Piata imobiliara: Romania vs. Europa

Sal’tare aventurierule. Imi pare rau ca in ultima perioada nu am mai avut timp sa scriu atat de des pe blog. Sunt extrem de prins la munca, dar nu ma plang, imi si place. In plus am ajuns intr-un punct in care am mai multe optiuni, toate extrem de interesante. Probabil voi vorbi la un moment dat si pe blog despre ele. Momentan nu pot caci ochii curiosi ma urmaresc ***blink blink***

Domnule CarutaCuBani, o mai lalai mult, sau imi vorbesti de imobiliare ? Am auzit din 2018 de la experti respectabili ca in 1-2 ani piata va cadea. Am asteptat deja aproape un an si nimic. Mai astept inca 2 ?

Haha, acelasi subiect, aceleasi predictii, acelasi outcome. Cum urmaresc de ani de zile piata imobiliara ca un obsedat, imi aduc aminte de parca anul 2014 era ieri. O tona de cerneala era aruncata de multi experti prin toata presa, spunand “mai asteapta 1-2 ani si vei cumpara 2 camere in loc de o garsoniera cu aceiasi bani”.

Parca inca simt acele articole cum imi sunt imprimate pe retina, fiind complet socat la acel moment de ceea ce citesc. Am ras de am trezit toti vecinii. Veneam de pe minimele de la sfarsit de 2013, preturile abia incepusera usor sa creasca, iar expertii erau deja cu criza in gura. Normal, prinde la populatie…

Intro

A urmat 2015, unde apocalipsa imobiliara a continuat sa fie prevestita. Apoi 2016, 2017, 2018 si bineinteles anul de gratie 2019. Mi se pare absolut penibil. Cel mai amuzant este ca la un moment dat criza va veni, iar aceiasi experti care au zis in fiecare an ca va veni criza in urmatoarele luni, vor fi etichetati ca cei mai buni guru pe imobiliare. ***barf***

Domnule CarutaCuBani, adica nu vor pica preturile nici in 2019 ?

Pentru a raspunde la aceasta intrebare, trebuie sa ne uitam la o groaza de lucruri aventurierule.

Personal, ce mi se pare o lipsa de profesionalism este ca in niciun articol care prevesteste apocalipsa preturilor in imobiliare nu se aduce in discutie o macar o vedere high-level asupra pietei din Romania fata de cea din Europa. De parca noi am fi complet izolati, sau speciali… ce ne mai place cuvantul acesta “speciali”…

Hai sa va spun probabil unul din cele mai mari secrete. Este mai usor sa anticipezi, cel putin in mare, ce se va intampla pe piata din Romania fata de o piata dezvoltata central Europeana de exemplu.

Nu inteleg, de ce ?

Simplu aventurierule. Pentru ca noi avem tendinta de a urma pasii care au fost facuti deja de tarile dezvoltate din Europa. Daca ai “pierde” cateva luni sa analizezi fiecare piata europeana in parte (incluzand si partea imobiliara bineinteles), ai intelege acest lucru imediat. Uite-te la cum au evoluat tari precum Franta, Luxembourg, Germania, UK etc. Apoi uite-te la cum a evoluat Polonia. Iar apoi Portugalia. Si acum uite-te si la Romania. Desigur, sunt mereu riscuri, respectiv oportunitati, dar nu scriu aici o carte despre asta…

Astfel, in acest articol o voi lua cu inceputul, uitandu-ma la Romania vs Europa. Intr-un articol viitor ma voi focusa exclusiv pe ce se intampla in Romania. Acestea fiind zise, sa lasam momentan deoparte tranzactiile care au scazut ca numar, prima casa, GEO 114/2018, creditele etc. Ne vom ocupa de ele intr-un articol viitor.

Da halatul, cat e halatul ?

Primul lucru care iti poate veni in minte la o astfel de comparatie este pretul. Cel mai simplu si basic metric. Nu esti curios oare cum se plaseaza pretul pe mp din Romania fata de celelalte state Europene ?

Ba da, ba da!

Pentru acest exercitiu am luat in calcul doar capitalele, respectiv marile metropole. Zonele alese sunt semi-centrale / centrale pentru apartamente de 100-120mp. In acest fel nu comparam mere cu pere cum am vazut ca se practica in articolele din Romania. Cu alte cuvinte nu compar un apartament central din Bucuresti cu un apartament intr-un orasel mai mic din Franta, sau Germania, ca apoi sa zic ca Romania este mai scumpa.

Fara sa o mai lungim, sa vedem cum stam ca pret pe mp fata de fratii nostri europeni.

Interesant nu ? Un amarat de 1.600 EUR/mp. De altfel doar Moldova este sub noi. Stiu, stiu, Moldova nu este in UE, dar mi s-a parut interesant sa o adaug, deh doar sunt frati de-ai nostri.

Acest grafic spune multe, dar nu foarte multe. Desigur, poti argumenta ca salariile sunt diferite. Sa nu uitam insa ca ne uitam doar la capitale si marile orase din aceste tari.

Salariul mediu in Bucuresti este de 3.500 RON, adica vreo 750 EUR. In Munchen de exemplu, un oras foarte scump din Germania cam 2.150 EUR, adica de 3 ori mai mare.  Daca ne uitam la pret pe mp insa, vedem ca in Romania este 1.600 EUR, iar in Germania 5.900 EUR, o diferenta mult mai mare de 3, mai exact de vreo 3.6. Interesant nu ?

Te las pe tine sa analizezi mai bine graficul de sus, caci eu trec mai departe.

Randament chirie

Un alt metric evident la care trebuie sa ne uitam este rent yield-ul. In Romana, probabil ca se intituleaza randamentul chiriei. Adica iei chiria anuala , o imparti la pretul apartamentului pe care vrei sa-l cumperi, si inmultesti cu 100.

Te-ai intrebat vreodata care este randamentul pe imobiliare in Romania fata de restul EU ? Daca esti curios, uite-te la urmatorul grafic.

Se pare ca Romania este in top. Daca ne-am mai uita si la taxare, care este ultra lejera (6% in principiu), deja suntem campioni. OK, si fara taxare tot campioni suntem.

Este normal nu-i asa ? Riscul de tara este mai maricel, deci randamentele ar trebui sa fie mai mari. Irlanda este totusi exceptia.

Si mai interesant este daca ne uitam la tari mai apropiate de noi, precum Bulgaria, Polonia, Portugalia etc. Vedem cum le-am depasit bine cu randamentele. Hai ca esti un aventurier inteligent, nu ti-o spun pe fata, te las pe tine sa iti dai seama ce inseamna acest lucru.

Chiria cea de toate zilele

In cati ani de chirie am acumula indeajuns de multi bani incat sa acoperim costul apartamentului ? Desigur, stii pentru Romania: aproximativ 16 ani. Cum stam insa fata de EU ?

Bineinteles ca nu este nicio surpriza tinand cont de graficul pe care l-am vazut in rubrica trecuta. Nemtii isi acopera investitia in 34 de ani de exemplu. Francezii 36 etc.

Ce parere ai ? Scump domne scump in Romania nu-i asa ?

Atentie, aceastei ratii nu ii pasa de salariu din Romania respectiv din Germania, fiind complet decuplata.

Hai sa cuplam totusi pretul imobiliarelor la economia tarii.

Adica la salarii ?

Nu, adica la GDP per capita.

Imobiliarele si GDP per capita

O ratie interesanta la care vreau sa ma uit este pretul unui imobil fata de GDP per capita al unei tari. Practic ratia pretului unui imobil la venit. Ea se calculeaza destul de simplu: pret pe mp impartit la GDP per capital totul inmultit cu 100.

Te-ai fi asteptat sa fim mai in stanga nu ? Cu alte cuvinte, o tara cu venituri mai mici ar trebui teoretic sa aiba aceasta ratie nitel mai mare fata de cele cu venituri mari. Uite-te la Moldova de exemplu. Aceasta este intr-adevar unde m-as fi asteptat. Bulgaria, Polonia si chiar Portugalia la fel.

In cazul nostru insa nu. De altfel, daca excludem extremele, suntem pe la mijloc. Tema de casa: de ce crezi ca in acest caz iesim in evidenta ? Credeai ca primesti totul mura in gura nu ? Crede-ma, inveti mai repede daca iti vei bate si tu putin capul 😉

Domnule CarutaCuBani, nu-mi vine sa cred ca ma lasi in pom si pomul in aer…

OK aventurierule, iti dau un ultra mini tip. Uite-te la cum a evoluat GDP-ul per capita in ultimii 5 ani. Suntem mai degraba in fruntea Europei sau la coada ei ?

Hmm…nu stiu….

Poftim, acum stii. IMF-ul te ajuta la nevoie.

Acum next.

Pretul de odinioara

Inca mai am un zambet in coltul gurii gandindu-ma la prevestitorii crizei in 2014. Sigur, acum nu mai este atat de evident, dar atunci si un elev de liceu si-ar fi dat seama de absurdul burlesc.

Ce s-a intamplat in ultimii 5 ani pe piata imobiliara ? Si-au cumparat oamenii apartamente de 2 camere cu banii de o garsoniera cei care nu au achizitionat in 2014, asteptand ? Stiu, imi place sa rasucesc cutitul in rana…

Bineinteles ca nu. De altfel, preturile au crescut cu aproximativ 29%….

Intrebarea intrebatoare este insa, este aceasta crestere exagerata daca ne raportam si la alte tari din UE ?

Se pare ca nu suntem in top.

Domnule CarutaCuBani, nu om fi in top, dar suntem totusi peste medie.

Buna observatie aventurierule. Cam care ar fi motivul ? Tema pentru casa: ….

Domnule CarutaCuBani, hai ca exagerezi, macar p-asta da-mi-o mura in gura….

OK, ok, iti dau eu unul din motivele principale.

Uite-te de unde au pornit toti si ce s-a intamplat in 2008-2009. Hai sa ne uitam pe graficul diferentei de pret mergand in urma nu cu 5 ani, dar cu 10.

Era o expresia “Pai ce-ai facut ma nene ma ?”. Cam aceasta este reactia mea la acest grafic.

Doua puncte importante pe care vreau sa ti le impartasesc:

  1. In mod evident noi am venit de jos rau fata de restul, avand o cadere foarte mare dupa criza din 2007/2008.
  2. Pentru cine nu a studiat piata imobiliara din UE poate parea curios graficul de mai sus. Cum de avem valori atat de mari pe plus pe anumite tari. Simplu, anumite tari nici nu au fost macar afectate de criza imobiliara de acum 10 ani. De exemplu Belgia, tarisoara mea de adoptie. De ce ? Subiect pentru alta data.

Tranzactii

Deja articolul devine prea lung, dar pana la sfarsit vreau sa-ti mai arat doar un lucru. Mi s-a parut interesant sa ma uit la diferenta dintre locuinte si retail. Intuiam cumva ca retail-ul ramane in urma, oricum avand o tendinta de scadere in ultimii ani.

Am fost placut surprins sa vad ca asa este, oarecum validandu-mi suspiciunea.

In realitate, in general piata imobiliara din Europa a scazut in primul semestru din 2019. Cu toate acestea, sectorul locuintelor (al apartamentelor) sta inca binisor. De fapt, au devenit a 2-a cea mai mare clasa de investitii pe imobiliare, depasing retail-ul.

Domnule CarutaCuBani, dar ce clasa este pe primul loc in UE ?

Office-urile bineinteles.

De ce am adus in discutie piata de retail, office, rezidentiala etc ? Este foarte important sa intelegem ca piata imobiliara nu inseamna doar locuinte. Este mult mai mult de atat. Inclusiv comportamentul ciclic este usor diferit. Reactiile la economie sunt de asemenea diferite etc. Eh, topicuri de viitor, cine stie cand….

Pe final

Desigur, nu am atins decat 4-5 puncte. Abia ne-am incalzit, insa pentru un blogpost este arhi-suficient.

Sper insa ca ai ramas cu ceva din toata treaba asta: nu trebuie sa fim superficiali. Nu este suficient sa ne uitam doar in ograda noastra si sa tragem concluzii. Eu intotdeauna am preferat sa incep invers: sa imi fac mai intai o vedere de ansamblu (helicopter view), iar apoi sa fac zoom pe piata de interes.

Avantajul este evident. In momentul in care analizezi piata interna, faci corelatii instant cu ce se intampla la vecini. Abia atunci ajungi sa intelegi cat de cat piata si incotro se indreapta.

Sigur, pentru americani este chiar mai usor, caci ei pot lua totul dintr-un singur loc de-a gata. Au inclusiv informatii gratis legate de marile orase si pe ce cicluri se afla. Si in Europa gasesti cam tot ce iti trebuie pe net, trebuie doar sa pui intrebarile corecte.

Bonus

Am fost invitat ca speaker la un super eveniment: MoneyDays. Fiind speaker am primit si un cod cupon pe care daca il folosesti ai reducere de 200 RON la orice tip de bilet. Acest cod cupon este bogdan. Daca vrei sa ma cunosti, te astept pe 15-16 iunie in Bucuresti la eveniment. Gasesti site-ul evenimentului aici.

Am scris aici mai in detaliu despre el. Pe scurt, misiunea mea pentru acest eveniment este sa te fac mult mai bogat 😉

Apropo, am primit mai multe mesaje prin care am fost intrebat daca voi fi disponibil la discutii informale pe parcursul evenimentului. Bineinteles ca voi fi. Probabil voi fi mai mult pe afara la “tigara” cu voi (desi nu fumez), asa ca abia astept sa ne vedem, si nu ezita sa ma tragi de maneca. Eh, poate nu pe 16 iunie in timpul propriei prezentari 🙂

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

31 thoughts on “Piata imobiliara: Romania vs. Europa”

  1. Excelenta analiza! Felicitari pentru profesionalism si pentru informatiile pretioase pe care le impartasesti cu noi!
    Kudos to you, Bogdan!

  2. Salut Bogdan,

    Vezi ca statisticile alea pot fi biased daca tu te raportezi la medii. Tipologiile imobilelor din medie sunt invers corelate (cele vechi scad in valoare, cele noi cresc in valoare). Nu-i pasa nimanui cat este pretul imobiliarelor in Rahova, Berceni Titan la fel cum nu-i pasa nimanui ca s-au ieftinit imobilele din 1978.

    Am participat la majoritatea targurilor imobiliare si iti spun sincer ca pretul unui metru patrat in bloc nou, locatie semi-centrala depaseste 2,000 EUR in Bucuresti, in contextul in care pretul maxim/mpc nu depaseste 1,000 EUR. In realitate, se situateaza semnificativ sub 1,000 EUR (mai aproape de 500 EUR).

    Salariile au crescut intr-adevar, insa asta nu inseamna ca cererea ar fi eligibila in absenta programelor de tip prima casa. Eu estimez valoarea intrinseca a unui mp in bloc nou, locatie semi-centrala pe la maxim 1,500 EUR. Am pastrat aici un ROI decent pentru dezvoltator de peste 50%.

    Nu stiu daca preturile vor creste sau vor scadea, intuitia mea este ca vor scadea. Insa in definitiv este irelevant. Daca tu esti fericit sa dai 2,000 EUR/mp util pentru un apartament in Bucuresti, este optiunea ta. Eu prefer sa mi-i manance inflatia, acest capcaun de care vorbeste toata lumea decat sa le dau foc oferindu-i cadou rechinilor imobiliari. Apropo, majoritatea dezvoltatorilor imobiliari din Romania sunt fosti crescatori de oi si capre. Mai bine donez banii unor copii saraci care nu au ce manca decat sa imbogatesc mafia imobiliara.

    1. Eu zic ca te intereseaza.
      In legatura cu imobile noi/vechi, este o confuzie pe care o fac cei ce nu au experienta in imobiliare. In primul rand conteaza zona. Multa bafta sa construiesti o cantitate considerabila de locuinte in centrele marilor orase. Acele apartamente nu vor pierde in fata celor noi caci….nu au unde sa rasara cele noi 😉
      Bafta cu inflatia.

  3. De cand asteptam o idee…
    Eu am intrebat amici din UK si Franta sa mi trimita situri sa fac comparatii.:))
    Asteptam si mai multe articole si chiar ati putea testa un tip de abonament lunar…
    Sau gen platforma interractiva cu voturi pentru subiecte de abordat.:)

  4. Excelent articolul! … dupa ce l-am citit trebuie sa-l mai parcurg odata pentru aprofundare. Si eu studiez piata imobiliara de la inceputul anului si intentionez sa achizitionez un apartament pentru inchiriere, deocamdata sunt intr-un impas, nu stiu ce ar fi mai rentabil, un apartament cu o camera intre 35-40mp, sau un apartament decomandat cu 2 camere, 50-60 mp, tot fac calcule, analize si vizionari … Ai facut cumva o astfel de analiza, ai asa ceva in portofoliu?

    1. Am si si. Presupunand aceeasi locatie, structura etc, garsoniera va avea un randament mai mare.

  5. Exista o vorba înțeleaptă…In RE si Stock Market este bine sa investește si sa astepti, nu sa astepti pana te hotărăști sa investește.
    Bogdan, multumim inca odata pentru toate info, oamenii trebuie să înțeleagă, ca sunt foarte multi bani noi in Piata si acestia isi cauta loc în active care sa aduca randamente mari. Acestea sunt RE si Stock Market, asta daca nu ai profil de Business caci atunci iti dezvolta o afacere, sau macar incerci:-)
    Probabil ca cel mai bun randament se obtine la o garsoniera de 35000 Eur + 5000 acte, mobila ,mutilat la care obții un 260 Eur/ luna, deci undeva la 3000 /an. Asta pentru cei ca noi, cu bani putini, nu discutam de cei care au acces la spații comerciale unde randamentele sunt mai mari.
    Ne vdm la M Days.

    1. Cu mare placere. Intr-adevar, as zice ca bani se fac oricand atat timp cat este knowledge 🙂

    2. Salut!

      35000 euro o garsoniera in București? Ce zona? Ce an?

      Eu pe anunțuri observ ca sunt la cel puțin 45000 euro, in blocuri după ani 1980 (mai vechi de atât nu iau in calcul)

    1. Asa este, insa dobanzile sunt conectate tot la economie. Da, un Belgian are 2% dobanda la credit, iar un roman 5%, insa si cresterile salariale, inflatia etc sunt mult mai mari in RO. Astfel se anuleaza argumentul ca dobanda la credit este mai mare.
      Acesta este si motivul pentru care, chiar daca vom trece la EUR la un moment dat, noi tot vom avea dobanzile la credite mai mari 😉

  6. As usual, un articol bine documentat ce ofera informatii noi. Si mie mi se par mici preturile in comparatoe cu alte tari. Nu am cunostintele tale pentru a face astfel de investigatii, m-am bazat doar pe comparatia Londra, Paris (unde avem colegi) si Bucuresti. Acolo cu un salariu peste medie nu iti permiti sa stai in 2 camere decat in afara orasului daca faci credit impreuna cu cineva( iubita/sotie).
    In Bucuresti cu un salariu peste medie( 1000 eur) poti lua un 2 camere intr-o zona foarte buna sau chiar 3 intr un cartier marginas dar totusi aproape de metrou.

    1. Merci Marius. Intr-adevar, in foarte multe orase mari din tarile dezvoltate, nici macar un cuplu format din 2 persoane cu studii superioare cu greu isi permit sa cumpere un apartament in oras.

  7. Felicitări, bun articol. Pe când o analiza a metodelor de finanțare a investițiilor imobiliare, ce tipuri de credit, ce garanții..?

  8. Făina analiza aventurierul! Mulțumim!

    Normal cum faci o achiziție imobiliară? Pe site-uri, la agenții imobiliari sau prin cunoștințe? Care are randament mai bun?

    Din ce știi tu, cam cât se lasă la prețul final, fata de cât se cere?

  9. Foarte Frumoasa prezentarea si daca era vb de alta tara poate ca era si adevarata .
    Sa imi spuna mie cineva in ce oras mare din Franta sau Germania chiar italia ………. , nu mai spun de o capitala din vestul Europei poti cumpara un ap de 2 camere intr-un Rez. Nou cu 70.000 eur ~ 80.000 eur ?! Hai sa vedem ! In Bucuresti sunt multe oferte de constructii noi in zona semicentrale , Dr. Taberi – Moghioros Plazza , bERCENI – sUDULUI , Militari Apaca , Baba novac, pe cheiul Dambovitei la Politehnica ….. ( fiind prima ora cand scriu nu vreau sa dau ex / reclama mascata )
    Sa nu uitam ca in tarile pe care le-am dat ex o masina noua costa aprox la fel ca la noi .Eu am cumparat o masina in 2017 noua la acelasi pret cu cel din Reprezentanta din Germania de la noi din Ro, bonus am avut un set de covorase , cred ca asta este diferenta .
    Deci cine spera la o micsorare a pretului / mp e naiv , e loc de cresteri majore pe piata noastra , o ho ! Important este cat si cand vor creste .Cunosc o caruta de ” englezoi ” care datorita preturilor de la ei se muta prin Spania , Grecia , chiar Romania
    In orasele mari din Ro , Buc , Cj , Bv , Tim , Ias, si ………….. e loc de crestere mare de tot inca 5 ani .

    1. Alea sunt zone limitrofe nu semicentrale.
      Exemplu tara din vest: am vreo 80 de colegi care au absolvit anul asta, 95% din ei lucreaza deja in domeniu si majoritatea au contractul semnat de anul trecut. Au salarii din care isi permit sa puna deoparte linistiti peste 1500e dupa chirie vacante etc.
      Tu chiar compari preturile imobiliare fara sa iei in considerare salariile sau dezvoltarea?

  10. Nu a-ti mentinat nimic de CALITATEA locuintelor! Nu se pot lua in calcul doar mp/zona; majoritatea constructiilor rezidentiale in Romania au vicii iar calitatea locuibilitatii foarte joasa ( apartamente de “lux” cu camere de 12 mp si living de 20); de asemenea, materiale utilizate lasa de dorit, am vazut blocuri construite de 2-3-5 ani care au deja aspect “ceausist”si zone rezidentiale devenite, sau in curs de devenire, ghetouri! In sectorul 1, piata imobiliara de lux, sunt inca multe strazi neasfaltate …in Pipera idem plus probleme de canalizare…

    1. Sad but true. Pot sa subscriu. Același lucru se întâmplă și în Cluj. Majoritatea dezvoltă blocuri noi de slabă calitate. La exterior poate arata bine pe moment dar în câțiva ani cade tencuiala de pe ele, sau mai grav apar probleme cu structura. Ca la multe alte chestii in Romania nu exista reguli sau daca există putini le respectă și asta se reflectă și în sectorul imobiliar.

      Sunt și proiecte de calitate dar puține. Așa că atenție mare la blocuri noi, că se pot lua țepe mari!

Leave a Reply to Daniel Asofiei Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.