Analiza pietei imobiliare din Romania: intre mit si realitate

Sal’tare aventurierule. Astazi voi scrie despre cateva mituri super populare, toate legate de piata imobiliara.

Domnule CarutaCuBani, de ce ai ales sa vorbesti despre mituri in imobiliare ?

Motivul

Simplu aventurierule. Cand vine vorba despre imobiliare, romanii tind sa devina foarte emotionali. Din pacate pentru majoritatea dintre ei, deciziile sunt luate dupa ureche, in functie de ceea ce au auzit in stanga si in dreapta, sau in functie de ceea ce cred ei ca este mai bine, fara sa tina cont de date factuale.

Inteleg, inteleg, iar investitiile se fac fara emotii, tinand cont de date factuale, nu-i asa ?

Jackpot aventurierule.

Si uite asa apar eu in acest peisaj, incercand sa ajut cat mai multi romani sa ajunga sa ia decizii informate, caci sincer iti zic, informatiile de calitate din media sunt lipsa. Blank total.

Domnule CarutaCuBani, super, abia astept sa demistifici mituri.

Atunci sa incepem in forta zic!

Numarul tranzactiilor imobiliare au scazut

Incepem cu unul din preferatele mele. De cativa ani buni deja, in media curge cerneala la greu propovaduind ideea ca pretul imobiliarelor urmeaza sa scada pentru ca numarul tranzactiilor imobiliare au scazut. Cine urmareste presa, stie ca de prin 2015 a aparut aceasta idee, care a fost continuata an de an pana in prezent, de care mai de care ziarist, analist etc.

Domnule CarutaCuBani, da, da tin minte, dar au aratat date factuale!

Asa este aventurierule. Hai sa ne uitam la originea acestui mit: evolutia numarului tranzactiilor imobiliare din Romania din 2009.

Sursa: ANCPI

Observam ca intr-adevar din 2015 pana in 2019 numarul tranzactiilor imobiliare au scazut cu aproape 40%. O scadere foarte mare de altfel.

Domnule CarutaCuBani, deci…unde este mitul ? Nu este corect sa presupunem ca daca numarul tranzactiilor au scazut, preturile vor scadea ? Stii tu…cerere – oferta ?

Ba da aventurierule, poti trage aceasta concluzie, insa daca te uiti la datele care trebuie, nu la bullshit data.

OK, nu inteleg…

Aventurierule, in momentul in care faci o achizitie imobiliara, o faci asa la modul general in Romania, sau intr-o localitate anume ?

Domnule CarutaCuBani, ce intrebare este aceasta, normal ca o fac intr-o localitate anume, intr-o locatie precisa. Ce intrebare de copii mici…

Super aventurierule. Daca intrebarea mea pare prea simpla si pentru copii mici, atunci de ce aratand o evolutie a tranzactiilor la nivel de tara, spunand pe baza acelor date ca imobiliarele vor scadea, nu ar fi tot o treaba de copii mici ?

Good point Domnule CarutaCuBani. Cu alte cuvinte ar trebui sa ne uitam pe zona unde vrem sa facem achizitiile.

Spot on aventurierule, sau vorba aia, “Fii profesionist, ce dracu!” (eh, tinerii s-ar putea sa nu inteleaga referinta. Good old times. Sau pur si simplu astazi , la 32 de ani sunt un batranel 🙂 )

Revenind, hai sa presupunem ca vrei sa cumperi in Bucuresti. Interesant ar fi sa vedem cum au evoluat tranzactiile pe Bucuresti, nu pe Romania, logic.

Sursa: ANCPI

Wow, arata diferit…

Exact aventurierule. Dupa cum vedem, pe Bucuresti au tot crescut numarul tranzactiilor. Ba mai mult, pe 2019 fata de 2018, anul in care toti se puneau la unison zicand ca tranzactiile au scazut de au rupt, au crescut cu aproape 15%. O crestere foarte mare de altfel.

Acum intelegi aventurierule, importanta datelor factuale corecte ?

Domnule CarutaCuBani, tot nu inteleg, atunci cum de numarul tranzactiilor pe Romania au scazut atat de mult ?

Simplu aventurierule. Inseamna ca anumite zone din Romania pur si simplu s-au prabusit din punctul de vedere al numarului tranzactiilor.

De exemplu Olt.

Sursa: ANCPI

OMG, vad bine ?

Vezi bine aventurierule. O scadere de aproximativ 90% din 2015 pana in 2019.

Conlcuzia ? In timp ce unele judete pur si simplu se prabusesc, altele raman constante sau cresc.

Imobiliarele din Romania s-au scumpit

Alt mit interesant: cine isi mai permite sa cumpere imobiliare in Romania astazi, cand pretul a crescut atat de mult.

Asa este Domnule CarutaCuBani, tin minte acum 3-4 ani ce preturi bune erau la imobiliare!

Haha, nice one aventurierule. Doua comentarii la ce ai zis:

  1. Hold your thoughts, s-ar putea sa ai un mic soc la final de acest capitol.
  2. Nu ziceau toti specialistii in presa in fiecare an din 2015 pana in prezent “nu cumparati, mai asteptati 6-9 luni si luati 2 camere cu ce luati azi o garsoniera”. Funny….sau nu.

Originea acestui mit, cum ca imobiliarele din Romania s-au scumpit este reprezentata in graficul urmator.

Sursa: imobiliare.ro, anuntul.ro

Se vede ca intr-adevar, din 2015 pana in prezent pretul pe mp exprimat in EUR a tot crescut. Nimic de zis aici.

Interesant ar fi totusi sa vedem puse unele langa altele evolutia pretului mp vs evolutia salariilor medii nete din Romania. Motivul este foarte simplu: in general, achizitiile imobiliare se fac cu bani obtinuti prin salarii.

Desigur ca avem antreprenori, freelanceri, persoane care cumpara din extern etc, dar let’s keep it simple for now.

Sursa: imobiliare.ro, anuntul.ro

Vedem in graficul de mai sus, evolutia pretului mp (rosu), respectiv a salariilor medii nete (verde) exprimate in procente fata de anii precedenti. Ambele sunt calculate in EUR.

Cu alte cuvinte, vedem cum chiar si in ultimii ani, desi pretul imobiliarelor a inceput sa creasca, magnitutindea cresterii salariilor medii nete in EUR a fost de fiecare data mai mare.

Wow….cu alte cuvinte…… imi e si frica sa o zic….

Exact aventurierule, hai, raspunde la intrebare: S-au scumpit, sau s-au ieftinit  apartamentele din 2015 pana astazi ? Sau mai bine zis, puterea de cumparare a crescut, sau a scazut ?

Domnule CarutaCuBani, ce sa mai raspund eu, e clar ca vaca din grafic.

Asa e, este clar ca vaca: puterea de cumparare in imobiliare a crescut, chiar si fata de anii in care ajunseseram pe minime (2015). Revenind la remarca ta de dinainte “ce bune erau preturile de acum 3-4 ani”, ti-o mai mentii ? Nu trebuie sa raspunzi 😉

Desigur, sa fie chiar si mai corecta analiza, ar fi trebuit sa iau in calcul si cosul de cumparaturi, evolutia lui, a eventualelor miscari de taxe, rate de dobanda etc. Momentan insa, this will do it. Plus ca daca as intra in asemenea detalii, as plictisi pe toata lumea si nimeni n-ar mai citi blogul. Concluzia oricum e aceeasi.

Romania se depopuleaza

Un alt mit interesant zice ca Romania se depopuleaza, deci nu mai are niciun sens sa cumparam imobiliare, caci cine le va mai ocupa ?

Domnule CarutaCuBani, hai ca aici chiar n-ai cum sa demontezi nimic. Romania chiar se depopuleaza! Doar nu faci predictii legate de intoarcerea romanilor din strainatate!

Nu aventurierile, nu fac predictii de intoarcerea romanilor din strainatate. De asemenea, cu siguranta ca Romania se depopuleaza. De altfel, in graficul de mai jos, vedem originea acestui mit.

Sursa: UN

Intr-adevar, de prin 1990, populatia Romania a tot scazut pe la 19 milioane astazi. Mai mult decat atat, proiectia UN-ului este ca pana in 2050 vom ajunge undeva pe la 15 milioane.

Nu te pot condamna daca iti tremura usor picioarele uitandu-te la acest grafic.

Corect insa este sa facem un mic zoom si sa ne uitam la ce se intampla pe urban / rural.

Sursa: UN

Surprize, surprize, se pare ca in timp ce ruralul scade dramatic, urbanul creste.

Cu alte cuvinte, investitiile imobiliare vor fi sortite esecului in anumite zone, pe cand in altele vor fi excelente.

Mitul fara nume

Urmatorul mit nu are nume, caci este atat de socant incat este taticul tuturor. Inainte sa ti se imprime pe retina direct si din plin datele factuale legate de acest mit fara nume, iti sugerez sa fii asezat comod pe o canapea. Altfel, nu raspund de eventualele consecinte in cazul in care ti se inmoaie picioarele si cazi fara drept de apel.

Fara sa o mai lungim: in Romania, in ultimii 5 ani, 64% din toate tranzactiile imobiliare s-au facut fara credit.

Nu stiu daca realizezi valoarea acestei informatii, dar iti zic ca este ceea ce Warren Buffet vedea in perioada lui de glorie pe bursa americana.

Avem chiar si judete cu acea ratie de 88%. Jeez….

Sincer, personal nu cunosc vreo tara care sa nu fie bananiera si sa abia o astfel de ratie atat de mare. Este absolut imensa.

Ce inseamna acest 64% ? Eh, foloseste-ti imaginatia.

Covid

Nu am abordat subiectul Covid, respectiv efectul pandemiei asupra imobiliarelor, caci acesta este un alt subiect de sine statator. Am observat ca mi-au cerut multi sa o fac. Probabil o voi face, cu mentiunea ca legat de acest subiect datele factuale sunt mult mai putine decat ne-am putea dori.

Pe final

Sper eu ca la finalul acestui articol ai inteles cel putin 2 lucruri.

  1. Deciziile legate de achizitii imobiliare trebuie luate tinand cont de date factuale.
  2. Nivelul de detaliu trebuie sa fie unul acceptabil. Nu mai merge sa ne uitam doar pe Romania la nivel generalizat, caci achizitia se face intr-o anumita zona precisa din tara.

Daca ai chef sa inveti mai multe despre investitii imobiliare (in apartamente) de la o persoana care face acest lucru cam de cand se stie, poti arunca un ochi pe cursul meu care este momentan la reducere pe luna August cu 30%. Cursul il poti gasi aici.

Daca ai chef sa urmaresti acest articol in format video (cu un pic mai multe detalii), enjoy:

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

9 thoughts on “Analiza pietei imobiliare din Romania: intre mit si realitate”

  1. Salut Bogdan. In primul rând te felicit pentru tot ceea ce faci pentru noi, romanii. Nu pot decât sa apreciez datele și articolele minuțioase pe care le oferi. Te urmăresc demult timp cu mare interes și îți mulțumesc pentru tot ce faci. Sunt total de acord cu tine in ceea ce prezinți și susții. Prețurile apartamentelor in unele orașe din țara sunt încă atractive și merita investit in aceste locații. Totuși mi-ar plăcea dacă ai face o comparație, o analiza și intre o piața care s-a dezvoltat foarte mult (ex. Cluj) și o piața ca București. Înțeleg ca in unele orașe merita investit in imobiliare dar as fi curios sa văd părerea ta, analiza și asupra unui oraș, de exemplu Cluj unde un apartament de doua camere intr-o zona buna ajunge si la peste 100.000 eur. As fi curios sa văd analiza și părerea ta despre o asemenea piața și cum vezi tu lucrurile. Poate o sa poți acoperi acest lucru într-un articol viitor. Toate cele bune !

  2. Ai uitat sa adaugi sursa pentru cei 64% fara credit. Fara asta sunt in dubiu daca sa il incadrez la mit sau nu. Multumesc!

    1. Atunci nu-l incadra nicaieri :)) Datele brute sunt de la ANCPI, dar calculele facute de mine ca nu gasesti nicaieri in RO ratia asta calculata, in afara de primaria cluj care o face pentru propriul judet / oras. Eu am facut-o insa pe fiecare judet din tara + agregat pe regiuni 😉

  3. Ar fi foarte interesant de vazut si un articol cu impactul actualei crize asupra pietei imobiliare (chiar daca datele nu sunt inca suficiente).

  4. Ar fi interesanta o analiza, chiar si sumara, pe resedintele de judet din Romania. Care vor creste, care vor stagna si care vor face “poc”.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.