De ce nu pot sta departe de investitiile imobiliare din Romania

Sunt o multitudine de motive pentru care investesc in imobiliare in Romania. As putea cu usurinta scrie o carte despre asta. Ba nu, as putea scrie mai multe carti!

Vrei sa ne impartasesti si noua aceste motive pentru care investesti in RE in Romania ?

Sincer, lista este lunga, incluzand motive atat de ordin financiar dar si personal. Totusi, acest post nu este vorba despre asta. Mai precis NU este vorba despre:

  • expunerea dragostei mele pentru imobiliare
  • faptul ca am studiat inginerie civila in 3 universitati diferite
  • faptul ca citesc in fiecare saptamana articole de imobiliare
  • faptul ca urmaresc constant piata europeana de imobiliare
  • faptul ca ma iau la tranta cu matematica si rulez diverse scenarii de 2-4 ori pe luna.
  • in final nu va fi nici despre mentionarea unor avantaje evidente ale investitiilor imobiliare.

Cu alte cuvinte nu va fi inca un articol din blogosfera romaneasca mentionand cacaturi generaliste si inutile prezentate flashy continand cuvinte cheie doar ca sa atraga public.

Domnule CarutaCuBani, scuze ca te intrerup, dar din titlul articolului credeam ca….

Ai dreptate aventurierule. Cu mentiunea ca acesta nu va fi un articol continand 100 de bullet-point-uri cu motivele pentru care investesc in imobiliare. Calitatea este mult mai importanta pentru mine. Astfel, in acest articol voi alege, impartasi si disimina un singur motiv pentru care investesc in imobiliare.

Piata imobiliara (din Romania) este plina de investitori individuali

Rectific: piata imobiliara din Romania este plina de cumparatori individuali.

Nu inteleg diferenta

Nu-ti face griji, in curand va fi evidenta distinctia dintre cele doua categorii de persoane.

Hai sa ne uitam intai insa la bursa. Marea majoritate a banilor si a tranzactiilor pe bursa stau pe mana unor companii imense, sau mai bine zis a unor fonduri. Intr-adevar, sunt si investitori individuali, insa chiar si asa, multi dintre ei investesc in fonduri care la randul lor investesc apoi pe bursa.

Aceste fonduri sunt conduse de profesionisti

Persoanele care conduc aceste fonduri isi petrec toata viata invatand si muncind ca sa devina manageri de fonduri, analisti financiari etc. Asta fac toata ziua de dimineata pana seara, saptamana de saptamana, luna de luna, an de an. Acesta este job-ul lor: sa faca trading, analize, sa gaseasca cele mai bune oportunitati etc.

Partea amuzanta este ca nici macar ei nu pot bate piata in mod constant an de an deoarece competitia este extrem de puternica. Astfel, dandu-le lor banii nostri ca sa ii manage-uiasca ei este de asemenea o stupizenie totala, in special daca ne gandim din ce fac ei bani: din comisioane. Mai bine zis, din COMISIOANELE NOASTRE.

Si apoi suntem noi

O mana de investitori individuali mintindu-ne singuri ca suntem niste desptepti si ca putem bate piata. BULLSHIT. Piata bursiera este condusa de profesionisti. Cine crede ca profesionistii pot fi batuti de un investitor individual care studiaza si el piata 1-2 ore pe zi, ar trebui sa-si dea doua palme peste fata si sa se trezeasca la realitate.

Bineinteles, asta nu inseamna ca eu nu investesc pe bursa. Ba din contra, investesc destul de mult si ma bucur de randamente, dar o fac inteligent, fara sa am mirajul viselor picante al unei domnisoare la 16 ani.

Hey, domnule CarutaCuBani, acum sunt chiar si mai confuz decat la inceput. Nu era acesta un articol despre imobiliare ?

Usor usor ajungem si acolo, no stress. Hai sa ne uitam la actorii prezenti in investitiile imobiliare. Bineinteles, depinde despre ce sector din imobiliare vorbim si la ce piata ne raportam. Hai sa luam exemplul apartamentelor din marile orase. Putem cu usurinta sa afirmam ca cel putin jumatate din tranzactii sunt facute intre persoane individuale, companiile de constructii/antreprenorii neffind implicati. Desigur, noi blocuri sunt construite in fiecare an, dar chiar si asa, in majoritatea oraselor mari, majoritatea tranzactiilor sunt alcatuite din apartamente construinte deja (vechi).

OK, pot fi momente punctuale in care pot fi prezente pe piata mai multe apartamente noi decat vechi, dar ideea ramane la fel: sunt foarte multe tranzactii care se fac strict intre persoane individuale.

Ce invatam din aceasta informatie ?

O groaza de lucruri! Inseamna ca trebuie sa fii doar putin mai educat in imobiliare decat celelalte persoane individuale ca sa obtii profituri frumoase, ajungand sa bati media pietei cu usurinta. Intr-adevar pot bate piata cu usurinta datorita lipsei de educatie financiara din imobiliare in Romania.

Subliniez: nu trebuie sa fii perfect pentru a prospera in acest domeniu. Avand o competitie slaba, nu trebuie decat sa ai o baza solida. Pur si simplu iubesc acest joc pentru ca am sanse mari sa castig. Stii cum e “alege-ti luptele pe care le poti castiga”.

Cireasa de pe tort ?

Anumite tari sunt populate de ceea ce eu numesc home boners. Romania este plina de astfel de persoane. Funny fact: si Belgia.

Stiai ca 96% din romani sunt proprietari ? Suntem zei la acest capitol. Suntem campionii home boners-ilor din UE, dandu-le rusinica celor de pe locul doi, Lituania, unde “doar” 90% sunt proprietari, media europeana fiind la 70%.

Aceste persoane nu sunt investitori. Ei sunt cumparatori ce vor o casa/apartament a/al lor, de locuit. Majoritatea nu au bani pentru acea locuinta, dar sunt dispusi sa se duca pana in iad si inapoi ca sa faca rost de bani sa cumpere acea locuinta. De aceea se crediteaza pana la refuz de la banca ca sa-si implineasca visul: sa cumpere acel apartament sau acea casa.

Ironia ? Aceste persoane strica complet piata pentru ca ele nu folosesc foarte mult ratiunea in momentul in care cumpara. Ei nu investesc, ci cumpara. Aceste persoane sunt de obicei pestii mancati de rechini. Ca sa fiu perfect inteles, rechinul nu este doar investitorul imobiliar ci si banca de exemplu.

Acum intelegi de ce nu pot sta departe de investitii imobiliare ? Imi place sa-mi aleg bataliile pe care le pot castiga. E mult mai usor sa bati piata cand cumperi / vinzi pe o piata dominata de o lipsa mare de educatie financiara in imobiliare.

Bineinteles, unii cumparatori de locuinte sunt educati financiar, dar chiar si asa, majoritatea vor fi acoperiti de emotii deoarece ei cumpara o locuinta, nu o investitie, iar caracteristica principala a unui home boner este ca actioneaza pe baza emotiilor.

Domnule CarutaCuBani, tocmai ai spus ca tu investesti in imobiliare pentru ca profiti de lipsa de educatie financiara in imobiliare a compatriotilor tai ?

OK, recunosc, spusa in acest fel, suna naspa. Am insa doua raspunsuri la aceasta intrebare.

  1. Sa luam 10 oameni de afaceri. Cine va face cel mai mare profit ? Cel care creaza cea mai mare valoare nu ? De e creaza mai multa valoare decat ceilalti ? Pentru ca are mai multe cunostinte technice, soft skills, relatii etc. Ar trebui sa aiba mustrari de constiinta pentru asta ? Nu cred. Atat timp cat nu a incercat sa puna bete in roate celorlalti 9 oameni de afaceri….kudos to him.
  2. Sunt constient ca in Romania este o lipsa mare de educatie financiara in toate domeniile, imobiliarele fiind doar unul din ele. Dar hai sa ne uitam la ceea ce fac eu. Scriu despre educatie financiara gratis, pe timpul meu. Imi expun experientele, analizele etc fara sa astept nimic de la nimeni. Voi face coaching gratuit cu cat mai multe persoane, voi crea cursuri gratuite etc. Am ajuns intr-o situatie financiara ce imi permite sa fac aceste lucruri gratos. In final, chiar imi pasa de persoanele care nu sunt educate financiar, in special de compatriotii mei romani. Acestea fiind zise, asta nu inseamna ca ar trebui sa ma opresc din investit doar pentru ca pentru cei care nu sunt educati financiar nu este un joc corect…

Pe final

Nu pot incheia acest articol si fara un exemplu in care am profitat de piata nu ? La sfarsitul lui iunie am cumparat un apartament cu peste 11% discount. Este vorba despre un apartament vandut de o tipa care cerea 53.000 EUR ce gasise un cumparator dispus sa dea 52.000 EUR. Batusera palma, dar ce sa vezi, cumparatorul s-a razgandit cu o zi inainte sa mearga la notar.

Problema este ca tipa se grabea sa vanda apartamentul asa ca am intervenit. I-am zis ca-i dau 47.000 EUR cash take it or leave it, oferta valabila o zi. Am batut palma si uite asa m-am ales cu un discount de peste 11%. Like taking candy from a baby cum ar spune prietenul nostru american.

PS

In primul articol din aceasta saptamana am zis ca am decis sa fac sedinte 1-1 de coaching gratuit  si ca momentan voi alege o singura persoana. Tinand cont de numarul mare de e-mail-uri pe care le-am primit, voi alege mai multe. Probabil vreo 10, cu care voi face coaching 1-1 pe parcursul urmatoarelor 2 luni. Din perspectiva managementului timpului va fi dificil, dar imi plac provocarile! Va voi raspunde la e-mail-uri Duminica sau Luni seara.

Cam atat am avut de zis pe weekend. Acum sa inceapa distractia, ciao.

 

 

 

13 thoughts on “De ce nu pot sta departe de investitiile imobiliare din Romania”

  1. mie mi se pare piata imobiliara dinamica in Bucuresti, si cu un ROI mare (compar cu ce discut cu colegii mei, proprietari in londra, Bruxelles, Paris, Maroc), semn ca e cerere mare de inchiriat/cumparat.
    Cat timp nu se transfera tot invatamantul universitar la distanta si toate joburile remote, piata imobiliara bucuresteana va ramane favorabila investitorilor educati, cat tine.

    1. Intr-adevar, in ultimii ani nu prea mai puteai gasi un randament mai mare in alta parte in UE. In Berlin a fost la un moment dat, dar nu mai este cazul

  2. Domnule Căruță cu Bani, când crezi ca o sa mai tine piața asta imobiliară in condițiile job-urilor actuale ? Lucrez in IT, și nu pot sa nu observ ca cei cei mai mulți au 1-2 zile acordate de către firme unde lucrează de acasă. Doi prieteni de ai mei tot din domeniul IT lucrează full remote de acasă. S-au mutat undeva la țara unde au aer curat, casa , timp pentru ei si pentru copil. La București ajung foarte rar și atunci ori vin cu avionul ori cu mașina .
    Unde vreau sa ajung cu asta? Pai nu pot sa nu observ o ușoară tendința a celor care aleg sa părăsească orașul atunci li se oferă un salariu bun și lucrul de acasă.
    Când eram mai mic ma întrebam mereu de ce oamenii care sunt plecați Inafara, își fac case la noi in comuna, in locurile in care au crescut și nu in alta parte. Chiar ma gândeam și nu înțelegeam cum plecând din țara atâția ani nu se stabilesc acolo sau dacă revin in țara de ce nu se muta la oraș. Răspunsul ar fi pentru ca omul s-a saturat de poluare, stres, mașini, agitație, etc și vrea sa își cultive și sa mănânce el ce creste cu mâna lui.
    Eu cred ca in viitorul nu foarte îndepărtat, odată cu tehnologizarea joburilor și a lucrului pe internet, o sa vedem o depopulare a oraselor. In orașe o sa rămână multe clădiri care o sa fie transformate in spații de depozitare pentru diverse companii care au nevoie mult spațiu.
    Pot o sa zici ca fabulez, dar timpurile se schimba. Dacă in 2007 îmi spuneai ca in 2017 o sa apăra Bitcoin care o sa fie o moneda digitală a cărui preț o sa coate 20.000$ Sau ca livrările o sa se facă cu dronele îți spuneam ca ești pacientul perfect pt obregia 🙂 . Cred ca in 10 ani o sa am un jackpack cu care voi zbura oriunde, iar lucrul de acasă va deveni ceva normal. Anormal va fi cei care vor merge la lucru zi de zi…

    1. Nu sunt de acord . De ex Londra o mare metropola, cu 11 mil de locuitori are un deficit imens de locuinte. ( cateva milioane). Sunt o groaza de imigranti care traiesc in shared accomodation. Apartamentele care se construiesc acum sunt extrem de scumpe, 400.000_500.00£ un ap 2 camere, intr_o zona periferica a Londrei. Deci cererea pt locuinte este imensa, nu poate fi acoperita curand. Romania ca parte a UE va fi nevoita sa importe forta de munca ieftina China, Vietnam. Deasemenea cei din Diaspora investesc in locuinte in Romania, cumparand cu banii cash. Cunosc multi romani care au decis aa se intoarca sau sa_si trimita familiile, pana la data Brexit_ului, o mare necunoscuta. Deci in opinia mea, Romania se afla la inceput de drum in domeniul investitiilor imobiliare si al inchirierii apartamentelor.

    2. Nu cred ca se vor goli marile orase, ba din contra se vor extinde. Romania este departe de a fi trend setter. De fapt suntem mereu in urma. Daca vrei sa intuiesti ce se va intampla, cea mai buna sansa este sa te uiti la ce se intampla in tarile dezvoltate.

      Gandeste-te ce ar insemna sa se mute milioane de oameni din marile orase la tara unde fiecare ar avea 1000-2000m2. Imposibil, caci planeta este finita. Acum gandeste-te si cum populatia globului este pe crestere bine de tot. Problema locuintelor va deveni din ce in ce mai mare daca nu incepem sa inovam serios si in acest domeniu.

      1. Am inteles. Eu asa vad lucrurile odata cu tehnologizarea in masa. Este o parere a mea 🙂

        Acum vreau sa te intreb altceva: de ce sa investesc intr-un apartament in Bucuresti 40.000 eur unde as lua 280euro lunar chirie x12 = 3360 eur (nu mai scad cheltuieli impozite etc) cand banii aia ii poti investi in actiuni la bursa din Bucuresti si daca prinzi un pret bun + dividende ajungi ca castigi mult mai bine la final de an sau poate chiar dublul chiriei ? Nu ai dureri de cap cu chiriasii, Anaf etc. Exclud aici situatiile cand prinzi un apartament sau o alta proprietate sub pretul pietii si atunci se merita sa faci investitia. Dar altfel ?

        Te intreb pentru ca investesc pe BVB si pot spune ca suma rezultata pana acum din cumparare actiuni la pret mic si vanzare la pret mare + dividende, imi acopera in mare parte chiria pe acest an. Si nu am 40.000 eur investiti.

        Multumesc pentru raspunsuri ! 🙂

        Si inca ceva : faci o treaba foarte buna si sa o tii tot asa !

        1. Felicitari pentru faptul ca esti printre putinii romani care investesc pe bursa.

          Totusi, tin sa mentionez ca faci comparatii gresite. In calculul comparatiei, ai luat in ecuatie diferenta de curs ? Iti va scadea randamentul cu aprox 2%/an la bvb. In plus compari cresterea in valoare a unui produs pe bursa + dividende doar cu chiria unui imobil. Este corect ? De asemenea, ai luat in calcul impozitul platit la dividende + la vanzare ? Dar comisioanele broker-ului ?

          1. Da, am platit atat comisioanele broker-ului (Trandeville) cat si impozitele (impozitul pe dividende ti se opreste la sursa). Inca nu am incheiat anul ca sa trag linie, dar pana acum sunt bine, exact cum am spus mai sus. Eu am comparat doar din punctul de vedere al profitului. De ex 25000 investiti in imobiliare vs bursa – de unde imi vine randamentul cel mai bun la sfarsit de an. In loc de imobiliare putea fi altceva. Si am pus in balanta in avea un apartament inchiriat vs actiuni. Si pana acum e mai ok sa detii actiuni. Din punctul meu de vedere si raportat la suma de bani investita.
            Pe langa profit un alt plus ar fi ca eu pot sa vand actiunile oricand si sa am banii in cont cand vreau. La vanzarea unui imobil ai de asteptat intre 3 luni si 12 luni. Posibil si ceva costuri sa customizezi apartamentul respectiv inainte al vinde.

  3. Interesant articolul! Felicitari! Am insa o curiozitate. Daca ai studiat acest domeniu si se vede din articol ca te si pasioneaza mult, de ce cumperi apartamente de la altii in loc sa construiesti blocuri pentru tine??

    1. Ma gandesc la asta des. De fapt este unul din visele mele ascunse 🙂

      Din pacate insa in Ro coruptia este inca destul de mare. As putea usor sa ma trezesc cu un teren pe care sa nu obtin niciodata aviz de construire. Acesta este doar un motiv de ingrijorare. Mai sunt si altele, dar prefer sa nu vorbesc in public despre ele.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.