Piata imobiliara – incotro ?

Sal’tare aventrierule. Trebuie sa recunosc ca in ultimile saptamani am primit foarte multe mesaje de la o groaza de persoane care intreaba practic acelasi lucru “Ce se intampla cu piata imobiliara ? “

Domnule CarutaCuBani, ce sa se intample ? Se va prabusi. Nimeni nu mai cumpara, nimeni nu mai are bani. E clar, cumparam cu 50%-60% mai ieftin in cateva luni.

Haha, good one aventurierule. Sa o luam cu inceputul.

CICLURILE LUI HOMER HOYT

Spuneam intr-un articol din trecut ca Homer Hoyt a fost cel care a descoperit ciclurile imobiliare, el fiind si cel care a observat ca aproape toate ciclurile imobiliare au avut o durata de 18 ani. Mici exceptii au fost pe perioada celui de-al doilea razboi mondial de exemplu.

Acesta arata cam asa.

Nu il voi mai explica acum in detaliu caci am facut-o in trecut. Ma voi opri insa la faza de corectie.

Faza de corectie

Observi ce ironie ? Domnului Hoyt i-au dat aproximativ 6 ani de recuperare, iar apoi o faza de corectie pana sa intre in faza de explozie.

Domnule CarutaCuBani, in ce consta ironia ?

Ironia consta in faptul ca in Romania, prin 2014 preturile au atins minimum, apoi crescand. Cu alte cuvinte, de fix 6 ani suntem in Faza de recuperare. Uitandu-ne pe ciclul lui Hoyt, vedem ca dupa 6 ani urmeaza o perioada de corectie pana sa treaca mai departe la explozie.

Desigur ca acesti 18 ani impartiti pe intervale fixe reprezinta niste referinte, dar prea ironic ar fi sa se nimereasca la fix…

Domnule CarutaCuBani, de ce apare faza de corectie ?

Sunt mai multe motive, in functie de piata.

  • Pe de o parte investitorii cu experienta care au intrat fix pe minime ies ca sa marcheze profit.
  • Pe de alta parte investitorii mai fara experienta se sperie si ies pur si simplu crezand ca piata se va duce in cap.
  • Nu in ultimul rand piata imobiliara poate fi dominata (cum este la noi) de persoane fizice ce cumpara locuinta proprie. Preturile, necrescand inca atat de dramatic incat sa apara fenomenul de impulsive buying, acestia incep sa creada ca piata va pica in curand foarte mult si pun pe pauza eventuala achizitie.

Domnule CarutaCuBani, am inteles, dar ce te face sa crezi ca piata nu va pica in cap long-term ? De unde stii ca va urma o faza de explozie ?

Excelenta intrebare aventurierule. Hai sa vedem.

Romania si tranzactiile imobiliare

Te-ai intrebat vreodata cat de accesibile sunt achizitiile imobiliare in Romania ?

Domnule CarutaCuBani, tin minte ca ai mai vorbit despre acest lucru in alte articole. Chiar ai prezentat diverse ratii facand o comparatie cu Europa.

Asa este aventurierule, insa pana acum nu am aratat cel mai basic si simplist indicator.

Cam cat la suta din tranzactii crezi tu ca se fac cu banii jos si cate cu credit ?

Domnule CarutaCuBani, nu am cifrele exacte, dar stim cu totii ca romanii se indatoreaza la greu! Suntem in top de departe.

Excelenta remarca, cea cu indatoratul. Permite-mi sa deschid o paranteza.

Creditele

Hai sa-ti dau eu cifrele exacte. Un indicator interesant este reprezentat de creditele raportate la PIB-ul tarii.

Sursa: EMF

OMG, Domnule CarutaCuBani, vad bine ?

D-aia am si marcat Romania cu rosu aventurierule. Sa se vada. Cam asa sta situatia creditelor ipotecare la GDP. Suntem la 7.8%, pe cand media Europeana este la 45.7%. Desigur, datele sunt de acum un an, insa whatever.

Modalitatea achizitiei

Am inchis paranteza si revin la intrebarea originala: cam cat la suta din tranzactii crezi ca se fac cu credite ipotecare ?

Domnule CarutaCuBani, inca incerc sa-mi revin dupa ce am vazut graficul anterior…

Sper sa-ti revii repede aventurierule, caci abia acum urmeaza socul adevarat.

In Romania, in ultimii 5 ani, aproape 64% din tranzactii s-au facut fara credit ipotecar. Adica in cash, cum imi place mie sa zic. Daca vrei si mai exact, 63.53%. Este o cifra absolut ireala pentru o tara din UE

Nu o sa intru acum pe fiecare judet in parte ca nu-mi permite spatiul, insa iti dau un fun fact: Harghita este “cash land”, caci peste 88% din tranzactii s-au facut “in cash”. Nici nu stiu daca mai e ceva de zis. Ah, ba da; holy molly guacamole.

Rezumat

Desigur ca sunt alti zeci de indicatori la care trebuie sa ne uitam, insa evident ca un articol are limitele lui.

Ce este foarte important sa intelegi insa este ca nimeni, Nimeni, dar NIMENI, am zis NIMENI, nu stie ce se va intampla cu piata imobiliara pe termen scurt.

Faptul ca in urmatoarea perioada se va contracta este o certitudine. Cu cat ? No idea. Vom afla mai multe in urmatoarele 1-2 luni cand vedem exact efectele in economie.

Momentan, raspunsul meu celor care ma intreaba ce sa faca, este sa astepte 1-2 luni si atunci vom sti mai clar.

Ce este insa clar ca vaca deja, ca long-term, piata imobiliara din Romania este subevaluata. Desigur, conteaza orasul, caci in sfarsit am inceput sa ne maturizam usor usor ca piata, aparand diferente in functie de oras. 

Cand am inceput prima data sa analizez la modul serios piata imobiliara din RO, acum vreo 8 ani, am simtit ca-mi fuge pamantul de sub picioare la ce vedeam. Ce a fost si inca este piata imobiliara din Romania, este ceea ce vedea Warren Buffet pe bursa Americana in anii lui de glorie. Nu ma crezi nu ? Mai vorbim in 15 ani.

Sa recapitulam:

  • Va urma inevitabil o faza de corectie. Amplitudinea ? Donno, don’t care. Vom afla mai imulte in urmatoarele 1-2 luni. Ce as face eu ? Pur si simplu as sta in asteptare.
  • Long-term insa, anumite zone din RO (da, printre care si Bucurestiul) sunt subevaluate. Cu alte cuvinte, dupa aceasta corectie cauzata de pandemie, de departe cea mai mare probabilitate este ca preturile sa explodeze urmandu-si ciclul natural.

Pe final

Bineinteles ca totul se joaca in probabilitati. Oricand pot aparea evenimente de tipul black swan care sa dea peste cap ratiunea.

Ce vreau sa intelegi insa, este ca astazi, long-term probabilitatile sunt de partea exploziei preturilor imobiliare. Short-term nimeni nu stie. De fapt, in mod ironic poate, sa faci predictii corecte long-term este mult mai usor decat short-term. Think about it.

Domnule CarutaCuBani, stai asa, nu pleca. Ziceai ca incep sa apara diferente pe zone in Romania. Vrei sa explici mai mult ?

Time is money aventurierule.

🙁

Glumesc aventurierule, asa ma stii ? Hai sa facem un compromis. Iti las 3 grafice. Trage singur concluziile, ca oricum stii ca nu-mi place sa dau mura in gura. Nu ca-s rau, ci ca inveti mai mult asa.

Sursa: ANCPI

 

Sursa: ANCPI

 

Sursa: ANCPI

Hai ca mai mult chiar nu pot sa iti dau, ti-am oferit si un mega hint cu linia rosie. Acum gata, chiar m-am tirat. Nu de alta, dar ce perioada mai buna de a face bani si strategii decat acum ?

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

33 thoughts on “Piata imobiliara – incotro ?”

  1. Salut Daniel,

    Un super articol ca de obicei.

    As vrea sa te intreb despre perspectiva ta asupra imobiliarelor in comparatie cu perspectiva lui Iancu Guda din acest interviu: https://www.facebook.com/LorandSoaresSzasz/videos/853609885116425 .

    El spune ca este o diferenta intre pretul imobiliarelor si valoarea imobiliarelor. Valoarea o calculeaza cu urmatoarea formula: Pret chirie * 12 luni * 17 ani – 20% (acestea fiind taxe, reparatii… ) = Valoarea unui imobil.

    Din calculele lui pretul unui apartament este supra apreciat cu 20 – 25% in Bucuresti urmeaza o corectie cel putin pana la acest nivel.

    Stiu ca nimeni nu are global de cristal, nici tu si nici el, insa eram curios de o perspectiva la acest punct de vedere?

    Multumesc inca o data 🙂

    1. El spune in fiecare an ca urmeaza o corectie. La un moment dat o sa vina si aceasta corectie si va spune ca a avut dreptate 😉

      1. El a inceput sa spuna din 2017, odata cu schimbarea trendului de creditare!

        Daca tu esti expert in imobiliare bravo, dar pentru un incepator este o informatie vitala.

        Din 2021 creditarea intra pe teritoriu negativ si odata cu creditu creste si euro leu, creste si rata la credite achizitionate pe specula.

        Daca dumneavoastra cumparati cash foarte bine, dar pentru sarantocii care cumpara pe credit catre ce informatii sa incline?

  2. Mulțumim pentru acest articol, scurt și la obiect. Nu vreau sa pară ciudat dar sunt 100% de acord cu tine. În acest articol mi-am regăsit 100% toate analizele pe care mi le-am făcut și tot ceea ce cred că se va întâmpla. Continuă ceea ce faci Bogdan, pentru că o faci bine!

  3. Salut, de ce ne intereseaza toate tranzactiile imobiliare si nu doar cele de imobile?
    Piata de imobile e in scadere ca numar de tranzactii de vreo 3 ani..

  4. Confirm ca majoritatea dezvoltatorilor se așteaptă sa plătești cash la achiziția unui apartament în București. Eu ma întreb de unde atâția oameni cu cash +100.000 Euro, ca îmi da cu virgula.

    1. Nu e vorba numai de +100k EUR. Sunt multe ap sub aceasta suma.

      Legat de cine are bani, gandeste-te ca-s multi care castiga mult in Bucuresti. Numai 100.000 de oameni lucreaza in IT. Apoi ai tot ce tine de ingineri, doctori, cei de prin BIG4 si alte multinationale, freelanceri etc. Nu in ultimul rand avem multi romani care au inceput sa castige bine in afara (nu doar agricultura) si investesc in orasele magnet din RO.

  5. Excelent articol Bogdan!
    M-am uitat si eu pe site-ul ANCPI la evolutia tranzactiilor imobiliare si orasele secundare Cluj, Timisoara, Iasi au scazut din 2017 ca numar de tranzactii.
    Cum ti se pare Sibiul ca potential pentru urmatorii 20 de ani si aici vad ca au scazut tranzactiile de la 10057 la 7665 in decurs de 2 ani? Studiul facut de World Bank asupra migratiei interne nu include Sibiul in categoria oraselor magnet asa cum este Brasovul de exemplu.

    Te-am salutat

    1. Grija in legatura cu analizarea datelor de la ANCPI. Ei vorbesc despre judet, tu despre oras. Big difference 😉

      1. Da, asa este ai dreptate. Este posibil sa fi scazut totusi si in oras din moment ce este o diferenta asa mare de 25%, trebuie sa verific.
        Am urmarit webinarul cu tine si Valentin iar la sfarsit a intrebat cineva Sibiu sau Brasov iar tu ai spus “Brasovul a crescut mult…” dupa care Valentin a spus “Fara analize tehnice” :))) si ai raspuns cu ambele.
        Bucurestiul este clar o optiune mai buna in comparatie cu Sibiul pt investitii imobiliare dar am dubii daca orasul va atrage lume pe viitor mai ales ca majoritatea ce se relocheaza sunt din judet sau din Valcea si mai putini din alte parti.
        In oras s-a construit foarte mult, somajul a fost aprox 1.7% si fiind asa mic inseamna ca este deficit de forta de munca si orasul nu atrage totusi multa lume.

        Merci

  6. Buna Domnule Caruta cu Bani!
    Daca luam in considerare situatia econimica actuala la nivel global, nu e posibil sa urmeze o recesiune, nu o corectie?
    Multumesc frumos

  7. Cum pot calcula daca piata imobiliara din Cluj este subevaluata sau nu?
    Ce ziceti de formula postata mai sus (Pret chirie * 12 luni * 17 ani – 20% (acestea fiind taxe, reparatii… ) = Valoarea unui imobil.)?

  8. Salutare domnul CarutaCuBani,

    Interesant articol si multumim pentru tot contentul de calitate pe care il produci.
    Totusi, poti sa ne dai sursa pentru “In Romania, in ultimii 5 ani, aproape 64% din tranzactii s-au facut fara credit ipotecar. Adica in cash, cum imi place mie sa zic. Daca vrei si mai exact, 63.53%.”. Ne poti da un link catre aceasta referinta?

    Multumesc,
    Aventurierul

  9. Cred că piața imobiliară se va prăbuși. Multi nu se vor mai întoarce la birouri, și-au dat seama că e mai convenabil sa lucrezi de acasă. Șefilor le convine, costuri de închiriere spațiu mai mici, pe praful asta trebuie sa tai de unde poți. În altă ordine de idei, șomajul și incertitudinea locului de munca vor prăbuși creditul. Fara credit, foarte multi nu își permit să-și ia casa. Asta cu piata imo e subevaluată e o poveste de Frații Grimm. Piata imo in Rom se bazează pe credit. Odată limitat accesul la credit s-a dus totul.Restul e răcește. Vom vedea in max 2 luni.

  10. Opinia mea, necunoscator al afacerilor din RO (sunt emigrat de mult timp din RO):
    “work from home” va fii viitorul! caci aveam deja tehnologia IT + infrastructura de zeci de ani.
    – cost redus pentru angajator (cu inchiriere birouri, curatenie, reparatii, utilitati etc)

    “geo-arbitraj”- daca tot muncesti de acasa (sau de pe plaja?) va scadea salariul nou oferit. competitivitate mare.
    – pret scazut la imobiliare rezidentiale (aceeasi munca se poate face din “strainatate”). Caci salariul trebuia sa acopere chiria+mancare+transport ca sa fie competitiv si sa taraga talente. Deci lucru cbana de la munte sau de pe plaja…

    “tax-aviodance optimisation” – taxe mici (paradis fiscal, sau non-rezident=perpetual travel daca nu inflatie +somaj (recesiune lunga) atunci poate stag-flatie.
    Oicum nu mai cred in speculatie (“investitie”) in buy-to-let imobiliare.
    “Desteapta-te romane!” 🙂

  11. FYI: non-rezident=>perpetual travel (<180 zile/an etc) sau 3-4 luni fiecate tara UE, succesiv si repetir.
    Deci scade chiria (nu se mai cauta inchiriere in marile orase). "LAND-lorzii" – feudalii moderni, vor simtii ce inseamna "concentrated assets" adica mult capital/nediversificat intr-o singura categorie (casa mea= pensia mea, zau?).

    Prafuitul meu glob de cristal prevede o lume TOTAL schimbata dupa pandemia COVID-19. Cand USA "tipareste" in nestire fiat money (hartie igenica colorata) pentru aceleasi (sau diminuate) bunuri materiale totale (resurse finite pe planeta noastra, sol/an si subsol/viata) ce urmeaza? A, uitai de "amanata" poluare globala, inca nerezolvata.

    in caz ca inflatia nu se poate duce (prea mult) in viata de zi cu zii (alimente, transport) caci somerii se vor rascula, logic se va duce in SUPRAEVALUAREA investitiilor (company shares). Asa ca inestitorii vor fi bogati DOAR pe hartie. nimeni din afara nu va tranzactiona ce nu le trebuie (caramizi si mortar) cu plata pe viata (mort-gage= frantuzescu gaj pe viata).

  12. Ciclul de 18 ani in Romania a fost mascat de conversia Euro Leu ciclu pornit de prin 2005!

    Caderea din 2009 a fost corectie, caci nu se poate numi cadere dupa o ascensiune de 1000% in preturile imobiliarelor si o corectie de doar 25-30% pret real, Prima Casa a dat avant rapid pentru a nu cadea sub pragul tolerat de guvern, imobiliarele.

    Urmeaza 4-5 ani de corectie, iar din fundul prapastiei cred ca urmeaza sa adoptam moneda Euro, chipurile ca sa tina inflatia in control. Dar adevarul e ca sa intareasca zona si moneda Euro exact pe urmatorul trend ascendent de lunga durata.
    Capitalismul inseamna inovatie, multiplicare, oferta in crestere, cerere in parametrii oferte, deci cu cat mai multe activitati comerciale, cu atat mai ulta competitivitate, cu atat preturile cresc greu, cu atat raportul intre alte bunuri si servicii se ieftinesc.

    Asa ca, daca in cifre apartamentele cresc spre infinit, in comparatiei cu alte lucruri in piata, este posibil chiar sa devina mai accesibile proprietatile imobiliare; caci tocmai acest fenomen angreneaza perpetum si alte zone economice: materiale constructii, mobila, electrocasnice, etc.

    Preturile in imobiliare vor cadea atunci cand si dolarul o sa mai taie din datoria externa (raportat la GDP) asa ca sa nu dormim in pantaloni cu vise la cifre pe hartie.
    In istoria trecuta au existat sute de mii de bule diverse, iar Romania dupa comunism, a uitat foarte repede de istoria bulelor trecute.

    “Manole scria zilele trecute că preţurile apartamentelor au scăzut la jumătate faţă de 2008. Ştirea a mai fost comentată şi prin alte locuri, şi au apărut deja corijenţii la matematică ce strigă:

    „Stai, nenicule, că euro a crescut din 2008 ! Care 50% ? Şi cu cei 25% pierduţi prin creşterea euro ce facem ? Da’ cu chiria plătită cei 4 ani ? Hai că v-am prins, voi ăştia de vreţi case la preţ de Logan, sărăntocilor !”

    Păi hai să vedem, Einstein:

    La 1 iunie 2008, 1 € = 3,6082 RON; la 1 iunie 2012, 1 € = 4,4648 RON. Creştere euro faţă de leu: 23,74%. Până aici omul pare să aibă dreptate, la naiba, ne-a făcut de râs ! Poate mai avem o şansă, totuşi: să facem o simulare de calcul (de fapt nu simulăm, chiar facem calculul) pentru cele 2 credite (în 2008 şi 2012):

    Să considerăm un credit imobiliar în valoare de 75.000€ necesar cumpărării unui apartament de 2 camere, să zicem în Cluj, în 2008. Perioada de creditare 30 de ani, dobândă de 7,2%. Rezultă o rată lunară de 509€, adică 1837 lei (509 x 3,6082 lei), total de plată în cei 30 de ani – 183.272 € (661.000 lei).

    (completare ulterioară nr.1, 25 aprilie 2013: de ce oi fi calculat suma totală de returnat (în lei ) la cursul mic din 2008, nu ştiu, pentru că odată cu creşterea cursului şi rata a crescut, prin urmare suma de returnat băncii e mai mare de 661.000. O lăsăm totuşi aşa, nu strică argumentaţia).

    4 ani mai târziu, preţul în euro a ajuns la jumătate. Dar în lei ?

    La 1 iunie 2012, 1 € = 4,4648 RON. Creditul pentru acelaşi apartament, în valoare de 37.500€, cu o dobânda marca Prima Casă de 5%, duce la o rată de 398€, adică 1776 lei (mai puţin cu vreo 60 de lei faţă de creditul din 2008), însă perioada creditului este de doar 10 ani, în loc de 30 ! Suma totală de returnat este de 42.730€ (213.000 lei).

    Pentru cei ce au chiulit la matematică, să recapitulăm:

    preţ (în euro) la jumătate fată de 2008 (37.500€ versus 75.000€). Cârcotaşii vor dori să adăugăm și chiria plătită în aceşti 4 ani. Să le facem pe plac: 250€ chirie lunară înseamnă în 4 ani 12.000€, prin urmare avem un preț total în 2012 de 50.000€ faţă de 75.000€ cât era în 2008. Dar stai, asta nu-i tot !
    împrumut de 10 ani în loc de 30 (dacă mai punem la socoteală şi cei 4 ani de chirie – 2008-2012 – avem 14 ani până apartamentul este al nostru)
    sumă totală de returnat (în lei): 213.000 lei în 2012 faţa de 661.000 lei în 2008, adică mai puţin de o treime ! (completare ulterioară nr.2, 25 aprilie 2013: de fapt suma totală plătită în cazul achiziţiei din 2008 este şi mai mare de 661.000 lei, conform comentariului nr.1 de mai sus).
    Evident, asemenea calcule sunt de-a dreptul meschine, vorba cuiva implicat în imobiliare. Cum e şi mai meschin să spui că preţurile sunt încă prea mari şi că vor scădea şi mai mult odată cu oprirea Primei Case. Dar cine stă să calculeze aşa ceva dacă a zis la ştiri că acum e cel mai bun moment să cumperi o locuinţă ? Sau în ziar scria ? Nu mai ţin minte, maică, dar dacă zicea, zicea !”

    1. Cel mai reprezentativ coment din toata pagina.

      Lucrurile astea nu se discuta, aceste mecanisme intereseaza pe un cumparator, nu uitatul in gurile “speculantiilor”.

      Flavius, am verificat comentul, si am corelat in baza de date bancara, cu datele din trecut; si pot sa zic ca ai in mare dreptate.

      Deci concluzie: cumperi cand creditarea este la pamant!

      O zi buna!

    2. de ce nu iei in calcul si cresterea salarilui mediu pe aceasta perioada? de asta se fac calcule cate salarii medii reprezinta un apartament

  13. Ratia dintre salariu mediu anual si valoare propietate a stat ca medie foarte mult la cote exagerate ajutata de rata de creditare si de “decreteii lui Ciausescu” care au impins inevitabil preturile odata cu intrarea lor in sanul familiei.

    Dar ce sa vezi acest val a fost in toata Europa, Statele Unite si Australia izbitor de predictibil cu al doilea razboi mondial, ca unda economica in crestere; dar aceasta unda nu poate sa faca valuri ascendente la infinit.

    Trendul ratelor de dobanda este descrescator de peste 30-35 de ani, urmeaza o aplatizare, urmeaza o zona de confort, atat pentru populatie cat si pentru creditare.

    Referitor la imobiliare in acest moment sunt mega evaluate pentru puterea reala a Romaniei si sub evaluate in raport cu Productivitatea Romanilor peste hotare si achizitie in tara.
    Ce facem cand acest trand se schimba? Cand piramida Romaniei incepe sa nu mai aiba ca pondere persoane peste 60 de ani, ci persoane intre 40-55 ani? Cand ponderea celor noi nascuti tot scade in procente semnificative?

    Imobiliarele mai au un zvac de 10-15 ani maxim pana la aplatizarea procentelor pe o perioada de 20-35 de ani.

    Romania popor dezinformat uita vremurile cand o casa avea o ratie de 2,9 din salariul anual mediu, sau cand avea 3,3; in schimb tine minte doar istoria recenta cu ratii de peste 8 respectiv 12 (si peste) in unele cazuri de specule.
    Intrebare cat credeti ca vor rezista aceste ratii speculative?
    Atat timp cat continua valul demografic al “decreteiilor”.
    Si rugati-va, ca imigrantii Thailandezi, Ucrainienii, Moldoveni, Rusi, Chinezi, Palestinieni, sa regleze cererea in detrimentul piramide nationale, ca sa poate umfla la infinit bula.

    Valurile astea demografice nu tin la infinit, vine o vreme de corectie de lunga durata, Africa pana in 2100 devine una din cele mai fertile zone in materie de recuperare investitii accelerat in timp ce Europa, imbatranita o sa stea cu mana intinsa la fonduri de la banci si fmi ca sa sustina batranii (care poate nu prind batranetea de poluare si de acest covid frumos).

    Romani needucati, ce avem impresia ca la noi este diferit ca in alte parti, ca la noi e lapte si miere, ca la noi o sa facem averi din imobiliare cumparate pe specula dezvoltatorilor si varate pe gat de mai stiu eu ce Kiwifinance, care in 2012 si-au umplut portofoliile cu imobiliare si acum ii tepuiesc pe novici ca sa elibereze piata de cash. Ca ei pe urmatorul trend descendent sa isi mareasca si mai mult portofolile, nederanjati de idiotii cu cash (caci atunci vor fi mai putini) ca sa ridice prea repede preturile.
    Toate astea in timp ce vor achizitiona prin credite imobile, vaci de muls cash, cu un cost de sub 8% din valoarea propietatii aflate pe specula si cu o rata de recuperara exagerat de mare.

    In 4 – 5 ani dobanzile in Romania vor scade la un 2,5 – 3,5 % la credite imobiliare!

    1. Swan Schmitt a evaluat KIWI FINANCE –
      1 stea
      16 august 2012 ·

      pacat ca nu ii ajuta nimeni pe cei care au intrat in BC datorita restantelor…in acest fel, dobanzile cresc, ratele sunt din ce in ce mai mari si mai greu de platit, oamenii isi pierd casele si tot ce au adunat o viata…Pentru un credit de nevoi personale cu ipoteca de 50.000 euro pe o perioada de 360 de luni, valoarea ratei lunare este 328,32 euro la kiwi, eu la Unicredit platesc 240 euro lunar pentru 19.500 euro imprumutati cu ipoteca pe 20 ani…cum sa nu raman in urma? Cei in situatia mea nu sunt bagati in seama de nimeni !

      Exact cand noua creditare devine ieftina in piata vechea creditare creste exponential!

  14. Speculă financiară, credite ipotecare și dreptul la locuire

    Ca parte a acțiunilor comune ale Coaliției Europene de Acțiune pentru Dreptul la Locuire și la Oraș, Frontul Comun pentru Dreptul la Locuire** a pornit pe 5 octombrie o campanie de informare și conștientizare despre efectele financializării.*

    În cele ce urmează, vom încerca să definim acest termen și vom urmări în ce fel acționează asupra locuirii și cum se reflectă în viețile noastre de zi cu zi.

    Ce este financializarea

    Este reorganizarea economiei, instituțiilor, statelor și inclusiv a locuirii conform pieței financiare.

    Această reorganizare se bazează pe o schimbare în modalitatea de creare a profitului, care nu mai este extras din comerț și din producție (tipice economiilor industriale), ci din tranzacții cu instrumente financiare. Mai simplu spus, o economie care nu se bazează pe ceea ce produc oamenii, ci pe scheme financiare, pe credite de consum și pe specula nevoilor oamenilor.

    Financializarea este un proces în continuă creștere la nivel global din anii ’70 (deși vizibilă încă din secolul 19) și:

    include slăbirea regulilor, limitelor și controalelor impuse instituțiilor financiare este promovată agresiv de instituții financiare transnaționale (bănci și fonduri de investiții) instituțiile financiare au ajuns să monopolizeze toate domeniile de tranzacții și producție: profiturile (și, în general, veniturile) din tot ce se produce sunt tranzacționate la bursă, reinvestite prin fonduri de investiții, depozitate în bănci, transferate prin bănci.

    În acest context, financializarea locuirii înseamnă că locuințele sunt tratate și tranzacționate ca mărfuri, ca obiecte pentru speculă imobiliară și financiară și ca mod de a obține profit. Aceasta în detrimentul și prin ignorarea locuirii ca nevoie socială și ca drept de bază al oamenilor.

    Acest proces este sprijinit de instituțiile statului, prin diverse politici publice (economice, sociale, de locuire).

    Instituțiile financiare fac presiune pe guverne și influențează strategiile și programele publice; tot ele, “eliberate” de reglementări, au devenit tot mai puternice, iar impactul lor în politicile publice (care să le avantajeze) e tot mai mare.

    Guvernele, deși au bani, nu investesc în programe sociale din cauza cerințelor impuse de structurile financiare transnaționale și din cauza avantajelor pe care clasele politice le acumulează răspunzând acestor cerințe.

    Financializarea locuirii

    Financializarea locuirii îmbracă mai multe forme. Una dintre acestea este sistemul de credite ipotecare pentru accesarea proprietății private. Cu cât creditele ipotecare se dau mai ușor, cu atât prețul locuințelor va crește și familiile se vor îndatora din ce în ce mai mult. Totodată, persoanele cele mai sărace și vulnerabile sunt excluse complet din acest proces, rămânând să se descurce pe piața speculativă a chiriilor.

    O altă formă de financializare este prin investițiile speculative ale fondurilor de investiții, corporațiilor și industriei imobiliare. Aceste investiții speculative determină creșterea prețului locuințelor și a chiriilor și îngreunează accesarea unei locuințe.

    Aceste procese de creditare și speculare imobiliare sunt încurajate și sprijinite de către stat prin:

    garantarea creditelor ipotecare și încurajarea accesului populației la credite, în detrimentul altor modalități de acces la locuință privatizarea fondului public de locuințe, facilitând acumularea de proprietăți și, prin urmare, speculația imobiliară parteneriate public-private, prin care resurse publice sunt direcționate către sectorul privat de dezvoltare imobiliară în schimbul alocării, pe o perioadă limitată, a unui procent din apartamente ca locuințe sociale.

    Actorii pricipali ai financializării lucrează simultan pe trei niveluri diferite: actorii transnaționali (Uniunea Europeană și instituțiile sale, instituțiile financiare precum Fondul Monetar Internațional, Banca Mondială, Banca Centrală Europeană, bursele internaționale) statele naționale și instituțiile guvernamentale

    consiliile municipale și/sau locale.

    De ce ne interesează toate aceste lucruri?

    În estul și sudul Europei, creditele sunt considerate mai riscante, deci impun rate mai mari, ceea ce înseamnă profituri mai mari față de creditele din vest.

    În același timp, riscurile sunt transferate celor care iau credite; în cazul în care nu mai pot plăti ratele, oamenii își pierd bunurile cu care au garantat (inclusiv casele), care reintră în circuitul de profit al băncilor.

    Dat fiind că nu oricine poate obține credit ipotecar și că valoarea chiriei este de cele mai multe ori cât un salariu minim, trebuie să ne întrebăm ce face statul pentru a răspunde nevoii de locuire a unei populații din care 40% se află sub pragul de sărăcie. În timp ce mii de dosare de locuințe sociale rămân nesoluționate prin primării, statul sprijină sectorul bancar.

    Astfel, în România, din 2001, locuințele ANL (Agenția Națională pentru Locuințe) sunt construite pentru a fi cumpărate doar prin credite, împreună cu bănci precum BRD. Guvernul a alocat milioane de euro pentru construirea și vânzarea de locuințe prin bănci. Acest program este destinat persoanelor sub 35 de ani, dar nu este orientat în funcție de venit, astfel că cei cu veniturile cele mai mici și cea mai mare nevoie de locuințe accesibile sunt excluși. Programele care favorizează băncile („Prima Casă” și Banca pentru Locuințe în parteneriat cu BCR și Raiffeisen) și condiționează accesarea unei locuințe prin accesarea de credite au primit peste 21 miliarde lei, adică peste 96% din totalul cheltuit pentru subvenționarea locuințelor

    din bugetul de stat.

    Pe când programele de locuințe sociale, locuințe pentru chiriași evacuați, pentru combaterea marginalizării au avut alocate mai puțin de 800 milioane lei, adică doar 3.7% din totalul cheltuit pentru subvenționarea locuințelor din bugetul de stat.

    Criza și restructurările economice au dus la pierderea sursei de venit pentru multe familii, iar îndatorarea masivă la bănci și chiriile exorbitante au avut drept consecințe executări silite și evacuări.

    Cum ne afectează pe noi ?

    Suntem și vom deveni tot mai dependenți de credite și bănci pentru a putea accesa o locuință în timp ce prețurile la locuințe cresc artificial și nu ne mai permitem să închiriem sau să cumpărăm o casă.

    Autoritățile nu dau bani către programe de locuințe publice pentru lucrătorii cu venituri mici, dar direcționează banii către programe realizate împreună cu băncile ceea ce face ca puterea băncilor de a-și impune propriile condiții să crească (de exemplu, rate mult mai mari decât în vest, rate flexibile, chiar contestarea legii dării în plată, etc.)

    Persoanele fără acces la o locuință (personală sau socială) devin tot mai vulnerabile (impactul este uriaș, în Londra, de exemplu, speranța de viață la persoanele care locuiesc în condiții dificile este cu peste 25 de ani mai mică decât a celor care locuiesc în condiții bune).

    Din ce în ce mai mult crește inegalitatea economică dintre persoanele care au o locuință și cele care nu au locuință și nici acces la chirii pe piața imobiliară (lucrătorii cu veniturile cele mai mici). Chiar și cei care au un credit ipotecar sunt vulnerabili în fața crizelor economice sau la scăderea venitului.

    Amintiri din perioada economica trecuta…

    1. desi ai dreptate, talica latri la usa gresita! aici e web-site unde boierul invata fataful/argatul cum sa biciuiasca iobagul, pricepusi? Adica cum sa faci profit (cat mai mare) prin exploatarea unei nevoi umane (dreptul de a trai/locui civilizat intro casa). Cam asta e capitalismul pe scurt. Iar acum e in ultima faza de degradare/exploatare, cand doar octogenari (70-80 ani) bolnavi mintal (parkinson/alzhaimer) si multi-miliardari pot fi “alesi democratic” (sacarii nu obtin locuri in conducere decat ca rude ale mafiei). Pana nu vor fi ghilotinati cei 1% care detin 80% din bogatiile planetei, vom simtii in continuare ce inseamna sa fii expert in asupri (investii). Thomas Piket francezul a spus-o clar de ani de zile, a trecut era revolutie industriale, acum e era capitalului (ne-muncii !).

  15. Cand se va ajunge la 500 EUR/m.p. ?( dupa ce MIZERIA PRIMA CASA se va termina ) atunci lucrurile se vor schimba si nu va mai exista suport logic pentru evaluari MINCINOASE.

    Este intr-adevar necesar un imprumut ?

    Poate fi doar daca aveti CERTITUDINEA ca beneficiul net adus de credit (bani din viitor obtinuti acum) cel putin va dubleaza/tripleaza valoarea investitiei… CREDITUL PRIMA CASA nu numai ca nu va asigura NICIUN castig dar dubleaza preturile locuintelor si cvadrupleaza costul final al acestora… In loc de 500 EUR / m.p. acest program mentine artificial plafonul de 1.000 EUR /m.p. iar in 30 de ani pretul final va fi depasit de valoarea dobanzilor… Concret, in loc sa platiti 25.000 EURO pentru un apartament cu 2 camere, PRIMA CASA il face sa coste 50.000 iar la finalul celor 30 de ani veti fi platit deja peste 100.000 EURO. ILUZIILE valorilor mari sunt intretinute de bancheri pentru a-si asigura BONUSURILE de sute de mii de euro pe an…

    V-ati uitat vreodata pe graficul de rambursare al unui imprumut ? Stiti ca pentru un credit imobiliar intins pe o perioada de 30 de ani, abia dupa aproximativ 18 ani plata din principal este mai mare decat dobanda ? Platesti, spre exemplu, rate timp de 5 ani de zile in valoare totala de 18.000 EURO si din principal de fapt ai achitat doar vreo 3.000 de euro – restul fiind DOBANZI SI COMISIOANE. Din datoria totala de 60.000 de euro, mai ai de plata 57.000 desi ai platit 18.000.

    ASTA ESTE MATEMATICA BANCARA !!! 60.000 minus 18.000 = 57.000

    Dintr-un motiv sau altul, dupa cativa ani de contract nu mai poti suporta ratele si ai pierdut TOT. Ramai si dator vandut bancii pentru ca intre timp locuintele se vor deprecia considerabil si la noi nu exista LEGEA FALIMENTULUI PERSONAL. Noi romanii suntem tratati precum LUMEA a 3-a de catre institutiile financiar-bancare sau nebancare. (vezi creditele cu dobanda de 80 % pe an)

    Suntem cobaii experimentelor de suportabilitate pe care se pare ca le suportam cu stoicism.

    1. fiecare tara isi merita conducatorii pe care ia votat! Gladiatorul Spartacus, desi practica excelent stoicismul, nu l-a recunoscut pe Cezar (ce sustinea sclavia). Voi oitze mioritice ce faceti anual, cincinal? behehe…

  16. Salutare,domn profesor!
    Mai intai intrebarea: de pe ce site ati luat datele pt graficul credite/GDP? Am googleuit “EMF” si nu am gasit nimic relevant. Am cautat un pic chiar si pe siteul IMF, unde am gasit ceva apropiat (total datorie privata/GDP), dar nu sunt aceleasi date, evident. Pe viitor puteti lasa hyperlink catre sursa.

    Acum multumirile 🙂
    Am descoperit recent siteul si l-am parcurs destul de repede. Urmeaza sa il parcurg inca o data pe indelete.
    Felicitari pt articole si multumesc pentru efortul depus in scrierea articolelor!

  17. Cum sa manipulezi urmatoarea generatie de oameni?

    Daca te infiltrezi acolo unde mintile oamenilor sunt atente si modelate, acolo unde gandurile se nasc in urma ideiilor plantate de informatiile bombardate.

    Acorda mai putina atentie cand oamenii acorda prea multa atentie si acorda mai multa atentie cand oamenii nu acorda atentie.

    O postare cam slaba dar buna decat nimic; pe praful online in imobiliare merge si asta.
    Multumesc de efortul depus.

    1. De generatii intregi iobagii au vazut “tarlaua de pamant” ca singura avere durabila, apoi parintii au inoculat copiilor sa aibe “casa” (fetele cu casa se maritau mai bine). Tiganii au crezut ca aurul e cel mai de pret (si usor de ascuns, netaxabil).
      Apoi se zicea sa “joci” la bursa, acum se zice sa “investesti” in hartie (actiuni, shares) ca sa nu-ti erodeze inflatia averea.

      Estul incearca sa imite succesul vestului, dar vestul este condamnat la decadere (nu mai are resurce de scos din pamant, tari de cucerit). Imperiile s-au construit pe exploatarea bogatiilor altora. Atunci pe cine vor cei din Est-ul UE sa mai exloateze? Pe rusi, pe indieni, pe chinezi? ha, ha astia va dau clasa in IT si orice domeniu tehnic. Sa terminat dolce-vita din west la care aspirati.

      manipularea, spalarea pe creier nu se face fara cooperarea fraierului. cercul vicios este ca fraierul nu-si poate da seama ca e.. fraier!

      1. Nu trebuie … expert in imobiliare ca sa iti dai seama ca GDP per cap are o decorelare exagerata cu pretul locuintelor; sau ca ratele la banca sunt exagerate in raport cu venitul.

        Al naibii dolar ce manipuleaza toate pietele partenere la jocul financiar…

  18. Amintiri din specula trecuta:

    Avocatul Dumitru Rusu: “Bancile vand creditele neperformante la un pret situat la maxim 8% din valoarea acestora”
    de Ioana Morovan HotNews.ro, EurActiv.ro
    Miercuri, 14 octombrie 2009, 14:54 Economie | Finanţe & Bănci

    Creditele neperformante vandute de catre banci insumeaza circa 100 milioane euro, a declarat pentru HotNews.ro-EurActiv.ro avocatul Dumitru Rusu, cu ocazia forumului “modalitati alternative de solutionare a conflictelor intre banci si clientii debitori”, organizat de Institutul Bancar Roman. Acesta a spus ca pretul la care bancile vand creantele, in acest moment, este de 5-8% din valoarea totala, care include principalul de rambursat, dobanzile aferente si dobanzi penalizatoare, comisioane.

    “In Romania suntem abia la inceput in ce priveste abordarea clientilor in dificultate, care incep sa nu mai plateasca ratele la timp, si una din metode poate fi vanzarea creditelor neperformante catre societati specializate.

    “Piata secundara a creditelor nu a fost incurajata de catre BNR. In ultimii 2 ani s-a creat timid o piata a creditelor neperformante”, a spus Dumitru Rusu.

    Potrivit acestuia, prima tranzactie de acest gen a avut loc in decembrie 2007 cand o banca a vandut un pachet de credite catre un investitor strain.

    Investitorii in acest tip de active pot fi mult mai eficienti decat bancile in colectarea creantelor. Din punct de vedere al bancilor, vanzarea creditelor inseamna obtinerea unor bani la momentul respectiv.

    “Acum un an se putea vorbi de preturi de 10 si peste 10% din valoarea nominala; acum preturile s-au dus undeva intre 5-8%. Pentru cumparatori, motivul este evident, va colecta mai mult decat plateste”, a explicat Rusu.

    Alte surse din piata bancara au declarat pentru HotNews.ro -EurActiv.ro ca principalele banci care practica vanzarea creditelor neperformante sunt BRD si Raiffeisen.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.