Investitiile si venitul activ

Sal’tare aventurierule. Astazi vreau sa-ti vorbesc despre doua subiecte foarte interesante: investitiile si venitul activ.

Venit activ ?

Adica salariul cel de toate zilele, bonus, veniturile din activitati de freelancer, firma etc.

Randamentul investitiilor

Uneori tindem sa punem prea mult accent pe randamentul investitiilor si ne pierdem in detalii, ignorand eficienta. Astfel, sa facem un pas in spate zic si sa vedem cat de importante sunt aceste randamente corelate cu venitul activ.

Imobiliare

Sa incepem cu partea mea preferata: imobiliarele. Orice discutie intre investitori imobiliari va duce in mod inevitabil la randamente, cum sa le maximizam, cum sa marim cap rate-ul de la 6% la 8%, sau de ce nu 10% etc.

Te-ai gandit insa aventurierule cata importanta au aceste procente ?

Bineinteles, enorma! Este singurul lucru care conteaza: cumpara ieftin, inchiriaza scump. La imobiliare, profitul se face la cumparare!

In principiu nu gresesti. Hai totusi sa-ti ofer si o alta perspectiva.

Actionel – investitia imobiliara

Sa presupunem ca Actionel a cumparat astazi o garsoniera de 40.000 EUR in Bucuresti si a inchiriat-o cu 200 EUR/luna, sau 2.400 EUR / an. Cu alte cuvinte a obtinut un cap rate de 6%.

Nu am ales cifrele intamplator. Sa scoti 6% astazi pe imobiliare in Bucuresti este la mintea cocosului. Nu stiu cum ai putea scoate sub. Si sa investesti impiedicandu-te cu stangul in dreptul si tot scoti 6%.

Oportunel – investitia imobiliara

Oportunel nu investe in imobiliare acum, asteptand o corectie. Sa presupunem ca aceasta corectia a venit la un an distanta, piata cazand cu 25%.

Acum intra si Oportunel pe imobiliare si cumpara o garsoniera in Bucuresti la pretul de:

0.75 * 40.000 EUR = 30.000 EUR.

Sa idealizam putin situatia si sa presupunem ca au ramas la fel chiriile, deci 200 EUR / luna, respectiv 2.400 EUR / an. Cu alte cuvinte, cap rate-ul lui Oportunel este de 8% fata de 6% al lui Actionel.

Actionel vs. Oportunel

Strict din punct de vedere investitional Oportunel este, in mod evident, in avantaj.

Ca sa vizualizam avantajul in cash flow aditional generat, sa ne imaginam ca Oportunel a cumparat o garsoniera de 30.000 EUR plus o a doua parte din a 2-a cu restul de 10.000 EUR, avand astfel un cash flow de 8% din 40.000 EUR.

Astfel, avem urmatoarea situatie:

  • Actionel genereaza 6% din 40.000 EUR, adica 2.400 EUR/an
  • Oportunel genereaza 8% din 40.000 EUR, adica 3.200 EUR/an

Cu alte cuvinte, la o investitie de 40.000 EUR, diferenta de cashflow este de 800 EUR / an,  sau 66 EUR / luna, desi piata a cazut cu 25%.

Venitul activ in actiune

Nu stiu cum ti se pare un cashflow aditional de 66 EUR / luna la 40.000 EUR investiti, considerand ca ai profitat de un crash de 25%. Pentru mine este absolut peanuts, foarte mic. Repet, ma refer la cifre absolute, nu relative. Astfel, prefer sa ma focusez pe altceva in schimb: venitul activ.

Castigurile aditionale din investitii imobiliare profitand de market timing sunt extrem de mici, la un portofoliu mic (in cazul de fata 40.000 EUR).

Astfel, daca telul tau este sa ajungi independent financiar, deci sa o avere considerabila, mult mai repede vei ajunge acolo prin explozia venitului activ.

De exemplu, degeaba a profitat Oportunel de caderea de 25% daca el castiga 24.000 EUR pe an sa zicem, iar Actionel 48.000 EUR/an, fiind un performer la munca. Pe Actionel nici nu-l intereseaza practic cei 66 EUR/luna, caci are indeajuns de mult capital sa bage sume mari pe imobiliare, atat la cap rate-uri de 6% cat si la 8%. In alta ordine de idei, Actionel se bucura, caci este la inceput si va cumpara din nou, de data asta la un pret mai mic…

Concluzia

Desigur, ideal este sa castigi mult si sa ai si randamente maxime pe investitii de la inceput, insa concluzia exemplului de mai sus este clara: la inceput, la sume relativ mici, nici nu conteaza foarte mult randamentul investitiei, caci investitia in sine este micuta. Ca-i 6% sau 8% pe an din 40.000 EUR….whatever, same shit.

Focus-ul maxim trebuie sa fie pe venitul activ! Nu te va afecta aproape cu nimic ca scoti randamente mai mici cu cateva procente la inceput. Acestea nu te vor ajuta prea mult pana nu ai un capital indeajuns de mare in investitii.

Daca vrei sa ajungi independent financiar rapid, trebuie neaparat sa-ti explodezi venitul activ. Altfel, vei merge ca melcul. Stiu ca nu suna catchy, poate fi chiar descurajant. In mod clar este diferit de texele motivationale in care ti se spune ca oricine poate sa ajunga zeu citind 3 carti si urmand 2 cursuri, dar eu sunt aici sa iti spun cum stau lucrurile in realitate.  Abia dupa ce ai ajuns la un venit activ substantial iti poti permite si luxul de a optimiza investitiile, marind randamentele cu cateva procente. Pana atunci este pierdere de timp sa te focusezi pe cresterea randamentului cu 1-2 procente.

Bursa

Daca inca nu ai vizualizat importanta venitului activ, respectiv influenta aproape minuscula pe care o are marimea randamentelor la sume mici, o voi face in acest capitol.

Sa zicem ca pentru tine independenta financiara inseamna 500.000 EUR, dar un milestone important este 100.000 EUR. Interesant ar fi sa vedem in cat timp ajungem la un portofoliu de 100.000 EUR in functie de sumele investite, considerand un randament decent de 6% / an.

Acum este momentul de “WOW”.

Daca investesti 100 EUR lunar (1.200 EUR anual) atunci vei atinge 100k in 30 de ani considerand un randament de 6%. Ce este interesant este ca daca in loc de 100 / luna, investesti 200/luna ai redus numarul de ani necesari de la 30 la 21, adica cu 9 ani. Desigur, si daca ai fi avut 8% in loc de 6% la 1.200 EUR/an investiti, ai fi taiat cativa ani, insa doar 4.

De fapt, salturi impresionante (salvand multi ani) faci pana la 1.500 EUR/luna. La aceasta suma investita, ai ajunge la 100k EUR in 5 ani.

De la 4.000 EUR / luna incolo, diferentele nu mai sunt semnificative. Cu aceasta suma, atingi 100k EUR in 2 ani. Pentru a mai reduce durata cu un an, iti trebuie 8.000 EUR / luna.

Astfel, observi importanta venitului activ la inceput ? Daca in loc sa investesti 100 EUR / luna, faci eforturi sa promovezi, sa iei bonus-uri, sa bagi overtime, sa faci o mica afacere pe langa etc si ajungi sa investesti 1.000 EUR / luna, ai taiat drumul spre 100k EUR cu 23 de ani. Este clar unde trebuie sa fie focusul.

De aici incolo insa, randamentele incep sa conteze din ce in ce mai mult. Sa zicem ca ai acumulat 200k. Cu aceleasi sume, respectiv aceleasi randamente, cat crezi ca ti-ar lua sa mai faci 100k si sa ajungi la 300k ? Noroc cu graficul de mai jos.

Interesant nu ? Daca inainte ne-a luat 30 de ani sa ajungem la 100k investind 100 EUR lunar, pornind de la 200k, dureaza doar 6.5 ani sa ajungem la 300k.

Acest lucru pentru ca acum ai un capital indeajuns de mare incat sa conteze. In timp ce tu pui 1.200 EUR/an, doar din cresterea de 6% din 200k, ai de zece ori mai mult, adica 12.000 EUR/an.

Mai explicit de atat ar fi fost daca as fi plotat acelasi grafic pentru diferite randamente, dar time is money and I gotta go. Sper c-ai prins ideea.

Pe final

Nu vreau sa se inteleaga ca nu este bine sa investesti daca ai sume mici. In mod evident, orice leu investit mai adauga un nod la plasa ta de siguranta financiara. Singurul lucru pe care am vrut sa-l transmit este ca daca visezi la independenta financiara timpurie (la 30-40 de ani), atunci esti obligat sa iti asumi faptul ca trebuie sa faci in asa fel incat sa-ti explodezi venitul activ. Acesta are o influenta net superioara randamentelor la inceput de drum cand valoarea portofoliului este micuta.

Cand portofoliul a ajuns suficient de mare, lucrurile se schimba si merita sa acorzi o importanta mult mai mare eficientizarii randamentelor.

P.S. Exemplul cu garsoniera a fost luat oarecum aleatoriu. In general investitorii pe rezidential la inceput de drum incep cu investitii de tip garsoniere. Cei cu bani mai putini, fugind dupa randamente, se focuseaza pe cele centrale in blocuri inainte de 1977, acestea avand cele mai mari randamente in Bucuresti. Odata cu experienta pe piata si dezvoltarea portofoliului personal, garsonierele nu mai sunt preferate.

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

2 thoughts on “Investitiile si venitul activ”

  1. “Odata cu experienta pe piata si dezvoltarea portofoliului personal, garsonierele nu mai sunt preferate.”
    In acest caz care este preferinta? Apartamentele cu 2 camere?

    Bloc nou vs bloc vechi. Ce parare ai?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.