat, din cate am inteles eu si din video care l-ai facut pe youtube, pe baza experientei tale personale ca investitor, adica pe ce achizitie ai facut tu.

    Deci vorbim de randamentul pe bursa in medie al tuturor participantilor comparativ cu randamentul scos de un singur caz personal din imobiliare, om care si vinde cursuri despre cum sa faci investitii imobiliare, deci presupunem un expert in domeniu, pe un esantion mic de apartamente.

    Eu te felicit pentru randament, dar daca vrei sa faci o comparatie corecta, trebuie sa o faci macar cu randamentul mediu din Romania din imobiliare, ca sa nu comparam mere cu pere. Parerea mea.

    1. Am luat un caz personal pentru ca am exact toate cheltuielile. Altfel, nu ar fi fost corect sa iau media pe Romania la imobiliare, desi initial pare corect.

      Gandeste-te putin. Pe bursa nu avem chioscul din satul de pe deal, ci companiile de top. La fel si in imobiliare. In majoritatea covarsitoare a cazurilor, investitiile sunt facute in marile orase. Daca as lua media Romaniei as lua si casele de 10.000 EUR de la tara de exemplu. O comparatie corecta ar fi cu media pe un oras mare. Dar si aici ar interveni diferente. De ex in CLUJ, sau timisoara ar bate la popou bursa ca au crescut foarte mult in ultimii ani. Imobiliarele de altfel au 2 cicluri, spre deosebire de bursa. In fine, lucrurile sunt mai complexe. Pana la urma acesta este un articol, nu o carte 😉

      1. Am vazut ca s-a mai comentat asupra comparatiei nu prea fericite. Asa ca voi pune aici niste date care fac sa arate altfel comparatia.
        De pe imobiliare Timisoara “IMO Timisoara
        Indicele imobiliare.ro îţi prezintă evoluţia preţurilor la apartamente în oraşul tău.”

        Oct 2014 – 2021: 833 €/mp la 1301 €/mp, crestere 56% in 6 ani (fara sa includem chiria de 60 €/mp/an), deci daca vom considera 1800 €/mp valoare actualizata in 2021 (si ceva CAGR), atunci cresterea este de 116% in 6 ani si ceva.

        Indicele BET-TR lansat in sep 2014 – 2021: 5000 puncte la 17225 puncte, totul inclus, deci 244%. Din aceasta crestere, trebuie ajustata la valoarea euro. Un leu in oct 2014 era 4,42 lei. Acum este 4,87. Deci ar fi 10% scadere, de unde rezulta ca randamentul final ar fi 220%.

  8. Corect, apreciez articolul si efortul depus, blogul este unui din blogurile mele favorite, dar mi se pare ca unele comparatii, in loc sa pastrezi stilul total obiectiv si bazat pe date care il prezinti, anumite informatii sunt prezentate selectiv ca sa iasa comparatia care o vrei tu. Si articolul asta contine mai mult astfel de “cosmetizari”.

    Un alt exemplu e lichidatea la bursa vs imobiliare. Esti destul de inteligent sa intelegi ca a vinde din actiuni pt a lichida 10k ca ai nevoie de ei e total diferit de a imprumuta de la banca 10k (chiar daca ii girezi cu apartamentul), fie si doar din perspectiva ca cei 10k care i-ai lichidat de la bursa nu trebuie returnati spre deosebire de imprumutul bancar.

    Asta schimba total profilul de risc, normal ca atunci cand lichidezi din actiuni la bursa, iei 10k, si nu ai nici o obligatie sa ii returnezi, sau sa platesti dobanda, o sa te “coste” mai mult pe termen lung decat cand imprumuti de la banca 10k, care ii vei returna.

    La imprumut bancar, trebuie sa te califici la banca in primul rand, si rata ta lunara sa nu depaseasca procentul alocat din salariu (indiferent ca girezi cu imobilul), dai banii inapoi cu dobanda, si mai ales, esti obligat sa ii dai inapoi, altfel risti dobanzi, penalizari, si executare. Pe cand daca iti lichidezi o parte din portofoliul de la bursa, nu datorezi nimanui nimic.

    Vorbim de 2 tipuri total diferite de “lichiditati” cu risc asumat diferit (daca iti vinzi tu din portofoliu de actiuni nu ai nici un risc, daca faci imprumut bancar ai risc si trebuie sa returnezi banii) dar tu le prezinti ca si cum ar fi acelasi lucru, ba chiar ca e in favoarea imobiliarelor lichiditatea, ceea ce e o exagerare. De la banca oricum poti sa imprumuti 10k si fara sa girezi cu imobilul, deci si detinatorul de actiuni putea imprumuta 10k de la banca, numai ca iar vorbim de mere si pere, lichidare din asseturile tale vs imprumut bancar.

    Iar la ROI investitiei imobiliare, chiria zici ca va fi reinvestita lunar si aduni procentul ala la ROI, in video parca mentionezi ca o reinvestesti lunar la bursa – ca nu poti investi 500 euro lunar in imobiliare – deci nici macar nu vorbim de imobiliare vs bursa, vorbim de o comparatie “Imobiliare + chiria lunara investita in bursa” vs ” Bursa”.

    Practic anulezi unul din avantajele majore care le are bursa, faptul ca poti investi cei 500 euro in ea in cantitati mici, fix in momentul in care ai cei 500 euro, fara sa fie nevoie sa mai astepti nimic, spre deosebire de imobiliare, unde nu ai ce face cu ei si trebuie sa astepti ca sa strangi o suma mai mare.

    Si tu treci cu vederea aspectul asta care e clar in favoarea bursei, si fortezi comparatia pretinzand ca chiria lunara e si ea investita in bursa si adaugi ROI ala la imobiliare, pe cand realitatea e ca daca ai 500 euro din chirie si vrei sa ii investesti in imobiliare traditionale, nu prea ai o optiune sa investesti in imobiliare traditionale cate 500 euro pe luna, trebuie sa acumulezi o suma mult mai mare ca sa poti face orice achizitie. Deci esti fortat sa stai cu ei degeaba sa ti i manance inflatia, sau sa investesti in instrumente alternative, pentru ca in imobiliarele traditionale nu poti investi asa gradual.

    Asta e parerea mea, o groaza de dezavantaje ale imobiliarelor vs bursa, au fost trecute cu vederea sau justificate foarte slabut, ca sa iasa comparatia in favoarea imobiliarelor.

    Oricum, o multime de informatii utile, atat in articolul asta cat si pe blog in general, success in aventura ta de a educa romanii financiar si a deveni nr 1 din Romania.

    1. Stii ce mi se pare tare citind comentariul de mai sus ? Pare foarte biased catre bursa. Eu nu am o inclinatie speciala nici catre bursa, nici catre imobiliare. De altfel eu investesc masiv in ambele. Ba chiar in ultimii ani mai mult pe bursa in comparatie cu imobiliare, desi o fac anual si in imobiliare.

      Personal, niciodata nu am modificat vreun calcul care sa schimbe in vreun fel rezultatele. Pe mine ma intereseaza sa cunosc realitatea, asa cum este ea, fara emotiile aferente rezultatelor 😉

      Ca sa fiu 100% sincer…ceea ce fac eu pe blog, si de ce are succes…este faptul ca expun lucrurile intr-o lumina diferita de cum este lumea obisnuita sa vada. De altfel este si normal. Eu sunt un high performer declarat. Sunt in 0.1% top earners mondial, am acumulat o avere considerabila etc. Este logic sa privesc lucrurile diferit, mai exact intr-o lumina ce ofera portite pe care altii nu le vad 😉

  9. Nu inteleg aceasta comparatie. Da, este clar si transparent ce se compara pe partea de bursa.
    Dar pe partea de imobiliare, de unde s-a scos acel 13%? Dintr-un index mediu calculat de pe piata? Dintr-un pret al unei proprietati specifice?

    1. Chirii + cresterea valorilor imobilelor detinute – cheltuieli (impozite, reparatii, luni sau saptamani in care imobilele au stat goale). E corect calculul INSA daca era facut pe APRECIEREA din perioada 2008-2015 ar fi fost de fapt aproape de zero pentru ca in acea perioada au avut loc scaderi masive de preturi in imobiliare coroborata si de modificari in jos pentru chiriile incasate.

      Dl. Caruta cu Bani, multumesc pentru acest blog. Am aflat intamplator de el si l-am urmarit aproape de cand a fost infiintat. Suntem o familie ce investeste in imobiliare in Romania. La bursa…tot citesc si citesc si…nu am curaj inca. Dar revin mereu la articolele tale cu explicatii fix pentru novicii ca mine.

      In imobiliare avem castiguri nete lunare (totul scazut: impozite, reparatii, perioade cu ele goale) de aproape 5000 euro iar aprecierea a fost fantastica pentru ca am avut norocul si inspiratia sa cumparam in perioada 2014-2015 cand preturile imobiliarelor erau frumos de tot in jos. Azi pot spune ca unele si-au dublat valoarea, altele inca nu.

      1. Asta inseamna aproximativ 1000 mp. Deci o valoare de 1,5 mil euro. Orice REIT sau chiar obligatiuni pe 15-20 de ani ofera 4%. Deci 60 000 euro pe an, net.

        1. Teoretic la valoarea de piata de acum e vorba de proprietati in valoare de 1 000 000 euro. Dar e doar valoare teoretica pentru ca nu le-am scos la vanzare. Pana nu ai o oferta certa si solvabila…din punctul meu de vedere nu ai nimic. Dar e strict parerea mea. Cumparate cu aproximativ 500 000 euro (avansuri si credite ulterior achitate complet) insa la valori extrem de bune pentru ca o parte sunt din licitatii ale unor bunuri imobile ale unor firme intrate in insolventa. Dupa scaderea dramatica ce a inceput din 2008/2009 au fost multi dezvoltatori imobiliari intrati in insolventa si carora li s-au vandut imobilele in insolventa. Am sa dau un singur exemplu: intr-unul din imobile am achizitionat 2 locuri de parcare subterane cu 11 000 euro in total (negociate de la 15 000 euro impreuna) pe cand vecinii care au achizitionat apartamente acolo in 2008, cand a fost finalizat blocul, au luat cu 12 000 euro bucata. Teoretic, in acel imobil, un loc de parcare subteran este 20 000 euro. Probabil negociat s-ar ajunge la 18 000-17 000. Dar cum nu le vand, nu am de unde sa stiu.

          Nici pe departe 1000 mp. Doar zone foarte cerute, imobile aproximativ noi, adica incepand cu 2000-2005. Acum in pandemie a plecat un chirias, am inchiriat in maxim 1 saptamana de la scoaterea anuntului pe piata, la o chirie cu 4% mai mare decat a celui care a plecat.

  10. In ce tip de imobil este mai eficient sa investesti o suma de 70000 euro?
    Bloc nou ( in constructie) sau mai vechi? In ce zone?
    Ca sa intri pe bursa cu suma mare din start nu cred ca e ok;
    Multumesc.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.