Studiu de caz al cititorului: Cumpar in Cluj, Sibiu sau inchiriez ?

In primul rand multumesc celor care mi-au scris in rubrica studiul de caz al cititorului. Am primit mai multe cazuri interesante pe care le voi analiza rand pe rand pe blog.

Pentru ca sunt un impatimit al provocarilor, pentru astazi am ales cel mai complex caz primit. In realitate este un caz care depaseste scopul propus initial, dar voi incerca sa-mi incadrez analiza intr-un articol.

Asadar, sa purcedem citind mai intai e-mail-ul primit (usor scurtat)

Salutare domnule CarutaCuBani,

Imi pare bine ca v-am gasit blogul si ca ati ales sa scrieti despre piata imobiliara din Romania unde informatiile de calitate sunt practic inexistente. Seria de articole despre propietar sau chirias a venit la fix pentru ca doresc sa iau o decizie in urmatorul an.

Locuiesc de 3 ani in Anglia si am investit in piata imobiliara din Sibiu. Venitul net din chirii dupa impozite, asigurari si reparatii a depasit semnificativ salariul mediu.
Doresc sa ma intorc in Romania dar pentru ca a aparut o oportunitate ma voi muta in Cluj in detrimentul Sibiului pentru cel putin 3-5 ani.
Pentru ca voi avea si eu nevoie de o locuinta, dilema mea este daca sa cumpar un apartament in Cluj cu credit ipotecar sau sa inchiriez si sa cumpar unul tot in Sibiu.

———————————————-
Datele mele:

ACHIZITIE APARTAMENT 3 CAMERE SIBIU:

  • Pretul apartamentului pe care te gandesti sa-l cumperi: 61500€ + 0.05% TVA = 64575€
  • Cate camere are apartamentul pe care vrei sa-l cumperi: Apartament 3 camere decomandat 71.1 mp (+ terasa de 10.7 mp) = 908.2€ / mp
  • Cat estimezi ca vei cheltui pentru renovare / utilare / mobilare: Fiind “la cheie” apartamentul are finisajele facute – mobilare estimativ 5000€
  • Zona in care vrei sa cumperi noul apartament – oras plus cartier: Sibiu
  • Chirie estimata: 350-380€/luna. Randament 6 – 6.5%.

CHIRIE 2 CAMERE CLUJ: Apartament 2 camere decomandat zona buna aproximativ 400€ / luna

ACHIZITIE APARTAMENT 2 CAMERE CLUJ:
De aceeasi suma in Cluj (aprox. 70000€ nou mobilat si utilat) se poate achizitiona un 2 camere decomandat in general in P+7E – 50-55mp in cartiere marginase: Colonia Sopor, Bulgaria, Donath, Dambul Rotund, poate si Buna Ziua etc. (40-60 minute pe jos fata de Piata Unirii).
– Chirie estimata pentru zonele respective tot 350-380€/luna.

Fata de Sibiu, in Cluj poti cumpara de aceeasi suma o camera mai putin si intr-o zona marginasa fata de una centrala.

La momentul de fata inclin sa investesc avansul si costul amenajarii in actiuni platitoare de dividende pentru urmatorii 3-5 ani, timp in care voi lua o decizie Sibiu sau Cluj.

Multam fain,
Semnat un Sibian, posibil Clujean.

In primul rand, felicitari

OK, multe lucruri de digerat, dar in primul rand sincere FELICITARI domnului SibianPosibilClujean (SPC) pentru situatia in care se afla. Deja genereaza un venit pasiv mai mare decat salariul mediu care este de aproximativ 2.500 RON/luna sau 540 EUR/luna. Asta inseamna ca daca domnul SPC a investit in apartamente, are minimum 2 apartamente inchiriate. Kudos for you SPC!

Rezumat

Dilema cititorului nostru este ca va sta minimum 3-5 ani in Cluj iar apoi nu este convins daca se va intoarce in Sibiu sau va ramane in Cluj. Pe de alta parte SPC vrea ca dupa cei 3-5 ani, indiferent de oras (Sibiu sau Cluj) sa aiba propria locuinta.

Proprietar sau chirias in Cluj ?

Sper ca v-ati suflecat manecile caci urmeaza sa ne luam la tranta cu matematica.

Urmatorul tabel descrie datele financiare legate de apartamentul la care se uita domnul SPC in Cluj.

Tip de cheltuialaSuma [EUR]
Pret apartament70.000
Avans [15%]10.500
Credit bancar59.500
Cost notar750
Fond rulement25 / an
Impozit30 / an

Datele legate de credit-ul bancar arata in felul urmator.

Tip de activitateCifre
Suma creditat59.500 EUR
Dobanda6%
Durata creditului30 de ani
Rata lunara356.73 EUR
Rata anuala (rata lunara x 12)4280.76 EUR

Ipoteze luate in calcul pentru analiza

IpotezeCifre
Cheltuieli suplimentare ca proprietar600 EUR / an
Inflatie generala2% / an
Cresterea chiriei2% / an peste inflatie
Cresterea dobanzii la credit2% / an
Crestere pret apartament2% / an peste inflatie

Daca SPC alege sa devina chirias, analiza ia in calcul faptul ca banii economisiti de avans (pentru ca SPC nu a cumparat un apartament), ar fi investiti in actiuni la un randament anual de 6.8% peste inflatie. Acest 6.8% peste inflatie este randamentul anual mediu istoric.  De asemenea, presupun ca diferenta de bani dintre chirias / proprietar, indiferent in ce situatie s-ar afla SPC, este investita tot cu randament anual de 6.8% peste inflatia.

Exemplu: Daca cheltuielile totale in varianta de proprietar sunt de 5.000 EUR/an iar cheltuielile totale in varianta de chirias sunt de 5.200 EUR/an, atunci consider ca in varianta de proprietar 200 EUR sunt investiti la un randament de 6.8% anual.

Doua mentiuni legate de ipoteze

  1. Legat de cresterea dobanzii la credit de 2%, daca in primul an dobanda este de 6%, nu inseamna ca in al doilea va fi de 8%. Acea crestere de 2% se aplica sumei absolute. Cu alte cuvinte daca dobanda in primul an este de 356.73 EUR, in al doilea an va fi de 356.73 x 1.02 = 363.86 EUR, adica dobanda ar deveni aproximativ 6.15% in loc de 6%.
  2. Analiza include si acumularea de capital, caci desigur, cu fiecare rata lunara, SPC plateste si o parte din apartament.

OK…inainte sa afisez rezultatele analizei, sunt pregatit psihic sa-mi iau hate la greu. In Romania 96% din persoane sunt proprietari. Suntem de departe numarul 1 in UE la acest capitol. Cum imi place sa zic, avem multi home boners. Nu intru in detalii de ce si cum am ajuns aici caci acesta va fi subiectul unui alt articol. In schimb, vreau doar sa mentionez ca din experienta, daca cumva vreunui Roman ii spui ca poate nu in orice situatie e cel mai eficient sa cumperi o locuinta proprie, devii inamicul numarul unul, persona non grata, primul pe lista neagra etc. Ati prins ideea.

Acestea fiind zise, sa purcedem zic…

Citesc bine ? La sfarsit-ul celor 30 de ani, chiar daca raman cu apartamentul, am facut mai putini bani decat daca as fi stat chirias ?

Exact aventurierule. Chiar si tinand cont de faptul ca apartamentul este acum 100% al tau plus faptul ca pretul apartamentului a crescut anual cu inflatia si inca 2% peste inflatie, daca l-ai vinde, per total in cei 30 de ani tot ai ‘pierdut’ bani in fata ipostazei de chirias pe aceeasi perioada.

Sa revenim la analiza domnului SPC.

  • Nicio sansa sa fie mai avantajos sa cumpere un ap doar pentru 3-5 ani.
    • Daca ar cumpara doar pentru 3 ani, ar pierde aproximativ 11.000 EUR.
    • Dupa 5 ani ar pierde 6.000 EUR
  • Din al 8-lea an ar iesi pe plus. Desigur, doar cu 280 EUR, dar pe plus.
  • Doar daca sta proprietar intre 8-19 ani domnul SPC iese mai eficient financiar cu acest apartament.
  • Cel mai eficient financiar, in cei 30 de ani, ar fi ca domnul SPC sa stea proprietar 14 ani. In acel an ar iesi pe plus cu aproape 7.000 EUR fata de statutul de chirias, daca ar vinde.

Desigur, analiza nu a luat in calcul nicio criza (sau boom). Lucrurile pot arata mult mai urat (sau mai bine) de atat in cazul in care domnul SPC ar vinde apartamentul in cazul unei crize sau boom imobiliar.

Dar daca domnul SPC ar face un credit pe 15 ani…?

Buna intrebare, hai sa vedem ce se intampla in acest caz.

Mai are sens sa comentez ? Cred ca nu.

Domnule CarutaCuBani, ma bagi in depresie. Nu inteleg, cum de nu este mai eficient financiar sa am credit de 15 ani in loc de 30 de ani ? Platesc mai putin la banca….

OK, ok, voi comenta. Corelat cu statul de chirias, este si nu este mai eficient. Prin acest blog asta imi propun, sa educ financiar cat mai multi romani. Sa inteleaga ca statutul de proprietar este mai eficient doar in anumite situatii.

Intr-adevar, domnul SPC ar plati mai putin la banca cu aproximativ 30.000 EUR daca face un credit pe 15 ani in loc de 30. Pe de alta parte ar avea o rata mai mare, de 509 EUR / luna. Ca si chirias ai de plata 400 EUR / luna. Asta rezulta ca ai un cashflow negativ ca proprietar corelat cu statutul de chirias. Cu alte cuvinte ca si chirias ai 109 EUR lunar disponibili pentru investitii doar din diferenta chirie vs rata. Aceste investitii, evident vor valora foarte mult in cei 15 ani. Efectul dobanzii compuse, i’m lovin’ it!

Tot m-ai bagat in depresie. Deci niciodata nu e mai bine sa am credit pe 15 ani in loc de 30 de ani ?

Te scot imediat din depresie. Chiar daca din cele doua grafice de mai sus nu se vede, sunt situatii in care este mai eficient sa faci credit pe 15 ani. Priveste pe graficul de mai jos ce se intampla daca faci credit pe 15 ani si urmaresti o perioada de 30 de ani.

Dupa 15 ani se vede cum graficele isi schimba traiectoria deoarece din anul 16, ca proprietar nu mai ai rate, deci vei incepe sa investesti mai mult in comparatie cu statutul de chirias. Din anul de gratie 23, va fi mai eficient sa fii proprietar. Comparand cu un credit pe 30 de ani, este mai eficient sa faci credit pe 15 ani dupa 23 de ani.

Piata bursiera de astazi

Matematica este clara: pe o perioada de 3-5 domnul SPC iese mai bine daca isi mentine statutul de chirias si investeste banii in actiuni ce au randament anual de 6.8%.

Dar este o mica problema. Actiunile sunt pe maxime istorice. Daca domnul SPC investeste in actiuni si in 5 ani suntem in plina criza ? Poate fix in perioada aia domnul SPC s-a decis unde vrea sa locuiasca si vrea sa vanda actiunile ca sa isi cumpere un apartament ca locuinta.

Personal, fiind vorba de o perioada atat de scurta (3-5 ani), riscul mi se pare prea mare. Asa ca eu nu as investi in actiuni.

Ahaaa, deci ai achizitiona o locuinta proprie chiar daca nu este mai eficient financiar ?

Bineinteles ca nu. As cumpara un apartament pe care l-as inchiria iar eu as sta in chirie.

Ok, sunt confuz.

Daca domnul SPC cumpara un apartament pe care sa-l inchirieze, din datele oferite de el ar scoate aproximativ 6% randament anual. OK, full disclosure, de fapt ar scoate mai mult, dar voi povesti cum alta data. Momentam lucram basic, cu 6%. Deci, domnul SPC ramane chirias dar investeste banii intr-un alt apartament de inchiriat. Astfel, vom lua in calcul un randament anual de 6% in loc de 6.8%. Sa vedem cum arata graficul in acest caz.

Nu foarte diferit fata de primul grafic. OK, acum primul punct de intersectie nu mai este la 8 ani ci la 7 ani. Tot este mai eficient sa fie chirias si in aceasta ipostaza.

Ahaaaa, am inteles. Cool. Dar, unde sa cumpere ? In Cluj sau in Sibiu ?

La aceasta intrebare trebuie sa raspunda domnul SPC. In mod evident, el are deja apartamente inchiriate in Sibiu, deci cunoaste piata de acolo, are pe cineva care se ocupa de ele, are un sistem care functioneaza etc. Daca ar cumpara in Cluj, ar trebui sa se intrebe cum ar manage-ui apartamentul daca in 3-5 ani s-ar muta in Sibiu. Nu-i bai, ar putea apela la o firma de property management. Cer 8%-10% din chirie, dar pentru ca suntem pe un blog de imobiliare, ii dam un tip domnului SPC. Cu firmele de property management poti negocia si 5%, vor accepta. As si recomanda o firma anume, dar nu vreau sa fac publicitate.

De asemenea, domnul SPC poate sa se intrebe si ce va creste mai accentuat. Piata imobiliara din Cluj sau cea din Sibiu ? E vreo bula in Cluj sau Sibiu ? Intrebari la care el va trebui sa raspunda, caci acest articol a devenit mult prea lung pentru a-mi expune parerea si in acest caz.

Ok,ok domnule CarutaCuBani, am inteles ca daca vine o criza in urmatorii 3-5 ani si domnul SPC are actiuni, iese in dezavantaj. Dar de ce ar fi in avantaj daca cumpara un apartament in loc de actiuni ? Nu tot criza va fi, iar valoarea apartamentului ar scadea ?

E un avantaj mare daca cumpara un apartament de inchiriat in loc de actiuni pe un termen asa scurt. Daca domnul SPC investeste intr-un apartament de inchiriat in loc de actiuni tocmai si-a redus riscurile. Nu mereu evolutia preturilor actiunilor este asemanatoare cu evolutia preturilor din imobiliare. 2007 a fost mai degraba o exceptie.

Explicatia este foarte simpla. Sa presupunem ca in 5 ani, cand domnul SPC vrea sa cumpere o locuinta personala suntem in plina criza. Preturile apartamentelor au scazut cu 30%. So what ? Asta inseamna ca toate apartamentele au scazut. Si cel inchiriat si cel pe care ar dori sa-l cumpere.

Sa presupunem ca in 5 ani e plin bum imobiliar. Again, so what ? Din nou, toate apartamentele au crescut. Si cel inchiriat si cel pe care ar dori sa-l cumpere.

In plus, mai exista si o a treia optiune. Domnul SPC ar putea sa constate dupa 5 ani ca a strans indeajuns de multi bani incat sa pastreze si apartamentul inchiriat si sa-si cumpere si o noua locuinta.

Concluzie

Dupa cum vezi aventurierule ar mai fi multe de zis, dar ma voi opri aici. Mergand pe analiza facuta, eu as sta cu chirie in Cluj in timp ce as lua un alt apartment ca investitie pe care sa-l inchiriez. Dupa 3-5 ani as cumpara un apartament ca locuinta proprie daca chiar imi doresc acest lucru.

Desigur, aceasta este parerea mea personala. Nu este vreun sfat si nici nu am pretentia ca cineva sa si actioneze in acest sens. Domnul SPC face exact cum crede el ca este mai bine. Eu am vrut doar sa-i ofer o perspectiva diferita.

Stai stai, domnule CarutaCuBani, nu pleca! De ce sa nu cumpere o locuinta proprie in Cluj iar in 3-5 ani, daca se muta sa o inchirieze.

OK, deja acest articol este atat de lung ca ma intreb daca il va citi careva…. Da, poate sa faca si acest lucru, dar nu va fi cel mai eficient. In primul rand este complet diferit sa cumperi un imobil ca locuinta proprie fata de o investitie. In al doilea rand, matematic nu este mai eficient fata de varianta propusa de mine.

Acum, chiar voi incheia acest articol. Pe curand si mult success domnului SPC!

Voi ce ati face in locul domnului SPC ? Ati cumpara locuinta proprie in Cluj ? Ati inchiria si investi in actiuni, imobiliare ? Sau poate cu totul altceva ?

 

12 thoughts on “Studiu de caz al cititorului: Cumpar in Cluj, Sibiu sau inchiriez ?”

  1. Felicitari domnului SCP pt investitiile existente si planul de viitor!!

    Domnul carutaCuBani, ce ziceti de cazul credit pe 15ani +locuit in aprt. 3-5ani si apoi inchiriat ?

  2. Subiect de discutie separat. Ai zis ca 90%din romani sunt propritari. Dar oare e reala cifra?. Cu sistemul de emitere buletine de acum 50 de ani nu stim cati locuiesc real unde au declarat sau cati sunt ca mine: 10 ani cu buletin la mama dar eu in chirii. Apoi 30% din locuinte sunt partial insalubre (fara toaleta, apa, 1% nu au nici electricitate) iar mare parte a locuintelor nu au niciun strop de mentenanta de zeci de ani (blocuri in bucuresti cu bulina ce ar ceda la cutremur, datornici la intretinere ce vor fi executati de la luna la alta, case la tara ce le ploua prin acoperis) etc. toti astia posibili viitori sa se mute in chirie/codru; mai sunt unii stau la mama dar nu in inchirie, plus aprox 4 mil.romani plecati pe care nu ii putem estima in niciun fel ca unii au ceva casa in romania dar altii nu.
    Altfel, romania e mare si cererea de locuinte in orase e f. mare pe cand la tzara sunt locuinte nelocuite care se deterioreaza (am 2 in familie, si sunt persoane declarate ca buletin acolo).

    In conditiile astea, tu cum estimezi astia 90%? Ca eu nu ii mai vad realisti, pe cand un 70-75% da.

    1. Informatia este luata de pe eurostat, iar eu cred ca cifra este reala. Poate nu 96%, dar pe langa oricum.
      1. Daca in buletin locuiesti la parinti, dar in realitate stai in chirie in Bucuresti, statistica nu te ia in calcul ca proprietar, caci apartamentul parintilor tai nu este al tau.
      2. Nu este relevant pentru aceasta statistica daca locuintele sunt prost mentinute sau chiar insalubre. Acesta este un alt subiect.
      3. De asemenea este irelevant cati romani au probleme cu plata intretinerii / impozitelor. Tot eurostatul spune ca 14%. Dar repet, acest lucru nu inseamna ca nu sunt proprietari.
      4. Ce daca sunt multi romani plecati in strainatate ? Intr-adevar, Romania nu stie exact cati sunt plecati, dar stie clar cati sunt proprietari. Nu prea poti sa fii proprietar fara ca statul sa stie, dar poti pleca din Romania fara ca statul sa stie 🙂

  3. Felicitari pentru articol, foarte interesanta analiza. Cei interesati vor citi pana la capat, pentru ca e un articol pertinent. Eu una sigur voi mai reveni la el.

  4. Super analiza, e clar ca e rezultatul unei experiente bogate. Si nu e empirica, se bazeaza pe date concrete si din ce in ce mai multe variabile.
    Sigur ca un credit se poate plati si in avans, trebuie luat si asta in calcul. Din plin!
    E clar ca nu o sa stai cu acel credit 30 de ani, mai ales cand ai surse de venit pasiv care pot plati acel credit!
    Super articol, multumim!

    1. Depinde cat de rentabil e sa faci o plata anticipata, versus sa investesti banii in alte instrumente care iti aduc profit mai mare. De exemplu, daca dobanda la credit e 6% ca in articol, si tu poti obtine 6.8% din alte investitii, nu prea merita.

    2. Multumesc pentru apreciere.

      Intr-adevar sunt multe variabile ce merita analizate atunci cand este vorba despre o suma atat de mare. Cu siguranta si posibilitatea platii in avans trebuie analizata. Insa spoiler alert, cu cat se face mai tarziu cu atat efectul este mai mic (in functie de evolutia dobanzii evident)

  5. Si eu salut domnul Caruta cu Bani si ma bucur ca l-am descoperit. Aveti un blog foarte interesant si util, si eu am citit pana la sfarsit, chiar si comentariile! 😀

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.