Sal’tare aventurierule. Nu cred ca mai exista prea multe persoane in Romania care sa nu fi auzit de schimbarile de taxe ce vor intra in viguare in marea lor majoritate in Ianuarie 2023.
Astfel, astazi vin catre tine cu doua mini-studii de caz sa vedem ce impact au acestea asupra piata chiriilor.
Zic eu ca este un articol bun de initiere pentru webinarul gratuit pe tema imobiliarelor pe care-l voi tine martea viitoare pe 26 Iulie. Daca inca nu te-ai inscris, o poti face AICI.
Table of Contents
Studii de caz
Mai exact, ne vom uita la cat de tare vor fi afectati investitorii ce inchiriaza apartamente.
Pentru a intelege mai bine efectele noilor masuri, voi imparti studiul de caz in 2:
- Ion si Ioana, un cuplu la inceput de drum ce au un singur apartament pe care-l inchiriaza.
- Dan si Dana, un alt cuplu ce este un pic mai experimentat in ale imobiliarelor. Acestia au 4 aparatamente date in chirie.
In acelasi timp, presupunem urmatoarele:
- Salariul minim (brut) pe economie in Ianuarie 2023 va fi de 2.700 RON.
- Ion si Ioana primesc chirie bruta totala de 36.000 de RON pe an.
- Dan si Dana primesc chirie bruta totala de 132.000 RON pe an.
Ion & Ioana
Ce se intampla in anul 2023 fata de 2022 in legatura cu impozitile pe chirie in cazul primului cuplu ?
Anul 2022
La o chirie de 3.000 de RON / luna, in 2022, ar fi platit un impozit de 6%, ceea ce inseamna 2.160 RON / an.
Presupunand ca Ion&Ioana sunt casatoriti si au achizitionat bunul impreuna, trebuie sa declare 50% venituri pe numele lui, respectiv 50% venituri pe numele ei. Cum jumatate din 3.000 de lei este 1.500 de lei, atunci niciunul din ei nu ar trebui sa plateasca CASS.
Mai mult decat atat, calculul de sus nici macar nu este corect 100%. Deoarece venitul impozabil este de 60% (avand deducerea de 40%), rezulta ca pentru CASS ar trebui luat in calcul doar 60% din 1.500 de lei. In orice caz, pragul nu este depasit, deci CASS = 0.
Practic, Impozit + CASS total = 2.160 RON / an.
Anul 2023
In anul 2023, impozitul sare de la 6% la 10%, rezultand un impozit total de 3.600 de lei. Deja, uitandu-ne doar la acest impozit, observam o crestere de aproape 67%!
Din pacate insa, vestile rele abia acum incep. Din nou, Ion&Ioana trebuie sa declare 50% venituri ea si 50% venituri el.
Iti readuc adminte ca baza de calcul a CASS-ului va fi impartita in 3:
- nivelul a 6 salarii minime brute pe țară, în vigoare la termenul de depunere a declarației prevăzute la art. 120, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 6 și 12 salarii minime brute pe țară;
- nivelul de 12 salarii minime brute pe țară, în vigoare la termenul de depunere a declarației prevăzute la art. 120, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 12 și 24 de salarii minime brute pe țară;
- nivelul de 24 de salarii minime brute pe țară, în vigoare la termenul de depunere a declarației prevăzute la art. 120, în cazul veniturilor realizate de peste 24 de salarii minime brute pe țară.
Ce inseamna acest lucru pentru Ion&Ioana ? Atat Ion cat si Ioana va plati CASS conform 6 salarii minime, adica un total de 3.240 de lei / AN.
Cu alte cuvinte, 2023 vs 2022 pentru Ion&Ioana va insemna un impozit + CASS total mai mare de 3.1 ori. (6.840 RON vs. 2.160 RON)
Nu vreau sa invart cutitul in rana, dar uite si o poza cat o mie de cuvinte legata de diferenta de impozite intre 2023 si 2022.
Daca ar fi sa ne uitam la venituri nete, acestea vor scadea cu aproximativ 14%.
Dan & Dana
Bun, hai sa vedem ce se intampla in cazul unor investitori cu mai mult istoric in piata.
Revenim astfel la Dan&Dana ce au 4 apartamente inchiriate, primind brut 132.000 RON / an.
Anul 2022
La o chirie lunara de 11.000 RON (132.000 RON / an), ar fi platit un impozit de 6%, ceea ce inseamna 7.920 RON / an.
Presupunand de asemenea ca Dan&Dana sunt casatoriti si au achizitionat imobilele impreuna, trebuie si ei sa declare 50% venituri pe numele lui, respectiv 50% venituri pe numele ei. Cum jumatate din 60% x 11.000 de lei este 3.300 de lei, atunci fiecare trebuie sa plateasca CASS de 3.240 RON.
Practic, Impozit + CASS total = 7.920 RON + 2 x 3.240 RON = 14.400 RON / an.
Anul 2023
In anul 2023, impozitul sare la 10%, rezultand un impozit total de 13.200 de lei.
Cum acum exista un prag de CASS si de 24 salarii minime pe economie, Dan&Dana vor trebui sa plateasca fiecare cate 6.480 de RON.
Acest lucru inseamna ca impozit + CASS = 26.160 RON.
De data aceasta impozitul + CASS total a crescut de 1.8 ori in 2023 fata de 2022.
Cat despre venitul net in 2023 vs 2022, acesta va scadea cu 10% pentru Dan&Dana.
Recapitulare
Cei mai afectati vor fi cei la inceput de drum. Am vazut cum impozitele au crescut de peste 3.1 ori pentru Ion&Ioana, respectiv “doar” de 1.8 ori pentru Dan&Dana.
Evident, acest lucru are un impact mare asupra veniturilor nete, acestea scazand cu 14% pentru Ion&Ioana, respectiv cu 10% pentru Dan&Dana.
Evident, se pot face optimizari fiscale, atat pentru 2022, cat si pentru 2023, insa nu vreau sa complic foarte mult aceste studii de caz.
Daca te intrebi ce optimizari fiscale se pot face, uite una simpla: cu un contract de comodat pui toate veniturile pe un singur membru al familiei. In acest caz, in functie de veniturile pe care le ai, nu dublezi CASS-ul.
Mai mult decat atat, din 2023, devine potential foarte interesanta varianta de impozit in sistem real. Cu alte cuvinte poti alege sa fi taxat pe venituri – cheltuieli cu acel 10%.
Las aici mai multe exemple de cheltuieli deductibile:
- Amortizarea proprietatii (pret / 50 ani exprimat in luni)
- Comisioanele pentru agenti (ce gasesc chiriasi )
- Cheltuielile cu agentia de property management – daca este cazul
- Mobila
- Impozite
- Asigurari
- Reparatii
- etc
De final
In primul rand ma indoiesc ca multi vor sti sa-si optimizeze povara fiscala, deci vor resimti din plin cresterile de taxe.
Desigur, acum intrebarea este cine va plati diferenta de 10%-14% din venitul net pe care o vor resimti aproape toti proprietarii ?
Nu m-ar mira daca proprietarii vor incerca sa mute cel putin o parte din taxele aditionale in preturile chiriilor. Mai pe sleau, sunt sanse mari sa le creasca.
Cat le vor creste ? Atat cat cererea si oferta o vor permite.
Ar mai fi o varianta, din pacate una trista si cea mai nebenefica pentru toata lumea, atat pentru stat cat si pentru romani: sa reinceapa chiriile la negru, sau gri (o parte pe contract, o parte in mana).
Dupa cum vezi am lasat deoparte multe aspecte care de asemenea s-au schimbat: impozitele pe proprietate, TVA etc. In realitate, povara fiscala aditionala este un pic mai mare. Pentru un singur articol insa, zic eu ca momentan este suficient.
Bonus
Saptamana viitoare, marti pe 26 Iulie voi tine un webinar gratuit pe tema imobiliarelor. Daca inca nu te-ai inscris, inca o poti face dand click pe link-ul de mai jos:
Hai la webinar si vom discuta pe mai indelete ce se intampla cu imobiliarele in 2022 si 2023.
- Este sau nu criza in imobiliare? Incotro se indreapta piata imobiliara in 2022?
- Cum au evoluat istoric crizele imobiliare si ce putem invata din ele in contextul actual?
- Cat de accesibile mai sunt locuintele in Romania?
- Impactul schimbarii taxelor pe imobiliare
Abia astept sa ne vedem la webinar intr-o atmosfera de vacanta.
Ciao si pe curand.
Daca esti mai degraba vizual, iti recomand sa imi vizitezi contul de instagram unde public regulat diverse cartonase, zic eu, foarte interesante.
Pentru ebook-ul gratuit “Cum să investești eficient pe bursă” click aici.
Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.
1. Cam exagerata chiria de 3000 de Ron/luna, dar sa zicem …
2. De ce D și D încasează doar 132000/ an , calculul este de 4×3000×12=144000. Poate se mai schimba procentele puțin… nu am făcut calculele!
Pentru Bucuresti / CLuj de exemplu nu este deloc exagerat 🙂 Dar nu asta conteaza. Daca chiria in zona de interes e 1500 lei, atunci inlocuieste 1 ap cu 2ap si e tot aia 🙂
Legat de 13.200/an pentru ca am luat 2.750 / luna medie per ap, considerand ca din 4 ap poate mai avem si vreo garsoniera. Din nou, nu fix aceste cifre per apartament sunt importante, ci cresterile efective.
O dată cu creșterea salariului brut la 3300 RON și considerand o chirie de 3000 RON/luna pare a fi mai avantajos că Ion și Ioana sa plătească separat taxele deoarece nu vor plăti CASS.
1500 X 12 = 18000/3300 < 6 salarii brute.
Este corect calculul?
Salut, maicamea e pensionara, si are 3 ap inchiriate. Si pensionarii trebuie sa plateasca Cass?
din ce stiu toti, dar recunosc ca la pensionari nu am fost atent sa verific. Altfel, inclusiv cei care sunt deja angajati si platesc din salarii, ceea ce intr-adevar nu prea face sens dar, asta e
Am o neclaritate cu impozitul in sistem real (PFA cu 10% impozit pe venit) – cum putem trece la aceasta forma de impozitare, daca apartamentul este cumparat pe PF ?
Trebuie in prealabil un transfer de bunuri (in cazul nostru apartamentul) in patrimoniul entitatii juridice, PFA-ul ?
multumesc
O corectura la ce am scris mai sus, PFA nu are statut juridic.
poti face si pf si srl si pfa etc. Iti trebuie un contract de comodat indiferent pe ce este cumparat.
Legat de declararea veniturilor pe un singur membru al familiei, se poate da o declaratie la Finante din partea sotiei de ex, ca renunta la jumatatea ei de chirie in favoarea sotului (mama a facut asta ca sa nu se chinuie cu 2 declaratii la Finante).
Ar merita vazuta diferenta de CASS in cazul asta.
se rezolva cu un simplu contract de comodat intre parti
Se poate face contract de comodat daca bunul a fost achizitionat inainte de casatorie?
Intr -un final cred ca e mai bine pe firma.
1% impozit firma+ 8 % impozit pe divid
daca ai deja firma si ai si alte activitati pe ea da, altfel nu prea. Ca mai trebuie si contabil. Nu prea vad avantaj sa faci special o firma pentru un ap inchiriat 🙂 Daca ai si alte activitati pe ea, atunci poti roti veniturile si eventual sa nici nu platesti acel 8%
Un alt dezavantaj (daca nu ma insel) la firma cu activitate este ca imediat ce depasesti pragul de TVA devii practic necompetitiv pe piata de inchiriat, trebuind sa adaugi TVA la chiria practicata.
Dar apropo de ce ziceai cu trecerea in sistem real, la ce te referi in mod concret? Exista aceasta optiune pentru PF? In cazul asta nu vad de ce nu ar aplica-o toti.
1% impozit + 8% impozit dividende + CASS (sanatate pe dividende conform acelorasi praguri respectv venituri de 6, 12 sau 24 salarii minime pe an).
Tot acolo ajungi dar daca ai firma mai iti reduci “birocratia interna pe PF”
Salut! Vad ca din modificarile legislative ulterioare reiese ca se va elimina si cota forfetara de 40%, ceea ce ar fi inca un dezavantaj, practic venitul impozabil devine cel brut. Ai tinut cont de acest aspect?
desigur, de aceea pentru 2022 am pus impozit 6% iar pentru 2023 10%
Foarte bun articolul Bogdan. Mulțumesc pentru ca îți iei din timp ca să facinastfel de analize și apoi sa le împărți cu membrii comunității. O mica eroare de tastare la Dan&Dana. În loc de 7290 ar trebui sa fie 7920, cu toate ca în calcule ai folosit 7920 🙂 Spor în toate și la mai multe astfel de articole. 🤝
Mereci pentru apreciere si mentionarea typo-ului. Am corectat 😉
La partea cu impozitarea în sistem real și deducerile, trebuie să am PFA pentru a putea deduce costurile cu renovarea/mobilarea?
La Ion si Ioana cred ca CASS e 3240 lei / an, împreuna, care mai reduce din costul total. Plătește fiecare 10% din 6 salarii minime.
In rest da, devin obligatorii optimizărilor fiscale
Salut,
Daca bunul a fost achizitionat inainte de casatorie, se poate face contract de comodat? Daca da, cum trebuie procedat astfel incat sa imparti venitul la 2 membrii si sa nu mai achiti CASS?
Urmatorul studiu de caz:
venit anual 15.960 lei – > o depasire a noului plafon CASS cu 600 lei, rezulta urmatoarele:
– 1,596 impozit
– 1,530 CASS
Din articolul tau si din webinar am inteles ca poti optimiza taxele si poti evita plata CASS daca imparti cu un membru din familei prin contract de comodat, dar cum se poate face acest lucru, daca esti singurul proprietar pe acte?
Multumesc,
Salut, legat de impozitul în sistem real aplicabil de anul viitor dacă imobilul este achiziţionat prin credit bancar, rata poate fi încadrată la cheltuială deductibilă?
Mulțumesc,
Sa stii ca am inteles ca nu se poate; probabil ai descoperit si tu intre timp…
Buna ziua,la o chirie de 30.000 anual,imobil cumparat impreuna cu sotul,trebuie sa depun declaratie pentru amandoi adica venit anual/persoana 15.000,ce si cit trebuie sa platesc la stat,mentionez ca nu optez pentru chirie in sistem real,
Multumesc!!
Buna ziua! Daca am in proprietate o locuita pot sa fac contract decomodat pentru un SRL cu posibilitatea de ca SRL sa închirieze respectiva locuinta????
În anul 2022 impozitul era de 10% aplicat la 60% din banii obtinuti din chirie (40% din chirie nu se impozita). Se mai adăuga încă un impozit de 10% (CAS -sanatate) daca nivelul chiriei depasea 12/24 de salarii minime brute. (salariu minim brut pe anul 2022 este de 2550lei).
Impozitul pe chirii pentru anul 2023 s-a mărit substanțial.
În anul 2023 impozitul este de 10% aplicat la întregul venit din chirie, deci aplicat 100% la banii obtinuti din chirie. Se mai adaugă încă un impozit de 10% (CAS -sanatate) daca nivelul chiriei depaseste 6/12/24 de salarii minime brute. (salariu minim brut preconizat pe anul 2023 este de 3000lei), deci
6 salarii minime brute reprezinta 18 000 lei => impozit din sanatate(CAS)=10%*18000 = 1800 (impozit fix)
12 salarii minime brute reprezinta 36 000 lei => impozit din sanatate(CAS)=10%*36000 = 3600 (impozit fix)
24 salarii minime brute reprezinta 72 000 lei => impozit din sanatate(CAS)=10%*72000 = 7200 (impozit fix)
Practic, dacă venitul pe 1 an obtinut din chirie este sub 18 000 lei, nu se plateste CAS. Dacă venitul pe 1 an obtinut din chirie este între 18 000-36 000 lei, se plătește un impozit de 1800 lei (CAS). Dacă venitul pe 1 an obtinut din chirie este între 36 000-72 000 lei, se plătește un impozit de 3600 lei (CAS). Dacă venitul pe 1 an obtinut din chirie depășește 72 000 lei, se plătește un impozit de 7200 lei (CAS).
Obs: În 2023 se pleacă de la 6 salarii minime brute și nu de la 12 salarii minime brute ca în 2022.
Spre exemplu în anul 2023 pentru o chirie încasată de aproximativ 290Euro/luna (≈1450 lei/luna) =>
1450lei * 12 luni = 17400 lei/an se plateste doar 10% impozit pe venitul de 17400lei/an, adică 1740 lei. Nu se plateste alt impozit (adică CAS), deoarece 17400 1450lei * 12 luni = 17400 lei/an se plateste doar 10% impozit din 60%*17400lei/an, adică 10%*10440 lei =1044 lei. La această sumă proprietarul nu plăteste sănătate, deoarece venitul de 17400 este sub plafonul de 12 salarii minime (2.550 lei x 12 = 30.600 lei si 17400
1500lei * 12 luni = 18000 lei/an se plateste doar 10% impozit pe venitul de 18000lei/an, adică 1800lei. Nu se plateste alt impozit (adică CAS), deoarece 18000≤18000.
18000 – 1800 = 16200 lei/an (va rămâne celui care închiriază locuința) = 270Euro/luna. Practic statul opreste 30 euro/luna (=300-270).
În 2023 pentru o chirie încasată de aproximativ 350Euro/luna (≈1750 lei/luna) =>
1750lei * 12 luni = 21000 lei/an se plateste 10% impozit pe venitul de 21000lei/an, adică 2100 lei. Se mai plateste alt impozit si anume 1800 lei(CAS), deoarece 18000<21000
1875lei * 12 luni = 22500 lei/an se plateste 10% impozit pe venitul de 22500lei/an, adică 2250 lei. Se mai plateste alt impozit si anume 1800 lei(CAS), deoarece 18000<22500
2250lei * 12 luni = 27000 lei/an se plateste 10% impozit pe venitul de 27000lei/an, adică 2700 lei. Se mai plateste alt impozit si anume 1800 lei(CAS), deoarece 18000<27000
4000lei * 12 luni = 48000 lei/an se plateste 10% impozit pe venitul de 48000lei/an, adică 4800 lei. Se mai plateste alt impozit si anume 3600 lei(CAS), deoarece 36000<48000<72000.
48000 – 4800 – 3600 = 39600 lei/an (va rămâne celui care închiriază locuința) = 660Euro/luna. Practic statul opreste 140 euro/luna (=800-660).
PS: Plata CAS se face pentru venituri cumulate din chirii, depozite sau actiuni. Daca incasez o chirie de 17400lei/an dar si o dobanda la un depozit bancar de peste 1000lei/an atunci ma incadrez la venituri totale peste 18400lei pe an si voi plati acum CAS de 10%.
cine a publicat articolul este paralel
Nu e paralel, doar Dvs. va credeti mai desteapta decat sunteti. Nu ati facut decat sa repetati exemplele din articol, actualizate cu plafoanele ramase definitive in 2023. In plus, ati si gresit abrevierea CASS, pe care ati trecut-o CAS, fapt ce poate genera confuzii. Intr-adevar, ati contribuit cu mentiunea ca veniturile din dobanzi se iau in calcul la atingerea plafoanelor, dar acesta nu era subiectul articolului. Mai usor cu aroganta pe scari…
Salutare Bogdan!
Te urmaresc de mai mult timp si iti multumesc de contributia ta la dezvoltarea abilitatilor mai ales in zona imobiliare.
Te rog sa ma ajuti legat de felul cum procedezi cu inchirierea locuintei in regim hotelier prin Airbnb /Booking? Taxele ANAF, cum scazi cheltuielile,etc ?
Multumesc mult!
Foarte bun articolul!
Tocmai ce am de dat declaratiile astea ANAF si exact asa e.
De 3 ori mai mult de plata pe 2023.
E o mizerie generalizata.
Inca vor sa nu se faca evaziune fiscala si se mira ca 40k de firme au dat faliment.
Oamenii vor pleca in alte tari si vor lasa pustiu.
Foarte bun blog-ul mii de multumiri
Avem multe de invatat pe plan financiar