A venit timpul pentru inca un studiu de caz. Fara prea multe vorbe sa trecem la treaba.
Table of Contents
E-mail-ul primit
Buna Domnule CarutaCuBani,
Vin catre dvs. cu o intrebare la care sper sa gasesc raspuns. Detin un apartament in Sibiu, la 2 km de Piata Mare (centru). Apartament 3 camere, 75 mp, bucatarie separata, 2 bai, etc. mobilat si utilat modern, lucruri de calitate superioara, facut pentru mine, personal.
Urmeaza sa ma mut la Bucuresti cu jobul.
Doresc sa inchiriez apartamentul de aici si din “povesti si auzite” multa lume imi recomanda regimul hotelier, intrucat Sibiul este destul de popular printre turisti.
Ca si pret de inchiriere, din cercetarile mele, estimez ca voi putea lua pe chirie intre 350-400 euro.
Pentru varianta de regim hotelier, am gasit o firma serioasa ce se ocupa de tot, curatenie, publicitate, manageriat chiriasi, etc.
Practic, singura mea responsabilitate ramane platitul facturilor.
Aceasta firma functioneaza pe un comision de 30% din totalul incasarilor si restul mi-l vireaza mie.
Sunt intr-o dilema foarte mare, chiar nu stiu ce sa aleg. Sper sa ma puteti ajuta cu un raspuns.
Va multumesc foarte mult pentru timpul acordat, apreciez munca dvs.!
Rezumat
Se pare ca Domnul Sibian (DS) nu stie daca sa inchirieze un apartament de 3 camere in Sibiu long term, sau sa-l inchirieze in regim hotelier. Vom incepe cu ce este mai usor: cazul in care DS inchiriaza long term.
Inchiriat long term
Scanand rapid site-uri online, am observat ca pe un apartament de 3 camere la 2 km de piata centrala a Sibiului chiriile sunt undeva intre 350 EUR si 500 EUR. Voi considera astfel ca DS va putea sa inchirieze apartamentul cu 400 EUR / luna. Pe an inseamna 4.800 EUR.
Bineinteles, din acesti bani DS trebuie sa plateasca si impozit. Mai exact 10% din 60% suma incasata. Cu alte cuvinte, trebuie sa plateaca un impozit de 6%, ramanand lunar cu 376 EUR net.
Sa concluzionam. In situatia in care DS va inchiria long-term se va alege cu 4.512 EUR pe an in buzunar.
Inchiriat in Regim hotelier
Tariful pe zi
Aici lucrurile sunt mai complicate. In primul rand firma cu care ar urma sa lucreze DS a spus ca ei estimeaza un tarif zilnic de 50 EUR. Scanand rapid airbnb, am vazut ca majoritatea anunturilor sunt foarte aproape de piata centrala, pana in 1km. La 2 km distanta de piata centrala sunt foarte putine apartamente de inchiriat, iar preturile scad direct proportional cu distanta. In fine, pentru moment sa presupunam ca va incasa 50 EUR pentru o zi inchiriata.
Gradul de ocupare.
Tot acea firma a estimat un grad de ocupare de 60% asa ca vom considera acest procent in calcule. Astfel, voi presupune ca DS va avea apartamentul inchiriat 18 zile din luna.
Comision
Comisionul pe care ar urma sa-l plateasca DS ar fi de 30%. Numai mie mi se pare maricel? Daca mai este vreun Sibian care citeste acest blog si inchiriaza in regim hotelier printr-o firma in Sibiu, il rog sa scrie in comments cat da el pe comision si cu ce firma lucreaza.
Venit brut
Putem deja sa estimam cat va incasa lunar DS daca inchiriaza in regim hotelier.
50 EUR x 18 zile = 900 EUR / luna
Din cei 900 EUR trebuie insa sa scadem comisionul
900 EUR – (900 x 0.3) = 630 EUR / luna
Taxe
In regim hotelier taxele sunt diferite fata de cele pentru inchiriat long-term. Atat timp cat inchireaza mai putin de 5 camere, se aplica impozit pe niste norme anuale per camera indiferent de suma cu care se inchiriaza locatia. Aceste sume difera pe tara in functie de oras. Pentru Sibiu aceasta norma este de 15.000 RON/camera/an.
Asta inseamna ca venitul impozitabil pentru DS este de:
15.000 RON x 3 camere = 45.000 RON./an
Impozitul aplicat nu mai este de 6% ci 10%. Astfel, vine un impozit de:
45.000 RON x 0.1 = 4.500 RON / an
Exprimat lunar, vine un impozit de 375 RON adica aproximativ 80 EUR. Aici insa am o dilema. Firma cu care ar urma sa lucreze DS a estimat un impozit de 220 RON/camera, deci 140 EUR / luna. Nu stiu sincer de unde, asa ca voi continua cu varianta de 80 EUR/luna impozit. Daca vreun cititor are mai multe informatii, sunt bine venite.
Astfel, DS va ramane in mana cu:
630 EUR – 80 EUR = 550 EUR / luna
Intretinere
In regim hotelier insa proprietarul plateste intretinerea. O voi estima la 50 EUR / luna insemnand ca in buzunarul lui DS vor intra:
550 – 50 = 500 EUR / luna
Rezumat
Daca DS inchiriaza in regim hotelier va ramane cu 500 EUR vs 376 EUR / luna, insemnand cu 124 EUR /luna mai mult fata de long-term. Not bad.
Cateva observatii insa:
- Daca DS inchiriaza mai putin cu 3 zile, deci 15 in loc de 18 atinge break-even point. OK, un mic plus pentru regim hotelier.
- Daca DS inchiriaza mai putin cu 4 zile atunci pierde bani daca inchiriaza in regim hotelier fata de long-term.
- Daca DS inchiriaza 18 zile la pretul de 40 EUR/luna atunci este la break-even point.
- Daca DS inchiriaza 16 zile la pretul de 45 EUR/luna atunci iar este la break-even point.
Concluzie
Lucrurile nu stau atat de rau daca DS ar incerca sa inchirieze in regim hotelier. OK, nu este nici super, dar per general not bad.
Personal, as incerca sa merg pe regim hotelier un an sa vad cum merge treaba. In cazul in care nu as atinge break-even point-ul, atunci as schimba pe inchiriere long-term.
Un an, de ce atat de mult ?
Buna intrebare.
- In primul rand as prinde diverse perioade (iarna, vara etc)
- In al doilea rand, mai tii minte ca am zis ca in regim hotelier se plateste un impozit pe o norma anuala ? Dupa ce ai platit, cam complicat sa iti iei banii inapoi. Sunt diverse clauze in care iti poti recupera pana la maximum 30% din impozit platit, dar de ce sa ne complicam aiurea ?
DS ar trebui sa citeasca bine legea. De exemplu:
Aceşti contribuabilii au obligaţia să depună la organul fiscal până la data de 31 ianuarie inclusiv formularul 220 Declaraţie privind venitul estimat/norma de venit, pentru anul în curs.
În cazul în care contribuabilii încep să închirieze camere în scop turistic în cursul anului, după data de 31 ianuarie inclusiv, au obligaţia completării şi depunerii declaraţiei privind venitul estimat/norma de venit pentru anul fiscal în curs în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului.
Organul fiscal calculează impozitul anual datorat prin aplicarea cotei de 10% asupra normei anuale de venit şi emite decizie de impunere, impozitul fiind final.
Plata impozitului se efectuează în cursul anului în două rate egale: 50% din impozit până la data de 25 iulie inclusiv şi 50% din impozit până la data de 25 noiembrie inclusiv.
Hmmm, asta inseamna ca daca DS incepe sa inchirieze in Noiembrie, va trebui sa plateasca impozit 4.500 RON pt 2018 ? Sau poate sa mentioneze venitul estimat pentru acel an? DS ar trebui sa investigheze putin aceasta treaba sa nu-si ia teapa, caci in Romania nu stie niciodata. DS ar trebui sa intrebe la ANAF. DS, daca primesti raspuns de la ANAF, poate ne anunti si pe noi cum sta treaba.
Inca o observatie. Comisionul firmei de management reprezinta practic mai mult de 50% din profitul net al lui DS. Acolo as incerc sa gasesc alternative.
Pe final
Trebuie sa recunosc ca sunt surprins, placut bineinteles, de numarul persoanelor care mi-au scris in rubrica studiu de caz al cititorului. In acelasi timp imi cer scuze pentru intarzierea cu care public acest gen de articole. De asemenea, sper sa fiu inteles ca datorita timpului nu pot publica fiecare caz in parte pe blog. Pana acum insa am raspuns la (aproape) toate e-mail-urile primite. Chiar daca nu toate cazurile vor aparea pe blog, voi raspunde in continuare la e-mail-uri incercand sa ajut cat de bine pot si sa va ofer perspectiva mea asupra situatiei voastre personale si punctuale. Asadar, daca inca nu ti-am raspuns la e-mail, mai ai nitica rabdare caci o voi face in curand.
Bonus
Sunt mai multe motive pentru care am deschis acest blog, dar daca ar fi sa mentionez doar unul, stiu perfect care este acesta: voluntariat-ul.
Domnule CarutaCuBani, chiar nu inteleg, cum faci tu voluntariat printr-un blog ? N-are niciun sens.
Stiu ca momentan nu are niciun sens. Dar vei vedea ca va avea din ce in ce mai mult odata cu trecerea timpului. Vreau sa ofer diverse servicii (din sfera finantelor personale) gratuite voua, cititorilor acestui blog. Servicii pentru care ar fi trebuit poate sa platiti in alta parte.
Ce fel de servicii ?
Cat mai diverse. Lucruri marunte cum ar fi: articole de calitate, analize de studii de caz, raspuns la e-mail-uri sfatuind persoane etc.
Dar si servicii mai complexe cum ar fi sa creez cursuri gratuite in sfera investitiilor personale, sau sa fac coaching de finante personale gratuit, sau sa ajut la crearea unui European Early Retirement Guide unde voi participa pentru Romania, Belgia si Luxembourg etc.
De fapt stii ce aventurierule ? Simt ca acest moment este unul oportun sa incep sa ofer si un serviciu mai complex in Romania. Asadar, fara marketing, bullshit, texte flashy colorate, sau promovare anunt urmatorul lucru: voi oferi mai multe sedinte de coaching de finante personale gratuit.
Astfel, daca simti ca esti la inceput in toata povestea asta de finante personale, trimite un e-mail la carutacubani@carutacubani.ro cu titlul ‘COACHING’ pana la sfarsitul acestei saptamani. Te rog scrie-mi 2-3 fraze in care sa mentionezi cam la ce nivel de educatie financiara consideri ca te aflii si ce motivatie ai pentru a ma avea coach pentru cateva saptamani. Vom vorbi despre marirea venitului activ, economii si investitii, totul mulat pe personalitatea si situatia ta personala. Chiar si dupa cele cateva saptamani de coaching imi vei putea adresa intrebari oricand, iar eu iti voi raspunde cu drag. Ma vei putea folosi ca mentor atat timp cat iti este necesar, iar eu o voi face cu cea mai mare placere.
Voi alege o singura persoana momentan. Voi prefera o persoana care nu are o educatie financara ridicata fiind la inceput de drum pentru a maximiza impactul voluntariatului.
Wow, dar tu cu ce te alegi din asta ?
Cu foarte multe.
- Voi invata sa comunic mai bine, mai structurat.
- Voi intalni persoane noi interesante
- Imi voi bucura sufletul ca folosesc timpul facand ceva util.
- etc
Asadar, aventurierule, sper sa ne vedem data viitoare pe Skype si de ce nu poate chiar fata in fata la un moment dat.
Ciao.
Ciao si pe curand.
Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.
Buna treaba, Bogdan! Si frumoasa initiativa! Felicitari!
Merci
Este foarte frumoasa initiativa….Multa bafta in toate proiectele pe care ti-ai propus sa le dezvolti!
Merci Iulia. Multa bafta si tie 😉
Salut Domnule Caruta cu Bani, DS aici.
In primul rand iti multumesc pentru timpul si interesul acordat cazului meu.
As mai avea niste mentiuni pe care as vrea sa le precizez, fiindca nu au aparut in articol, iar mie mi se par cruciale.
In regim hotelier, daca luam in calcul un grad mediu de ocupare de 60%, asta inseamna ca in 40% din timp, apartamentul nu va fi uzat si folosit. Pe langa asta, in regim hotelier, se va face curat in apartament la fiecare 2-5 zile, in functie de inchirieri, ceea ce este foarte benefic pentru “sanatatea” pe termen lung a locuintei, fiind ingrijita.
Cei care vin sa inchirieze pe termen scurt, de cateva zile maxim, nu vor veni sa gateasca, sa spele haine, intr-o masura avansata. Ceea ce din nou, duce la prezervarea pe termen lung a apartamentului in conditii bune.
In plus, faptul ca ei iti pun la dispozitie un tehnician care se ocupa de orice problema de natura electrica, sanitara, internet, cablu, etc. te scuteste de foarte multe batai de cap pe care le-ai avea cu o inchiriere tipica, daca ne ocupam personal de managementul proprietatii.
In concluzie, eu, sincer, pe termen lung, cred ca as fi multumit si sa raman break even in regim hotelier vs. inchiriere standard datorita avantajelor mentionate mai sus.
Cred ca sunt puncte vitale de mentionat si luat in calcul pe termen lung.
Astept si parerea ta si a altor cititori.
Multumesc inca o data, spor in toate!
Intr-adevar, in cazul tau este mai bine sa ramai in regim hotelier in caz de break-even. Inteleg perfect argumentele tale si sunt de acord cu ele. Imi cer scuze ca nu le-am mentionat desi mi-ai spus intr-unul din e-mail-uri despre ele.
Pentru o persoana cu experienta in imobiliare insa, acele avantaje isi pierd din valoare. De ce ? Pentru ca daca stii sa alegi chiriasii ai rezolvat problema cu starea respectiv curatenia apartamentului. De asemenea, o persoana cu vechime in imobiliare are un om care se ocupa de aspectele tehnice, urgente etc.
Desigur, in situatia ta este mai buna varianta cu regim hotelier chiar si in caz de break-even.
Multa bafta si daca aflii exact cum rezolva ANAF impozitarea daca incepi sa inchiriezi undeva la sfarsitul anului sa ma anunti si pe mine te rog.
Neata!
Impozitarea la ANAF este proportionala cu perioada inchiriata (ex.:2 luni pe an inseamna 2/12 din norma de venit).
In 2019 se depune online declaratia unica in termen de 30 de zile de la inceperea inchirierii. Mie, personal, impozitarea la norma de venit (care este din ce am vazut cel putin cat salariul minim pe economie) mi se pare foarte mare pentru ca sunt luni in care nu realizezi acest venit, dar totusi platesti impozitul. Scopul normei de venit este sa platesti un impozit minim pe o activitate care a fost, in trecut, fentata dpdv al impozitului, nu sa ajungi sa platesti mai mult decat ai fi platit in sistem real de calcul. Deci cine a calculat norma de venit a fost un visator, cel putin de bun simt era sa se scada cheltuieli de 40% ca si in regimul de inchiriere normal, nu de alta, dar in regim hotelier chiar ai cheltuieli insemnate (curatenie, igienizare lenjerii+prosoape, reparatii, inlocuire vesela sparta, utilitati).
Zi faina!
Ioana
Tot RESPECTUL,
Chiar daca am 42 ani si am o experienta de Private Banker, deasemenea fiind un Investituor pe piata locala, (Bursa si Imobiliare), mi-ar face o deosebita placere sa te am ca Mentor, considerandu-te o persoana de la care avem de invatat foarte multe, iar faptul ca esti umil si esti dispus sa oferi atat de mult fara sa astepti nimic inapoi spune multe despre calitatea umana pe care o ai. Nu mai spun ca faci aceste lucruri pe langa activitatea profesionala, tocmai am citit anterior ca ai efectuat 600 ore de OT, eu facand 43 de ore in ultima saptamana din Septembrie, imi dau seama ce inseamna activitatea ta.
M-ar bucura foarte tare o intalnire cand ajungi in tara.
Cu stima,
Valentin Dragu
Mersi pentru comment Valentin. Sper ca este ok ca ti-am editat comment-ul. Ti-am sters numarul de telefon, deoarece blogul este cititi de mai mult de 1.000 de persoane.
Eu lucrez ca si consultant extern pentru banci pe partea de private banking, deci cu siguranta am avea ce vorbi 🙂 Daca esti prin Bucuresti poate ne vedem in Decembrie. Mai trimite-mi un e-mail la inceput de Decembrie.
minunata initiativa, Bogdan!
Spor si pe mai departe!
Mersi mult.
Foarte tare calculul!
As dori si eu un coaching cu dvs., chiar daca nu complet deoarece inteleg ca sunteti foarte ocupat.
Am ceva experienta imobiliara pe partea de inchiriere , cu unitati de fond la fondurile mutuale , nu am experienta in piata bursiera .
Sunt sigura ca as avea multe de invatat de la dvs.
Cu stima,
Diana
Buna Diana. Trimite te rog e-mail pe carutacubani@carutacubani.ro cu subiectul COACHING. Prefer sa am toate cererile pe e-mail intr-un folder dedicat ca sa le am pe toate in acelasi loc si sa-mi fie usor apoi sa le analizez.
Asta nu e site de matrimoniale, sunt altii care te pot invara mai bine.In primul rand ce nu a spus dl este ca cei care vin sa stea in regim hotelier strica diverse in casa intr un ritm ametitor de rapid….de ce nu se vb despre asta ?Inchiriez de zeci de ani de zile si nu am avut probleme mari , nu in regim hotelier.
Asta nu e site de matrimoniale, sunt altii care te pot invara mai bine.In primul rand ce nu a spus dl este ca cei care vin sa stea in regim hotelier strica diverse in casa intr un ritm ametitor de rapid….de ce nu se vb despre asta ?Inchiriez de zeci de ani de zile si nu am avut probleme mari , nu in regim hotelier.
Salut. Foarte interesant articolul, dar am cateva comentarii: DS are un apartament de 3 camere pe care si l-a facut pentru el, deci il intereseaza cum va arata si dupa inchiriere😀 Se gasesc greu chiriasi pentru 3 camere. Combinatiile gen stau 2 prietene sau stau 3 baieti, nu prea merg pe termen lung, pot sa apara diverse situatii intre ei (se cearta, se muta cu iubitul, etc). Unui cuplu ii ajunge un apartament de 2 camere, ideal ar fi sa inchirieze unei familii cu un copil. Care insa are pe masa si varianta de a plati rata la propria casa. Asa ca grad de ocupare de 12 luni la inchiriere pe terme lung e un vis frumos, va fi max 8-9 luni. Vorbesc din experienta, am avut in Bucuresti langa Vitan Mall timp de 10 ani. E adevarat ca am selectat clientii, am stat si 6 luni cu el gol. Sfatul meu pentru DS: vinde-l, ia 2 garsoniere si randamentul e mult mai bun, indiferent ca alegi inchiriere sau regim hotelier.
Eu nu fac decat niste analize obiective, iar pe baza acelor analize exprim public ce as face. Imi place sa ofer niste adevaruri pe baza carora cititorul sa ia singur cea mai buna decizie pentru el.
Nu imi permit sa dau sfaturi pentru ca nu cunosc persoana indeajuns de bine ca sa pot da un sfat corect. Orice investitie este personala. Ce merge pentru unu, nu merge neaparat si pentru altul. Putem lua exemplul expus de tine. Ai spus ca ai avut chiar si cateva luni pe an un apartament neinchiriat in Bucuresti. Eu nu imi aduc aminte sa fi fost in aceasta situatie nici macar o saptamana. Doua investitii aparent identice, dar functioneaza diferit pentru mine fata de tine.
Am o intrebare. Daca vine un cuplu cu chirie, pt un apartam de 2 camere, cat % ar trebui sa reprezinte chiria din totalul veniturilor lor? Ms anticipat. Cum testezi bonitatea chiriasilor?
30% este un procent prea mare si dupa parerea mea pentru management, cam 20% se plateste pentru servicii de acest gen (vezi in Bucuresti de exemplu Airinvest ce servicii ofera pentru 20%). Poate daca in cei 30% intra si plata serviciilor de curatenie atunci da, pentru ca asta mananca mult din castig. Vezi sa iti asigure si fotograf profesonist, la regim hotelier pozele profi sunt esentiale.
Nu am vazut luat in considerare in calcul si comisionul care merge spre Booking sau Airbnb, in jur de 15%, iar 50 euro pe noapte cu care sa ramai dupa comision nu e prea plauzibil.
Nu stiu cum e in Sibiu, dar in alte orase gen Cluj, Timisoara, merg bine doar apartamentele ultracentrale, care fac profit si 700-1000 euro pe luna, inainte de taxe. Merg ok si cele semicentrale dar amenajate deosebit (si aici e un subiect delicat, pentru ca in mare parte din timp ce si-a amenajat omul pentru uz personal nu e neaparat remarcabil pentru regim hotelier).
Daca aparatamentul arata suficient de bine incat nu mai trebuie sa investesti in nimic exceptand lenjerii, prosoape si consumabile, e foarte ok sa dai o sansa regimului hotelier. Succesul depinde in mare masura de reviews si aici firma pe care o alegi sa se ocupe are un cuvant important de spus.
Foarte util si bine scris articolul. Buna analiza!
In sfarsit cineva mai face ceva si moka!Pt ca peste tot vad marketing agresiv insa continut slabut.Tine-o tot asa!
Salut, sunt in proces de a achizitiona un corp de casa cu 2 apartamente, iar in urma dezmembrarii voi avea doar un zid comun, cu fostul proprietar, restul este separat,chiar si intrarea, doresc sa le amenajez si sa le introduc in circuitul regimului hotelier. Te intreb daca este mai bine sa fac un pfa sau un srl, deoarece urmeaza sa fac niste investitii in aceste apartamente si as vrea sa stiu cum este mai bine sa imi deduc aceste cheltuieli. Multumesc
Mi-au placut comentariile tale , sunt destul de cuprinzatoare si clare.
Enache
Bravo, pentru tot ceea ce faci !!!
Merci Alex
Salutare,
Cum este mai bine dpdv optimizare fiscala: sa achizitionezi cateva apartamente printr-un SRL neplatitor de TVA la acest moment sau pe PF?
Optimizare ce consta in toate costurile (achizitie, administare, vanzare ulterioare in timp).
Se vor acihzitiona pentru inchiriere in regim hotelier.
Multumesc!
Precizez ca banii pentru achizitie sunt deja in contul unui SRL neplatitor de TVA care este autorizat si pentru astfel de actiivtati printre altele. Deci pentru achizitie pe PF trebuie scosi din firma cu taxele aferente.
Super tare! Am infiintat o Agentie Imobiliara si sunt la inceput de drum, chiar am intalnit un client care il intereseaza “inchirierea in regim hotelier” asa articolul postat mi-a venit ca o manusa, multumesc frumos si MULT SUCCES !
Multumim pentru articol, simplu si la obiect.
Nu am inteles ce este cu comisionul de 30%. In mod normal oricine poate sa-si puna proprietatea pe booking sau airbnb si comisionul nu depaseste 15%. De ce ai apela la o firma specializata doar pentru un apartament ?