Studiu de caz al cititorului: cumpar un apartament in Iasi sau in UK ?

Este timpul pentru inca un studiu de caz al cititorului! Acest e-mail a venit de departe. Mai exact din UK. In fine sa nu mai pierdem timpul zic si sa citim e-mail-ul primit caci avem multe de discutat in acest caz.

Salutare domnule Caruta Cu Bani!
Apreciez foarte mult munca si efortul depus pentru informatiile valoaroase ce nu le oferi!
Urmaresc blogul cu mare interes. Am o decizie de luat inca de aproape un an si tot nu ma pot decide via a vis de o investitie imobiliara:
Eu si sotia mea locuim in UK fara vriun gand de intoarcere prea curand(sau vreodata) in RO.
Problema:
-detin deja o proprietate in Iasi care imi aduce un profit de €300 pe luna;
-avem un Saving de vreo £60000 intr-un cont de economi in UK
-platim chirie lunara in UK £650+bills (Share-uim casa cu 2 bedroom cu inca un cuplu, chirie totala a casei £1300)
discutia e in felul urmator:
-cu cei £60000 sa cumpar inca un apartament in Iasi care imi aduce venit de €300, iar cu profitul din inchirierea celor 2 sa ii investesc pe bursa, iar eu sa stau in continuare in chirie in UK strangand in continuare bani pt un alt apartament sau un avans la o casa aici

-sau platesc depozit cei £60000 la un mortgage pt o casa(2 bedroom)de £300000 pe 30 aici in UK si as plati o o rata lunare in jur de (£1000), iar daca as share-ui o perioada casa in continuare, as putea inchiria una din camere cu £600, deci partea mea ramane £400 pt a acoperi rata,(Dar luind cumva in calcul ca urmeaza Brexit-ul si piata imobiliara o poate lua la vale rau).
Cam multe date are problema mea, dar sper sa intelegi si sa imi poti da un sfat.
Astept cu nerabdare analiza din punctul tau de vedere!
iti multumesc mult!
Cu respect

Rezumat

Se pare ca domnul din UK (DUK) a economisit o suma frumusica (60.000) si se gandeste sa o investeasca. In acelasi timp mai are o investitie interesanta: un apartament in Iasi ce produce 300 EUR / luna. Good job.

Dilema lui insa este ca nu stie ce este mai bine: sa cumpere inca un apartament in Iasi pentru a-l inchiria, sau sa-si cumpere un apartament/casa in UK facand un credit ipotecar.

Trebuie sa recunosc ca mi-a placut in mod particular acest e-mail doarece DUK a mentionat si faptul ca ar fi interesat ca profitul din inchirierea apartamentelor sa fie investit pe bursa. Exact ce as fi facut si eu. Cum era aia, oamenii care se aseamana se aduna ?

Cazul este unul foarte complex si cu siguranta nu poate fi disecat complet intr-un singur post. Deoarece analiza ar fi prea complexa pentru un singur post, acest articol va arata putin diferit fata de cele precedente. Astfel, voi mentiona direct ce decizii as lua eu mentionand logica lor. In plus, DUK a aflat aseara ca face parte din cele 9 persoane pe care le-am ales sa facem coaching 1-1. GRATUIT, evident. Felicitari si pe curand DUK.

Dileme dileme

DUK are deja un apartament inchiriat in Iasi deci are idee despre ce inseamna o astfel de investitie. Desigur, ce nu stim insa este daca piata din UK va fi foarte volatila in urmatorii ani. Cu alte cuvinte, daca vor scadea mult preturile imobiliarelor in UK ? Sau, de ce nu, daca vor creste ? Adevarul este ca nimeni nu stie exact ce se va intampla in viitor, in special cu Brexit-ul batand la usa.

Pe de alta parte, DUK are deja un apartament in Iasi. Se merita sa mai cumpere unul ? Nu se expune prea mult pe piata din Iasi ? Daca preturile apartamentelor / chiriilor scad ?

Multe intrebari ale caror raspuns va garantez ca nu le are nimeni. Ce poate insa DUK sa faca este sa gaseasca o varianta care sa acopere cat mai multe riscuri si sa nu iasa complet sifonat chiar de se intampla cel mai negativ scenariu.

Pasul 1

Intru direct in paine: personal as investi intr-un al doilea apartament din Iasi din trei mari motive.

  1. DUK are deja un minim de experienta in acest tip de investitie pe piata din Iasi, deci o poate optimiza frumos.
  2. Pretul unui apartament in Iasi este MULT mai mic fata de pretul unui apartament in UK (300k). Daca DUK cumpara azi cu 300k in UK, iar dupa brexit preturile cad cu 20%, DUK ‘pierde’ 60k. Daca preturile scad cu 20% in Iasi, DUK nu a pierdut ‘decat’ 12k.
  3. Investind in Iasi, DUK isi mareste cashflow-ul lunar. Adica in loc de 300 EUR/luna va avea probabil 600 EUR/luna.

Stai asa domnule CarutaCuBani, ca gresesti mult de tot. Si daca investeste in UK va avea un cashflow pozitiv de 250 EUR / luna.

Asa zici aventurierule ? Hai sa ne luam nitel la tranta cu matematica. Momentan DUK plateste 650 EUR/luna chirie. Daca face credit va avea de plata 1.000 EUR/luna la banca. Presupunand ca va inchiria o camera cu 600 EUR/luna, nu va mai trebui sa plateasca la banca din propriul buzunar decat 400 EUR / luna.

Facand calculele intr-adevar, la prima vedere DUK ar iesi pe plus cu un 250 EUR / luna fata de situatia actuala

650 EUR – 400 EUR = 250 EUR

Mai trebuie insa luate in calcul doua lucruri

1. Taxa pe chirie.

Daca DUK inchiriaza doar o camera in propria locuinta atunci poate beneficia de un 4.250 netaxabili pe an. Cu alte cuvinte va trebui sa plateasca pe taxe:

600×12 – 4250 = 2950 GBP/ an.

In UK taxa poate ajunge pana la 40% in functie de situatia in care se afla DUK. Daca luam un 25% taxa asta inseamna 737 / an sau 61 / luna. Deci deja am ajuns de la 250 cashflow pozitiv la 189:

250 GBP/luna – 0.25% x 2950 / 12 = 189 GBP/luna

DUK ar trebui sa se uite exact ce impozit pe chirie i se aplica si sa se uite pe regula inchirierii unei camere din casa in care locuieste.

2. Taxa pe proprietate.

With great power comes great responsabilities nu ? Adica, daca esti proprietar, trebuie sa si platesti impozit. Nu pot estima ce impozit pe proprietate are de platit DUK pentru ca nu stiu in ce zona se afla. Oricum, fara sa ma uit deloc pe net sa vad o medie pe UK, iau un 100 GBP/luna. Astfel, cashflow-ul pozitiv a ajuns doar la 89.

189 – 100 = 89 GBP/luna

Aici poate gresesc, poate e doar 50 GBP/luna, nu am de unde sa stiu pentru ca nu stiu locatia. Insa pe langa impozit pe imobil, oricum ca proprietar ai mai multe cheltuieli, de exemplu reparatii. In final, sunt convins ca DUK nu va ajunge sa-si mareasca cashflow-ul actual, sau daca o face va fi o suma foarte mica.

OK, am inteles, dar tot ai o greseala: daca preturile din UK cresc in urmatorii ani in loc sa scada,  DUK ‘pierde’ mult din faptul ca preturile la imobiliarele din UK sunt mult mai mari raportat la preturile din Iasi.

Ai dreptate aventurierule, dar aceasta problema poate fi atenuata. Astfel, avansam la urmatorul pas.

Pasul 2

Dupa ce as cumpara si inchiria noul apartament din Iasi, as avea 600 EUR/luna bani proveniti din chirii. Urmatorul pas pe care l-as face ar fi sa bag bani pe bursa.

DUK are noroc ca este rezident in UK si o poate face aproape pe gratis, avand acces pe orice piata lejer. Pe aceasta tema presupun ca voi discuta mult cu DUK la coaching 1-1, dar pe scurt cateva idei:

1. Nu as investi in fonduri manage-uite activ

Strict pe UK, majoritatea au performat sub benchmark-ul lor

Daca vorbim de fonduri pe actiuni:

  • 77% din ele au performat sub benchmark considerand o perioada de 5 ani
  • 74% din ele au performat sub benchmark considerand o perioada de 10 ani
  • 73% din ele au performat sub benchmark considerand o perioada de 15ani

Daca vorbim de fonduri pe obligatiuni diversificate (ca sa fie clar, nu numai cele date de guvern):

  • 90% din ele au performat sub benchmark considerand o perioada de 5 ani
  • 94% din ele au performat sub benchmark considerand o perioada de 10 ani
  • 90% din ele au performat sub benchmark considerand o perioada de 15ani

Nu o sa va mai plictisesc cu cifre, dar pentru cele de pe Europa sau SUA, procentele sunt chiar si mai mari. In SUA de ex, pe o perioada de 15 ani 100% din fonduri de obligatiuni diversificate au performant sub benchmark-ul lor. Amuzant cum lumea inca mai investeste in astfel de fonduri. Ups…lucrez in private banking, daca ar vedea clientii (unde client = banca) ce scriu….

2. As investi in index funds sau etfs

Daca vorbim de actiuni din UK are multe variante de genul

  • Vanguard FTSE 100 ETF (GBP)
  • Vanguard FTSE U.K. All Share Index Unit Trust
  • iShares FTSE 100
  • iShares FTSE 250
  • etc

TER-urile sunt superbe, chiar si de la 0.07%.

Si pentru actiuni din afara UK-ului DUK are super optiuni, de exemplu:

  • iSharesMSCI world – cu toate ca daca-l cumpara pe asta se suprapune cu UK. Probleme probleme. Nu chiar, il voi invata pe DUK cum sa rezolve si acest aspect. Abia astept!
  • Vanguard FTSE All-World ETF (GBP)
  • iShares S&p 500
  • iShres MSCI emerging markets
  • Vanguard U.S. Equity Index Fund
  • HSBC MSCI Europe ETF (GBP)
  • etc

TER-uri de asemenea superbe.

De obligatiuni nu duce lipsa. De exemplu:

  • Vanguard U.K. Government Bond ETF (GBP)
  • Vanguard U.K. Government Bd Idx GBP Inc
  • iShares Pound Sterling Corporate Bond
  • iShares FTSE UK All Stocks Gilt

Nici de obligatiuni protejate de inflatie nu ar duce lipsa DUK:

  • Vanguard U.K. Inflation-Linked Gilt Index Inc
  • iShares Barclays Cap GBP Indx-Lnkd Gilts
  • L&G All Stocks Idx Linked Gilt Index Inc

Sau poate DUK e mai lenes si vrea all-in-one funds….

  • Vanguard LifeStrategy 20% Equity A Inc
  • Vanguard LifeStrategy 40% Equity A Inc
  • Vanguard LifeStrategy 60% Equity A Inc
  • Vanguard LifeStrategy 80% Equity A Inc
  • Vanguard LifeStrategy 100% Equity A Inc

3. Mi-as stabili o alocare a claselor de investitii in functie de varsta

Daca DUK e tanar as alege:

TipProcent
Actiuni locale30%
Actiuni globale50%
Obligatiuni - termen mediu20%

Daca este middle aged:

TipProcent
Actiuni locale20%
Actiuni globale40%
Obligatiuni - termen mediu20%
Instrumente protejate de inflatie20%

Trecut de middle age nu trec ca presupun ca nu este cazul.

Wow, domnul CarutaCuBani, mi-ai facut capul calendar cu atatea informatii. Totusi, nu am inteles cum ar atenua DUK scenariul negativ in care preturile din UK cresc in urmatorii ani in loc sa scada sau sa ramana pe loc ?

OK, in primul rand sper ca suntem de acord ca a ramane pe loc = a creste cu inflatia. Just to keep your feet on the ground.

In al doilea rand, OK, ma voi opri ca ma uit la numarul de cuvinte scrise si deja cred ca nimeni nu va avea rabdare sa citeasca tot post-ul. Ah imi pare asa rau ca tocmai ce voiam sa intru in niste calcule interesante…eh whatever.

Pasul 3

DUK va atenua acest scenariu negativ investind.

In genul de produse despre care am tot discutat pana acum, dar nu oricum, si profitand si de neplata taxelor. Ah imi place cand taxele sunt ocolite.

Sunt multe locuri in care taxele/comisioanele pot fi ocolite, insa in acest articol ma voi opri doar la unul: ISA. In UK au asa zis-ul ISA adica individual savings account. Practic DUK poate pune banii intr-un astfel de cont si nu va plati nicio taxa pe crestere de capital, dividende, dobanzi etc.

The best thing ? Poate pune o groaza de lucruri acolo, inclusiv index-i. I’m loving it! Si asta nu este tot, sunt mai multe tipuri de ISA:

  • cel normal
  • cel junior
  • cel pe viata (lifetime)

In total DUK poate proteja de taxe in acel cont maximum 20.000 GBP /an (pentru anul 2017). Poate imparti cum vrea alocarile pe cele 3 tipuri de ISA, dar sa nu fie mai mult de 20k GBP/an.

Eh, nu chiar cum vrea. La ISA lifetime poate depunde maximum 4.000 GBP/an. Partea misto este ca statul britanic pune si el 25%, cu alte cuvinte DUK se alege cu 5.000 GBP chiar daca depunde 4.000. Insa DUK nu poate retrage banii pana la 60 de ani. Altfel i se aplica o penalitate de 25%.

But there’s a catch…. Daca DUK isi cumpara casa in care va locui in UK, poate retrage banii din ISA lifetime cand vrea fara nicio penalizare. Not bad…

Ce nu poti face in ISA: daca DUK are pierdere de capital la investitii in ISA, nu le poate contrabalansa cu eventualele cresteri de capital cu investitiile din afara ISA pentru a plati mai putin taxe pe profit-ul provenit din investitiile din afara ISA.

Astfel, chiar daca pretul imobiliarelor va creste in UK, DUK va fi pregatit caci ii vor creste si lui investitiile la o rata chiar mai mare, atat timp cat totul este optimizat.

Pasul 4

Presupunand ca DUK vrea sa se stabileasca in UK, dupa ce as fi cumparat si inchiriat apartamentul din Iasi si dupa ce as fi investit in bursa niste ani, mi-as cumpara si o casa/apartament in UK.

Cand este optim pentru DUK sa faca acest pas ? 3-4-5-6 ani? Pentru a afla raspunsul la aceasta intrebare trebuie facuta o analiza serioasa, iar spatiul acestui articol a fost deja demult depasit….

Pe final

Cam atat pe foarte foarte foarte scurt despre cazul domnului DUK. Il felicit pentru situatia in care se afla. Sunt convins ca va ajunge departe!

Sunt curios daca vor fi persoane care vor avea rabdarea de a citi un articol de blog ce are peste 2100 de cuvinte 🙂

Eh, whatever, ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

18 thoughts on “Studiu de caz al cititorului: cumpar un apartament in Iasi sau in UK ?”

  1. Buna dimineata! Si eu locuiesc in UK, in Londra. Din punctul meu de vedere nu l-as sfatui sa cumpere acum nimic, sa astepte BREXIT. Am lucrat o perioada la o agentie Imobiliara anul trecut. Aceeasi dilema am avut-o si eu, daca sa investesc in Bucuresti sau in Londra- avans apartam. Patronul agentiei m-a sfatuit sa nu cumpar nimic in UK, deocamdata pana nu stim ce se va intampla dupa BREXIT, ce efecte va avea asupra preturilor la toate serviciile, bunurile, inclusiv real estates. Cat am stat eu acolo, cam 6 luni (dupa aceea mi-am dat demisia), nu au reusit sa vanda nici o casa, traiau practic din inchirieri. Agentia era in Marylebone. Parerea mea este ca va fi un very tough Brexit. Consecintele vor fi negative, multi romani vor reveni in Romania. Eu am ales sa investesc in Bucuresti. Deja cunosc romani care s-au intors, si-au cumparat apartamente in Cluj, Timisoara, Bucuresti. Altii si-au trimis familiile in Romania, iar barbatii au ramas sa mai stranga niste bani pana in martie 2019, cand se vor tage obloanele. Deja UK se pregateste pt criza de dupa 29 martie: stocuri de alimente, medicamente, au inceput la Dover sa construiasca o noua portiune de sosea, pe care sa traga TIR-urile care vor astepta in vama. In Calais, francezii au dat anunt de angajare 700 custom officers. Deci situatia nu este roza. Concluzia mea: sa asteptam BREXIT. Repet: aceasta este opinia mea. Mentionez ca am prevazut rezultatul referendumului, dupa atitudinea pe care o au englezii/ indienii si altii, fata de noi est-europenii. Ne vor cat mai repede afara din tara lor. Eu ma voi intoarce in Bucuresti in cativa ani, in functie de cum va evolua situatia economica, politica, nu voi ramane in Londra.

    1. Probabil vor scadea dupa Brexit. Cine stie ? Nimeni 🙂

      Important este sa investim astfel incat sa nu ne afecteze prea mult aceste evenimente, indiferent daca vor aparea perturbari mari sau nu.

  2. Iti multumesc din suflet pentru aceasta oportunitate!
    Eu am citit cu mare interes pana la capat😉.
    Spor in toate!

  3. Din nou, o expunere documentata, directa, concreta! E ceea ce imi doresc, de generalitati sunt satul! Multumesc, Bogdan si multa bafta in continuare!

  4. Hi there! Sfatul meau este, de asemenea, sa asteptam BrExitul. Am avut coleg care a cumparat casa in Reading UK, pentru retirement, dar a fost nevoit sa o vanda [caci a pierdut serviciul] si sa revina in Romanica. Si nu era contractor, era “permanent staff”. Chiar numele MORT-GAGE vine din franceza, adica gaj pe viata, pana la moarte (adik sclavie) daca te tine/tolereaza angajatorul [vremuri apuse!, robotizare etc]
    2. Sa nu uitam ca pteturile la casa, chiar si in West mai si scad, nu doar cresc. Ce paradox, o “vechitura” sa-si maresca automat valoarea in timp [cu inflatia = pasiv asset]. Feudalismul prin bani din chirie… populatia creste dar dupa anul 2050 [peak] o sa cam moara in masa, prorocesc eu;) haha.
    3. veniturile in UK sunt taxate global!Deci declarati venituri din chirii RO, sa fie impozitate cu diferenta [tax relief] dintre 20%-40% UK si 16% RO?
    4. Avantajele pentru landlorzi in UK se vor subtia considerabil forte curand, in 2021, legi votate deja. UK are mare nevoie de bani, deci taxe marite imediat dupa Brexit. Ptiu!
    Om trai si om vedea.

    1. Din amintiri, stiu ca doar rata de crestere scade, dar cresterea exprimata in cifra absoluta se va mentine cel putin pana in 2100 cand se estimau vreo 10-11 miliarde nu mai tin minte exact.

      Legat de preturi la imobile, este normal sa creasca cu inflatia. Cum ar fi sa fie preturile caselor de acum 40 de ani iar la salariile de astazi sa cumperi 10 case intr-un an ? 🙂

      La taxare trebuie vazut. Eu de exemplu sunt un caz complex fiind taxat in 4 tari diferite prin natura jobului (3 din UE, una din afara). Iti pot spune ca in Belgia si Luxembourg de exemplu nu esti taxat pe venit-ul din chirie din RO, dar se adauga chiria neta la calcularea gradului de impozitare pe venit-ul ce se preteaza taxarii din Belgia / Luxembourg. Probabil la fel e si in UK, trebuie doar verificat, nu-i mare shmecherie.

  5. Me again! Investirea in pensii PRIVATE [max 40,000 gbp/y], chiar fara a avea un servici este posbil in UK (max 3,600 gbp/y), are avantajul de TAX RELIEF [20%-40%], cu luarea “potului” incepind de la 55 ani. Asta chiar inainte de a castiga apoi din jocul la bursa, din potul investit. Si se permite chiar completarea pe maxim 3 ani in urma. deci cine nu a completat 120,000 gbp in ultimii 3 ani, din “earned income”/salariu, mai bine investeste [chiar in cash asset class] decat sa spere in “brick and mortar” inflation. UK este INCA un paradis fiscal, cum rar gasesti in Europa.

    Bafta concetateni de pe meleaguri vestice, “sa traiti bine”!!

    1. Sistemul din Uk are unele similaritati cu cel american si recunosc ca-mi place asta.

      Totusi sunt si alte tari din UE care au sisteme misto daca stii sa profiti de ele. De exemplu in Belgia eu am reusit sa gasesc o modalitate de a evita absolut toate taxele pe crestere de capital si dividende indiferent de suma investita, profiturile obtinute sau momentul retragerii. In fine, trebuie sa le tin min. 6 luni.

      Bulgaria nu sta nici ea rau deloc. Consider ca si Romania sta bine. Olanda si ea binisor etc.

  6. Nu înțeleg de ce să investească la bursă rezultatul închirierii după cumpărarea apartamentului în loc să investească direct toată suma ce o deține acum ?

    1. La aceasta intrebare nu pot raspunde corect decat daca cunosc IPS-ul lui DUK.

      In plus, nu stiu ce experienta are pe bursa. Cu siguranta nu as recomanda nimanui sa bage 60k pe bursa fara o experienta precedenta solida. Tin minte prima mea investitie pe bursa. Desi studiasem super mult si stiam o groaza la nivel teoretic, prima mea investitie a fost de 200 EUR si tot imi tremurau degetele pe tastatura. Nu de frica, dar pur si simplu de emotii sau mai bine de zis de excitement. Apoi in urmatoarele saptamani ma uitam de nebun la grafice sa vad cum merge ‘marea investitie’. Asa e la inceput pentru oricine. In fine, repet, nu recomand nimanui sa inceapa cu sume mari caci daca te trezesti ca ai apasat pe butonul gresit sau n-ai luat ce trebuia nu poti da timpul inapoi.

      1. Salutare,
        La întrebarea “de ce nu investesc cei 60k in bursa direct”… nu am experiența cu investițiile la bursa sa investesc o suma ca aceasta, si nu as investi in primul rând toti bani intr-o perioada scurta, vreau sa folosesc efectul Cost Average, gandindu-ma la investiții pe termen lung si foarte lung. Sper si Cred ca Dl CarutaCuBani ma v-a ajuta sa iau o decizie buna si o direcție corecta in ale lumea investițiilor.
        Multumesc!

        1. Statistic, pe toata istoria disponibila, long term, cost average nu este cea mai eficienta metoda pentru un lump sum 😉

          De ce insa multi aleg aceasta metoda ? Pentru ca este dificil psihologic pentru o persoana fara experienta sa bage o suma mare deodata, amanand mereu momentul. Astfel, a doua cea mai buna solutie, este intr-adevar cost average.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.