Sal’tare aventurierule.
Sal’tare Domnule CarutaCuBani, ai cam lipsit in ultimul timp 🙁
Asa este aventurierule. Nici nu stii cat sunt de incantat sa ne intalnim din nou. Din pacate in ultimile 3 saptamani am fost extrem de ocupat. Aproape ca n-am avut nici timp sa respir. A trebuit sa-mi pun la punct niste treburi la munca, insa acum sunt up and running again.
Revenind, in trecut am scris mult despre piata imobiliara din Romania, insa poate prea putin despre aceasta raportata la UE. A venit si acest moment in care voi face o analiza a prietei imobiliara din RO vs UE.
Fara sa o mai lungesc aiurea, intru direct in paine pentru ca ne asteapta o groaza de grafice.
Domnule CarutaCuBani, super, abia astept!
Sper ca ti-ai pregatit un ceai/cafea si ceva de rontait ca ai ce vedea. Sau mai bine nu, poate te ineci cand vezi cum sta defapt situatia in realitate. Nu imi asum raspunderea daca versi pe tine ceaiul fiebinte 🙂
Table of Contents
Pret pe mp
Cu ce sa incepem, daca nu cu cel mai simplu metric in imobiliare: pretul pe metru patrat.
Domnule CarutaCuBani, dar ce conteaza pretul pe mp, cand tarile nu au aceeasi putere de cumparare, GDP-uri diferite etc ?
Asa este aventurierule, insa trebuie sa avem o baza de la care plecam, nu-i asa ? Astfel, sa ne delectam ochii cu preturile pe mp din mai multe tari din UE. Mai exact, preturile sunt din marile orase ale tarilor respective. Zonele alese sunt bune, adica centrale, nu periferii.
Domnule CarutaCubani, wow, Monaco strica tot graficul, nu ar fi mai bine sa il eliminam sa se vada mai bine diferentele dintre celelalte tari ?
Buna idee aventurierule. Mai jos am plotat acelasi grafic eliminand Monaco.
Dupa cum se vede, doar Bulgaria are preturi pe mp mai mici ca noi.
Domnule CarutaCuBani, si Moldova…
Asa este aventurierule, insa Moldova nu face parte din UE. Am adaugat-o totusi in analiza pentru ca deh … fratii nostri. In plus, am vazut un trafic destul de mare din Moldova pe acest blog. Bine ati venit 🙂
Revenind, cu siguranta nu spune foarte multe acest grafic, insa mi s-a parut important sa avem o vedere in cifre absolute a preturilor pe mp din diversele tari din UE. Nu de alta, dar acolo aspiram cu totii si nu, nu doar salariile vor creste. Ghici ce altceva vor mai creste de vom ajunge la acel nivel ? ***imobiliare intr-un picior, ghici ciuperca ce-i ?***
Pret raportat la chirie
Cu pasi repezi mergem mai departe si ne uitam la lucruri mult mai interesante. De exemplu care este pretul raportat la chirie. Cu alte cuvinte, de cati ani de chirii ai nevoie pentru “a plati” pretul de achizitie.
In mod evident, acest metric este foarte important pentru un investitor, si il putem observa in graficul de mai jos.
Se pare ca doar Moldova si, foarte interesant, Irlanda se afla mai jos ca noi.
Domnule CarutaCuBani, e de bine, e de rau ?
Practic, acest lucru inseamna ca Romania se afla in top 3 in materie de randament pe imobiliare (rezidentiale).
Randament chirie / pret
Poate esti mai obisnuit sa vezi aceasta ratie ca un raport dintre chiria pe un an si pretul de achizitie.
Vedem acelasi lucru. Romania se afla pe locul 3 in Europa ca randament chirie / pret, dupa Irlanda, respectiv Moldova. Acest gross yield, dupa cum se observa pe grafic, este de aproximativ 6% pentru Romania.
Domnule CarutaCuBani, nu-mi vine sa cred… Nu zic toti analistii romani ca imobiliarele din Romania sunt prea scumpe, ca nu mai produc randamente bune, ca sunt de evitat etc ?
Nu stiu ce sa zic aventurierule. Eu ma uit la date, altii se uita la televizor. Fiecare cu prioritatile lor.
Taxa / impozit la vanzare
Dar hai sa-ti zic una si mai tare. Un investitor ar trebui sa se gandeasca si ce se intampla la vanzare. Cam cat crezi ca sunt taxele in diferitele tari din UE la vanzarea unui imobil ?
Domnule CarutaCubani, recunosc ca nu stiu, dar acum ca intrebi sunt foarte curios…
Wonder no more aventurierule, caci exact la acest lucru ne vom uita mai departe.
Domnule CarutaCuBani, ai uitat sa pui datele pentru cateva tari, inclusiv Romania …
In niciun caz aventurierule. Ba chiar am incercuit cu rosul cazul Romaniei: 0% taxe la o astfel de vanzare.
Frumoasa perspectiva nu-i asa ? Dupa cum vezi, media Europeana se afla pe undeva pe la 15% lejer, pe cand in Romania un mirobolant 0%.
Taxa / impozit pe chirie
Desigur, te poti intreba cum stam cu impozitul pe chirie. Nu de alta, dar daca ne uitam la TV aflam cum Romania este acea gaura neagra a universului unde sunt inghititi toti banii nostri prin taxe.
Domnule CarutaCuBani, asa este! Romania este mega taxata! JOS CU TAXELE! Nu mai suportam! #lesstaxes #vreausatraiesc #taxepreamari #VremOTaxaCaNAfara
Wow. Usurel aventurierule, expira, inspira, expira, inspira. Chiar trebuie sa scriu si un articol despre taxe si impozite in RO vs UE. Ai ramane socat.
Whatever, revenind, mai jos un grafic ce iti arata diversele rate de impozit pe chirii din tarile din UE.
Surprize, surprize! Si aici stam super bine. OK, nu suntem in top3, insa stam bine de tot cu 6% impozit pe chirie daca ne raportam la colegii nostri Europeni.
Miscare pret real pe 5 ani
Un alt metric important pentru investitori este sa compare miscarile de preturi dintre diversele zone. In cazul de fata ne uitam la cum au evoluat preturile (real) in ultimii 5 ani.
Domnule CarutaCuBani, cum adica “real” ?
Adica tinem cont de inflatie, facand comparatia valida. Nu de alta, dar ne uitam la mai multe tari, cu inflatii diferite.
Sa vezi si sa nu crezi. Se pare ca preturile nu au “explodat” asa cum citim prin ziare si auzim la televizor.
Apropo, nu stiu daca te-ai prins de subtilitatea acestui capitol. Recunosc ca de multe ori nu dau mura in gura si introduc foarte multe subtilitati nementionate in articole, insa voi face o exceptie de data aceasta: acesti 5 ani nu au fost alesi intamplator. Practic am ales sa pornesc de la minimum pietei imobiliare din RO.
Domnule CarutaCuBani wow, acest lucru inseamna ca …..?
Exact aventurierule.
Miscare pret real pe 10 ani
Dar cum ar fi sa mergem si mai in spate, mai exact cu 10 ani ?
Hehe, aici nu mai comentez nimic. Te las pe tine sa concluzionezi. Sunt convins ca esti mai mult decat capabil sa o faci in mod corect. In plus, vei invata si mai multe in acest fel.
Domnule CarutaCuBani, ma simt un pic pierdut…
Miscare GDP per capita
OK, OK, nu te voi lasa chiar de izbeliste. Ne-am putea uita in acelasi timp si la miscarea GDP-ului per capita.
Domnule CarutaCuBani, cum se poate ca aceasta sa fie in top, dar cresterea nu ?
Excelenta remarca aventurierule. Te las pe tine sa imi spui ce inseamna acest lucru.
Domnule CarutaCuBani, nu mai mai ajuti tu putin ?
Credite imobiliare raportate la GDP
OK, OK, iti mai dau un indiciu: creditele imobiliare raportate la GDP. Un metric extrem de important, care ar putea pune punctul pe I la ceea ce am vazut mai sus.
Domnule CarutaCuBani, stai sa vad daca am inteles corect.
Stau aventurierule.
Daca avem putine credite imobiliare raportate la GDP fata de media UE, atunci se pune punctul pe I ?
Foarte perspicace aventurierule. Hai sa vedem daca este asa, sau nu.
OMG ….
Ca bine zici aventurierule ? Mai este ceva de zis ? Suntem de departe pe ultimul loc. Cam de 5 ori sub media Europeana.
Tic, tac, tic, tac ….
Domnule CarutaCuBani, dar daca am face o incizie mai directa si le-am corela cu veniturile ?
Credite imobiliare pe venitul net al gospodariilor
Wow, smart one aventurierule. Incepe sa-mi placa din ce in ce mai mult de tine. Hai sa devinim “venituri”, ca venitul net al gospodariilor.
Astfel, avem un metric absolut superb, complet ancorat in realitatea familiilor din fiecare tara.
Mda…
Asa ziceam si eu aventurierule. Si in acest caz, suntem cam de 5 ori sub media europeana.
Credite per capita
Iti mai las o prajiturica: credite per capita.
Nu cred ca mai are sens sa zic ceva aventurierule. Datele vorbesc de la sine. Fiecare este responsabil de propriile concluzii si actiuni.
Domnule CarutaCuBani, sincer, nu-mi vine sa cred ce vad aici. Esti sigur ca nu ai gresit cand ai plotat graficele ?
Surse necondimentate
Aventurierule, recunosc ca ma simt nitel jignit. Totusi, iti inteleg punctul de vedere. Tocmai de aceea, gasesti mai jos o analiza a Bancii Centrale Europen ce si-a propus sa vada care piete sunt supraevaluate, respectiv subevaluate.
Apropo, au folosit 4 metode diferite pentru a evalua unde se afla pietele (subevaluate sau supraevaluate). Dupa cum vezi, chiar si daca ne uitam la toata plaja de valori de estimari, Romania se afla in categoria de piata imobiliara subevaluata.
De fapt, cea mai subevaluata. Practic, ceea ce am prezentat si eu, doar ca nu m-ai crezut. ***sad***
Concluzie
Desigur, eu nu fac altceva decat sa prezint date factuale pentru a face cat mai multa lumina in acest domeniu al investitiilor imobiliare. Pe mai departe, fiecare face ce vrea.
De asemenea, faptul ca suntem subevaluati grav fata de UE, nu inseamna neaparat ca maine preturile la imobiliare in RO vor creste. De altfel, daca mi-ai citit articolele legate de imobiliare , efectul pandemie asupra imobiliarelor etc, stii deja parerea mea: ma astept la o corectie mica in viitorul f apropiat, dar la o explozie de preturi in viitorul mediu si lung. Cel putin pe anumite zone ale Romaniei. Desigur, ma pot insela pe termen scurt, caci intotdeauna pe termen scurt este ca la pacanele. Pe termen lung insa, datele sunt de partea noastra.
P.S. Daca vrei sa vezi cum investesc eu eficient in imobiliare de mai bine de jumatate din viata, poti arunca o privire pe cursul meu de investitii imobiliare aici.
Pentru cine vrea varianta video a acestui articol, atasez mai jos linkul catre youtube.
Daca vrei sa ramai la curent cu ce scriu pe acest blog, nu ezita sa te inscrii pe lista carutacubani folosind campurile de mai jos.
Inregistrare:
Ciao si pe curand.
Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este decizia ta ce faci cu ei.
Un articol cu cifre cruciale pentru oricine vrea să investească în imobiliare rezidențiale în România. Eu unul ”evanghelizez” blogul tău, canalul tău YouTube și cusurile tale tuturor prietenilor mei. M-aș bucura ca tot mai mulți să se educe astfel și să se bucure de valoarea pe care o aduci comunitățiii. Mulțumim și keep up the good work!
Merci mult Lucian.
Bună analiza! Sursa de inspiratie pentru ceea ce facem și noi. Multumesc!
Cu mare placere Teodor
Felicitari și multumim pentru articol. Foarte interesant și extrem de bine prezentate cifrele.
Succes pe mai departe!
PS: Am cumpărat și cursul de imobiliare. Urmează sa ma apuc de învățat:))
Cu mare placere Alina. Spor la studiu 🙂
Bun, acum mai scade minim 30% din preturile apartamentelor din Romania pentru a ajunge la realitate. Pentru ca nu ai nici arhitectura apartamentelor din UE, nici vecinatati si infrastructura, nici dotari, nici materiale similare, nici legislatie in constructii similara, nici mentenanta corespunzatoare etc. Mai adauga si CASS-ul la impozitul pe chirii, ca nu toate chiriile sint sub salariul minim. Vezi si cit este marja de profit a dezvoltatorilor in Romania versus UE, vezi procentul de proprietari versus chiriasi, vezi distributia zonelor seismice si de alunecari de teren. Daca faceai un raport “Miscare pret real la 5 ani/GDP per capita la 5 ani” ai fi vazut cam cu cit e supraevaluata piata. Daca 1800 euro/mp in Cluj ti se pare un pret normal pentru blocuri cu vechime de 50 de ani, facute din prefabricate si cu instalatii uzate fizic si moral, fara nici o lucrare de reparatii capitale, atunci spor la investitii! Probabil comparam apartamentele din Cluj cu cele din Geneva, Strasbourg, Salzburg sau Espoo…
Am inteles. Te invit sa prezinti tu astfel de date, sa arati ca piata din RO este supra evaluata in raport cu UE 😉
Salut.
Si cum ramane cu mp/gdp?
Foarte interesant articolul, mai ales cand acesta se leagă și de niște constatări personale din ultima perioadă. Cea ce am descoperit în ultimul timp eu (cred că am descoperit America a 10 oară) este fenomenul ”chiriilor” pe proiecte imobiliare foarte prezent în Iași și probabil și în alte mari orașe. Adică cumpăr de la faza de fundație cu 1000 euro/mp și revând peste un an – un an jumătate cu 300-400 euro în plus. La o medie de 40-50 mp utili am chiria pe 3-4 ani într-un singur an fără mobilă, chiriași mofturoși, și cireașa de pe tort nu plătesc nici impozit pe această ”chirie” pentru că în România nu am impozit pentru transferul de proprietate.
Toate cele bune
Merci Carmen. Asa este, si acesta poate fi un model de investitie valid. Cu riscuri diferite, dar valid 😉 Felicitari pentru investitiile eficiente pe care le-ai facut.
Buna,
In conditiile in care piata de inchiriere este aproape blocata incepand cu acesta toamna, iar scaderile reale la preturil de inchiriere sunt mult mai insemnate decat cele mantionate in articol, dublate de faptul ca NU se mai inchiriaza decat acele proprietati care au imbunatatiri/mobilier recente, de calitate, ce corectie credeti ca va suferi piata de vanzare in urmatoarele 8-9 luni (pana in oct 2021, cand se spera la o posibila revenire a studentilor care ar revigora piata de inchiriere blocata in oct 2020).
Argumentez cele spuse pe observatiile din teren (in zona unde locuiesc, ultracentral proximitate Victoriei, in blocul meu majoritatea garsonierelor+2 camere de inchiriat sunt goale) si pe articolul bazat pe cifre:
https://economie.hotnews.ro/stiri-imobiliar-24440702-tara-proprietari-cautarea-chiriasilor.htm?fbclid=IwAR0ZxZjk71TevJILCs9UAGLdhkVFV4AfWiNlZmqbIpr0YZERRsyMjbQb1EA
Datele prezentate in grafice ar trebui verificate din mai multe surse. O privire rapida la datele pentru Franța unde locuiesc de 15 ani și fac tranzacții imobiliare de 10 ani sunt extrema de sus – Paris. În celelalte mari orașe (Bordeaux, Marsilia, Nisa, Lyon etc.) prețul pe metrul pătrat nu depășește 10K euro decât pentru bunurile din categoria super lux, media în cartierele bune în aceste orașe este 6-8K euro. Referitor la taxele la vânzare >30% în Franța e cazul extrem, vânzare pana în 3 ani de la achiziția imobilului și care nu este rezidenta principala, în cazul din urma taxa 0% chiar și la vânzare după 3 luni de la achiziție. În schimb taxele la cumpărare sunt ridicate, 7% din pretul de achiziție. La fel și cu impozitul pe chirii 10% în Franța nu e real, depinde de tipul de contract de inchiriere, venituri, deduceri fiscale etc. dar în general cei care nu optimizează fiscal sunt la 30% în medie.
Cred ca pentru celelalte tari europene sunt cazuri similare și pun la îndoială exactitatea cifrelor, articolul nu e rău pe ansamblu și da o idee de magnitudine dar cifrele pot fi departe de realitate în anumite cazuri.
Nu este bula imobiliara pe tot globul cum nu este nici finalul bulii de Creditare pe tot globul.
Ciclul creditului (comerical, international si guvernamental) nu arata deloc ca, multe economii tocmai intra pe un final expansionist violent.
Istoria are modul ei de an ne invata ce inseamna speculatia si ce inseamna investitia.
Vedeti Japonia… unde intra in hora si UK ce are un balon al creditului pana la Dumezeu!
Sunt decorelatii grave in anunturi la vanzari de imobiliare si discrepante astronomice intre preturile cerute si evaluarile corecte.
Bancile nu pot sa mai evalueze deja imobilele la preturile cerute iar clientii sunt pacaliti sa bage diferenta din buzunar.
Mafia imobiliara restrang anunturi in piata iar in shadow se acumuleaza stocuri peste stocuri.
Sunt aberatii exagerate la cereri de pret: apartamente cazatura se cere pret la fel ca altul renuvat si cu termopane.
Este una din cele mai mari bule imobiliare si financiare prin care trece istoria acestui pamant!
Imi plac analistii ce vin cu grafice si rapoarte ce sunt pur si simplu axate pe un ax scurt de timp ci nu pe un ciclu lung istoric.
Istoria a demonstrat destul de clar “afortabilitatea” elastica pe axul de timp in achizitii imobiliare.
Romania este plina de case goale, parasite, construite la rosu, la gri… ce stau la vanzare … o mare parte din activele imobiliare sunt pur si simplu in degradare si nu aduc o valoare reala societatii.
Nu zic ca unele orase nu vor creste in populatie dar o buna majoritate din tara va ramane “pustie” daca ne uitam la rata accelerata de decese.
Nu e prost cine cere un pret imens (necorelat cu VALOAREA casei), ci e fraier ala care il da/plateste.
Cica in 2008 ii trebuia romanului vreo 30 ani sa achite imprumutul pentru o acasa. Azi in 2021 cica o achita i 8-9 ani. Asa si?
Cat de dresati/domesticiti au devenit oemenii, care cred ca e normal sa platesti ANI de zile pentru un ADAPOST (acoperis deasupra capului)? Si stai asa ca nu e tot, apoi platesti sistematic taxa pe pamantul STATULUI, si utilitati (gaze, apa, electricitate) la pretul dictat de smecheri.
Si daca niste unii de prin tari capitaliste, cred ca asa e bine, ca sa platesti ZECI de ANI pentru adapost, atunci si noi mioare balnde sa aderam la acest capitalism in ultima faza de putrefactie/inechitate, si sa ne conformam? Adica daca mai toti o iau in barba, si rabda, pai noi de ce sa fim altfel.