Proprietar sau chirias ? Efectul perioadei de creditare

Inca un articol din seria Proprietar sau chiriasย ! Daca le-ai ratat pe cele de dinainte, iti recomand cu caldura sa le parcurgi inainte de a incepe sa-l citesti pe acesta. Altfel, va fi imposibil sa-l intelegi.

  1. Proprietar sau chirias ? Analiza pe care trebuie sa o faci inainde de a decide
  2. Proprietar sau chirias ? Efectul cresterii preturilor in imobiliare
  3. Proprietar sau chirias ? Efectul ROBOR si al acumularii principalului
  4. Proprietar sau chirias ? Efectul dobanzii variabile

La sfarsitul articolului 3 din aceasta serie am vazut ca ar trebui sa stau minimum 10 ani in apartamentul achizitionat ca sa fie mai rentabil sa cumpar si sa devin proprietar.

Ce se intampla insa daca perioada de creditare este mai mica ? Ne vom arunca nitel ochii pe rezultatele ipostazelor in care as face un credit pe 25, 20, 15 respectiv 10 ani. Va scadea perioada in care trebuie sa stau in apartamentul cumparat ca sa fie mai eficient financiar fata de statutul de chirias odata cu scaderea perioadei de creditare ? Sau din contra, va creste ?

Eu zic ca va scadea odata cu scaderea perioadei de creditare!

Te pripesti aventurierule. Ca sa vedem ce se intampla trebuie sa ne luam la tranta cu matematica si sa plotam graficele pentru diferitele perioade de creditare.

Perioada de creditare de 25 de ani

Daca inainte trebuia sa stau 10 ani proprietar ca sa fie mai eficient financiar, acum trebuie sa stau 14 ani, desi perioada de creditare a scazut de la 30 de ani la 25 de ani.

Nu se poate…..

Uite ca se poate aventurierule. Explicatia este foarte simpla. Micsorand durata de creditare, a crescut si rata lunara pentru banca. Adaugand si fondul de rulment, impozitul, plus cheltuielile anuale cu apartamentul de 600 EUR, anual ca proprietar platesc acum mai mult decat platesc pentru chirie.

Astfel, singurul motiv pentru care linia albastra din grafic creste este datorita acumularii principalului.

Perioada de creditare de 20 de ani

 

Iti bati joc de mine…?

Deloc aventurierule. Dupa cum vezi, daca faci credit pe 20 de ani, niciodata in cei 20 de ani nu vei fi in avantaj ca proprietar in comparatie cu statutul de chirias.

Adica niciodata nu ai iesi pe plus ca proprietar in corelatie cu statutul de chirias ?

Ba da, as iesi pe plus, dar abia dupa cei 20 de ani. In mod evident, dupa cei 20 de ani, nu as mai avea de platit rata lunara la banca.

Astfel, este foarte interesant sa ne uitam la acelasi grafic sa vedem ce se intampla dupa cei 20 de ani.

Se observa clar pe grafic cum din anul 20 corelatia dintre chirias/proprietar isi schimba trend-ul. Totusi, asta nu schimba cu nimic faptul ca abia dupa anul 21 este mai eficient sa fiu proprietar, ceea ce face optiunea creditului pe 20 de ani cea mai proasta optiune pana acum.

Perioada de creditare de 15 ani

In mod evident, din nou pe toata durata creditului, ca proprietar ies in dezavantaj fata de statutul de chirias. Cu toate acestea, uitandu-ne pe termen lung vedem ca ies in avantaj din anul 19. Cu alte cuvinte durata de creditare de 15 ani pare mai OK decat cea de 20 din acest punct de vedere.

Perioada de creditare de 10 ani

Din nou, pe toata durata de creditare este mai eficient sa stau chirias. Mai mult decat atat, diferenta este colosala. Privind mai departe insa, observam ca dupa 16 ani este mai eficient statutul de proprietar.

Concluzie

Probabil aceste rezultate reprezinta o surpriza pentru multa lume insa de aceea este nevoie sa ne luam la tranta cu matematica. Ea nu are sentimente si poate demonta mit-uri fara drept de apel.

Interesant cum pana la urma cel mai eficient pentru cazul nostru este un credit cu o durata de 30 de ani. Desigur, probabil nici acum nu pare evident pentru multe persoane. Asta pentru ca nu gandim din perspectiva investitorului. Intotdeauna trebuie sa punem in balanta banii potentiali pe care i-am face din investitii daca nu i-am baga pe toti in casa/apartament (sau oriunde altundeva). Acest tip de gandire face minuni.

Privind lucrurile pragmatic, pentru o persoana care face credit pe 20 de ani, iar dupa 15 ani il vinde ca sa-si cumpere un alt apartament mai mare, i-ar fi fost mai bine financiar sa fi stat chirias in tot acest timp. Mai precis, i-ar fi fost cu 10.850 EUR mai bine sa fi ramas chirias.

Daca aceeasi persoana ar fi facut credit pe 30 de ani, iar dupa 15 ani il vinde ca sa-si cumpere un alt apartament mai mare, ar fi iesit in dezavantaj sa fi stat in chirie in tot acest timp. In cifre, avantajul variantei de proprietar este de 10.430 EUR.

In total o diferenta de aproximativ de 21.000 EUR dintre cele 2 variante pe o perioada de 15 ani. Pur si simplu iubesc matematica. Ea poate face diferente dintre succes si esec.

Ciao si pe data viitoare.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8 thoughts on “Proprietar sau chirias ? Efectul perioadei de creditare”

  1. Multumesc. Fireste ca aici vorbim doar despre cazul in care nu se fac plati anticipate. E greu de crezut ca sta cu cineva cu un credit , ca o ghiulea de picior, timp de 30 de ani…

    1. Ce este drept in planul meu pentru aceasta serie nu am inclus si efectul platii anticipate. Insa si acolo efectul nu ar fi atat de mare pe care il crede lumea. Depinde foarte mult cand se fac acele plati anticipate din cauza naturii de anuitate a creditului. (dobanda mai mare la inceput fata de principal)

      Oricum o idee buna pentru articol. merci. Daca voi avea timp voi scrie si despre asta.

  2. Pentru ca trebuie sa recunosc, saream cu destula gratie peste articolele tehnice din categoria imobiliara, mi-am impus sa il citesc pe acesta cu mai multa atentie. ๐Ÿ™‚

  3. Eu sunt in situatia de ipoteca pe 15 ani, nu voi sta toata perioada, dupa un timp ma voi muta si chiria va acoperi rata pt ultimul sprint.
    Rentabilitatea e mult mai mare daca tinem in calcul si ca:
    1. rata disciplineaza. Multa lume (de ex. sotul meu:D , dar in general printre romani, si o remarcai mai mult de cand sunt in mediu multicultural) nu au disciplina ta, nici a mea, de a plati o chirie mica si investi o suma lunar – tendintele de cheltuire sunt mai mari la romani, unde viata e sub imperiul consumerismului american si caprei vecinului dar nu in asumarea gesturilor si consecintelor.
    2. stabilitatea emotionala cautata de femeie. Femeia decide. Toate femeile din jurul meu cu care am discutat (cele interesate de bani si investitii) vor o locuinta ( sa stea acum sau la batranete)- si asociaza siguranta si stabilitatea cu cei 4 pereti, chiar daca stiu ca nu e casa unde vor imbatrani. Ba mai mult, de cate ori am vizitat ceva de cumparat cu agentie, agentul a zis clar sotului: daca sotia nu e incantata, el e 100% convins ca nu face vanzarea ๐Ÿ˜€ . Asa ca degeaba ai bani investiti daca nevasta nu e linistita :D. (am cunostinte ce nu si-au permis rata aprt. cu 3 camere, stau in chirie in 3 camere, dar au luat un aprt. cu 2 camere si inchiriat, de gura nevestei, zic ๐Ÿ˜€ )
    3. asigurarea imobilului. Un cataclism ar distruge juma de casa/juma din actiuni, asigurarea insa returneaza valoarea distrugerii casei, dar nu la actiuni….
    4. activitate profesionala declarata acasa, deduceri fiscale etc – cifre ce fac diferenta la grafice.
    Si nu uita: tu calculezi ipoteca contra altor investitii cu randament mare, lucru ce nu e la indemana tuturor romanilor. Realitatea e ca imobilul e cea mai la indemana investitie, toti romanii se pricep la case, fotbal, sanatate :)) .

    Hai ca o sa scriu si eu un articol, contrar tie :D, dar din experienta din jur ๐Ÿ™‚ . Doar sa inventez ziua de 26 de ore ๐Ÿ™‚

    1. Merci de comment.

      Partea cu asigurarea nu este corecta. Actiunile nu se distrug respectiv deterioreaza fizic, pe cand imobiliarele da. Valoarea actiunii este intr-adevar volatila. Creste, scade, dar gratuit ๐Ÿ˜‰ Plus de asta daca un dezastru natural ti-a deteriorat casa/apartamentul ai incurcat-o. Imagineaza-ti un cutremul in care zeci de mii de case/apartamente sunt grav deterioriate. Iti spun sigur ca asiguratorul va baga faliment, iar tu te vei alege doar cu o hartie ๐Ÿ˜‰

      De asemenea, in analiza mea iau in calcul si faptul ca proprietarul investeste diferenta dintre rata lunara si chiria. Altfel, lucrurile ar arata mai rau pentru proprietar. Cu alte cuvinte daca esti proprietar, dar nu investesti diferenta, acele grafice ar arata mult mai bine pt chiriasi. Deci in orice situatie este nevoie de disciplina financiara.

      Pe final nu sunt de acord ca un credit este mai bun pentru ca te disciplineaza. Este echivalentul invatamantului romanesc unde se stabileste nivelul de dificultate al cursului in functie de media clasei. Daca media clasei este slaba, atunci dificultatea cursului va fi redusa. Este fundamental gresit. Dificultatea cursului trebuie sa ramana cel putin la fel de mare mereu, indiferent daca doar o persoana va trece examenul. Acest lucru l-am invatat cand am studiat in strainatate. Astfel, eu nu ma pot multumi cu argumete de genul: este mai bine asa decat deloc.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.