Investitii imobiliare pe paine

Howdy aventurierule. Am scris mai demult un articol in care am mentionat un motiv pentru care nu pot sta departe de investitii imobiliare in Romania. In realitate sunt foarte multe motive, iar astazi voi vorbi rapid despre inca unul.

Bursa vs. imobiliare

Multe persoane si-au pus intrebarea ce este mai profitabil in Romania: investitiile pe bursa (BVB) sau cele imobiliare ? Desigur, ne putem uita in istoria SUA sa vedem ce randamente au produs imobiliarele fata de bursa lor sa ne facem o idee, insa trebuie sa fim corecti si sa acceptam ca Romania este o alta piata, cu alte randamente si alta moneda.

Valoare

Tarisoara noastra nu are o istorie prea bogata , nici pe BVB nici pe imobiliare. Ca sa nu ajungem la concluzii eronate datorita unor evenimente cel mai probabil nerepetabile, voi exclude perioada de dinainte de criza (2007).

Domnule CarutaCuBani, poti explica de ce excluzi aceasta perioada ?

Nu este foarte mult de explicat aventurierule. In ’90 am iesit din comunism iar apartamentele erau luate pe nimic de la stat. In urmatorii ani usor usor s-a liberalizat piata, dar un apartament costa doar cateva mii de dolari, iar blocuri noi lipseau din peisaj. Apropo, cu o masina straina nu foarte scumpa luai si 2-3 apartamente. Ce vremuri, iti vine sa crezi ? In fine, treaba asta a tinut pana prin 2002-2003, nu mai tin minte exact si n-am timp sa ma uit prin excelurile personale acum.

Astfel, sarim peste aceasta perioada si comparam BVB vs. imobiliare uitandu-ne la cat valorau acestea pe maxime si cat valoreaza astazi.

BVB

Inainte de criza, BET valora 10.262, iar astazi (OK, vinerea trecuta), valora 7.053. Cu alte cuvinte o scadere de 31% fata de maximum de dinainte de criza.

Imobiliare

Nicio surpriza nici aici, tot pe scadere suntem. De la 2.058 EUR/mp pe bula, am ajuns la 1239 EUR/mp astazi. Marcam astfel o scadere de 39.7%

Aha, deci BVB-ul a batut la poponet imobiliarele!

Usor aventurierule. Ce moneda se foloseste la BVB si ce moneda la apartamente ?

RON la BVB si EUR apartamente.

Exact, asa ca hai sa aducem totul in RON. In martie 2008 1 EUR era 3.7276 RON iar astazi (vinerea trecuta) 1 EUR = 4.7648 RON.

Astfel, inainte de criza pretul pe mp la imobiliare era:

2.058 EUR * 3.7276 = 7671.4 RON

Astazi pretul este:

1.239 EUR * 4.7648 = 5903.6 RON

Astfel, scaderea este de fapt de 23%

Interesant, nu ? 31% scadere pe bursa vs 23% scadere pe imobiliare. Daca pana acum ai ignorat importanta cursului valutar, sper ca de acum incolo sa nu o mai faci 😉

Chirii / dividende

Imobiliare

Am vazut ca daca ne uitam strict la valoare, de fapt imobiliarele au batut la poponet BVB-ul.

Din pacate, datorita lipsei de informatii de pe BVB, nu stiu ce dividende anuale a dat BET-ul, asa ca o sa fac the next best thing. O sa calculez chiria media luata de pe un apartament inchiriat, cumparat fix inainte de criza, ca apoi sa vedem care ar fi trebuit sa fi fost minimum de dividende pe care ar fi trebuit sa le fi primit de la BET ca sa avem paritate.

Astfel, in capitala un apartament de 2 camere se inchiria in 2008 cu aproximativ 540 EUR. Voi lua in calcul urmatoarea evolutie a chiriei:

ANChirie lunara [EUR]Chirie anuala [EUR]
20085406480
20094004800
20103504200
20113253900
20123253900
20133003600
20143253900
20153504200
20163504200
20173754500
20184004800
TOTAL48.480

Bun, in total 48.480 EUR pentru un apartament care a costat probabil undeva la 110.000 EUR, hai 115.000 EUR, hai 120.000 EUR. Va mai aduceti aminte ? Asa urcau preturile in 2008 🙂

BVB

Daca am fi bagat 120.000 EUR in BET, pe 7 August 2007, cand BET-ul avea 10.262 puncte, ce procent ar fi trebuit sa fi fost distribuit ca dividend mediu anual ca sa obtinem astazi tot 48.840 EUR ?

In primul rand sa transformam in RON:

120.000 EUR * 3.2718 = 392.628 RON

Apoi bagam banii astia pe BVB pe maxim si trebuie sa vedem cat ar fi trebuit sa obtinem dividende in cei 11 ani ca sa ajungem la 48.400 EUR. Simplu: 230.628 RON.

Acest lucru inseamna ca ne-ar fi trebuit pe fiecare an o distributie de dividende de 8.88% (funny how math works) pe BET. Am avut dividende de 8.88% / an pe BET ? Habar n-am, ca nici n-am investit pe BET si nici nu am gasit pe net distributia de dividende pe BET.

A avut BET un dividend yield mediu anualizat de 8.88% in tot acest timp ? Tind sa cred ca nu, dar poate ma insel, investitorii pe BVB stiu mai bine.

Concluzie

Am vazut ca daca am fi avut un dividend yield mediu anualizat de 8.88% pe BET am fi iesit la paritate cu chiriile incasate de pe apartament. Nu uita insa, ca daca ne uitam la valoarea bunurilor financiare, BET-ul a iesit sub apartament, deci in realitate dividend yield-ul mediu anualizat ar fi trebuit sa fi fost chiar mai mare ca sa avem paritate la chirie + valoare, ceea ce ne intereseaza pana la urma.

Domnule CarutaCuBani, in sfarsit am inteles care este al doilea motiv pentru care investesti in imobiliare in Romania! Faptul ca preturile si chiriile sunt exprimate in EUR!

Bravo aventurierule 😉

Bineinteles, in acest articol am vorbit despre medie, atat pe bursa cat si pe imobiliare (2 camere). Daca as fi luat in calcul o garsoniera, lucrurile ar fi stat chiar si mai bine pentru imobiliare. Desigur, sunt si actiuni individuale pe bursa care au avut randamente mult mai mari decat BET-ul, dar si investitori pe imobiliare care scot randamente halucinante. Doar zilele trecute ce discutam cu cineva care a scos usor peste 35% randament mediu anualizat. Kudos to you!

Calculele sunt evident brute, neluand in calcul impozitele, eventuale reparatii, perioade de neocupare etc. Apropo de perioada de neocupare, daca cineva in Bucuresti inchiriaza pe termen lung si a avut apartamentul neocupat mai mult de o zi din 2008 si pana astazi, inseamna ca face ceva gresit.

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

23 thoughts on “Investitii imobiliare pe paine”

  1. Asadar ma simt bine ca sunt pro-imobiliare 🙂 . Trebuie mentionat ca 35% este prin inchiriere in regim hotelier pentru a fi corecti pana la capat.

  2. In primul rand unde gasiti dumnevoastra termen lung pentru un ap 2 camere/ garsoniera in cartier cu preturile enuntate? Stiti foarte bine ca garantia e o luna, nimeni nu da mai mult iar tepele sunt la ordinea zilei. Sau ma rog, sta 3 luni, lasa garantia si cheile in cutia de scrisori. Si ce faci cu maretul contract pe 1 an sau 2? Te judeci inca 3 ani si nu stii daca persoana are ceva pe nume propriu, daca ai noroc si gasesti, alta distractie cu executarea
    E un mare noroc cand gasesti pe cineva serios dar sansele sa stea 10 ani sunt 0. Plus reparatii periodice care apar, plus….Lasati impozite, CASS asta nu e relevant
    Ca o observatie BET-ul din 2007 are cu totul alta componenta fata de cel de azi.

    1. In majoritatea cartierelor care nu sunt marginase si au si metrou. Legat de problemele cu chiriasii, tine de management-ul lor.

      Si bucurestiul s-a schimbat din 2007 pana astazi, nu numai BET-ul 😉

  3. Nu e chiar atat de simplu. Comparam totusi 2 Instrumente cu grad de pasivitate diferita. Bursa are un grad mult mai mare de pasivitate, adica necesita timpul/energia/nervii tai mult mai putin decat un apartament. Eu merg pe ambele imobiliare (nu in RO, mi se pare mult prea mult risc ) si actiuni (ETF). Si cand urca valoarea suficient de mult parca as vinde si as merge pe actiuni. E mult mai putin stres…

    1. Robert de curand m-a traznit si pe mine ideea ca vreau sa diversific portofoliul meu imobiliar si pe extern, poti sa imi spui te rog in ce tari investesti si daca ai timp sa putem discuta un pic? Sunt un pic in neclar cu managementul de la distanta si cu fiscalitatea pentru investitia respectiva. Multumesc ( PS: daca esti de acord iti dau fie FB meu fie numarul meu de telefon pt whatsapp, etc )

    2. Bineinteles, in ecuatie intra o groaza de variabile. Eu am mentionat in acest articol doar una 🙂

      In plus, eu am convingerea ca fiecare persoana este intotdeauna mai mult atrasa de un vehicul financiar in detrimentul altuia. Unii prefera imobiliarele, altii bursa, altii p2p etc. Daca imobiliarele sunt your thing de exemplu atunci nu simti niciun stres.

  4. Eu investesc pe bursa din Romania din 2011, si dau in chirie apartamente din 2015, e drept, nu in Bucuresti, ci in Cluj. O parte mai mare a investitiilor mele sunt in imobiliare decat pe bursa, dar nu pot sa zic ca prefer imobiliarele comparat cu bursa.
    Costurile de intretinere pentru imobiliare sunt chestiile care duc lucrurile in jos, mult, in opinia mea. Atunci cand cumparam un apartament pentru inchiriat, de obicei estimam circa 2 chirii lunare pe an pentru reparatii si perioade moarte – probabil e overkill, dar am avut situatii cu chiriasi care au plecat fara sa plateasca si situatii cu un apartament care nu a avut nici o zi libera din 2015 incoace. Pe medie, cu 2 luni de chirie anual dormim linistiti. Taxele pentru imobiliare sunt evident mai mari decat pentru dividende in Romania (aprox 12% anual intr-o parte versus 5% in cealalta).
    Toate astea duc in final la un randament pe medie de 5% anual la imobiliare, pentru noi, fara sa luam in considerare cresterea pretului la apartamente, pentru ca nu e foarte relevanta pentru noi – investim ca sa scoatem cash lunar, singurul mod in care am putea sa realizam cresterea respectiva ar fi daca am vinde efectiv apartamentul. Avem un apartament cu crestere aproape de zero, altul cu crestere de vreo 80%, daca nu-l vindem nu am facut nici un ban in nici una dintre situatii.
    Ce e bine la imobiliare e ca randamentul din chirii e inflation-proof, daca creste inflatia, cresc si chiriile cu siguranta, nu instant, dar intr-un an cresc. De asemenea, imobiliarele se tranzactioneaza in euro, si ai o anumita izolare fata de cursul valutar (nu orice risc, depinde de moneda in care ai cumparat apartamentul).
    Ce e naspa la imobiliare e ca te suna vecinii la 10 seara de Pasti ca apa li se infiltreaza prin pereti, pentru ca chiriasii au plecat de acasa si au uitat apa deschisa (true story). Bursa nu cere foarte mult efort de tipul asta si asta o face mai faina din punctul meu de vedere. De asemenea, bursa are un tip de compounding extern, care nu exista la imobiliare. Sa zicem ca iei 200 de euro intr-o luna in imobiliare, nu poti cu el sa cumperi un alt apartament (nici daca iei credit, iti trebuie un avans minim). Daca iei 200 de euro de la bursa, ii poti instant reinvesti. Da, stiu, poti sa iei credite in imobiliare si sa iti platesti apartamentul asa, dar asta iti aduce un grad semnificativ de risc. Un credit de 100.000 de euro nu e mic pentru Romania.
    Ce e de asemenea fain la bursa e ca poti sa-ti lichidezi 10% din portofoliu cu circa 3 clickuri. Un apartament e un monolit, nu poti vinde 10% din el, si nici nu poti sa il vinzi instant. In fine, ce vroiam sa zic e ca sunt doua tipuri de investitii foarte foarte diferite, si din punctul meu de vedere nu cred ca as putea zice: ia-ti un apartament, sigur o sa fie mai bine decat la bursa.

    1. Buna Raluca, in primul rand felicitari pentru investitiile facute.

      Intr-adevar, sunt multe diferente intre imobiliare in RO si bursa din RO, eu am evidentiat doar una in acest articol. O a doua diferenta am evidentiat-o in articolul referinta. Per articol nu pot discuta de mai mult de 1, maxim 2 diferente.

      Legat de experientele imobiliare, si eu am experienta de peste 16 ani in imobiliare si nu imi amintesc sa fi avut vreo zi fara chirias, sau daca a fost, aveam oricum garantia care a acoperit. Legat de sunat la 10 noaptea, tot de managementul chiriasului tine. Ai mei au un nr de tel la care suna pentru reparatii. Eu doar platesc la final de luna / lucrare.

      O mica corectie insa cand vorbesti de “bursa are un tip de compounding extern, care nu exista la imobiliare.” Bineinteles ca exista si la imobiliare. Cine te tine sa nu investesti chiria in orice vrei, bursa, alt ap pe credit,p2p etc ? Iar intern functioneaza exact ca la bursa, daca azi un ap a costat 50.000 si produce 6%, in 10 ani daca acel ap costa 100.000 eur va produce (probabil) tot 6% dar din 100.000.

      1. Ce ziceam eu e ca nu poti sa re-investesti banii din imobiliare in imobiliare, pentru ca banii aia vin in incremente mici. Bine inteles ca poti sa re-investesti banii din imobiliare in altceva, dar eu ce vroiam sa subliniez e ca pe bursa, lucrul asta se poate face automat, fara ca eu sa mai iau o decizie referitoare la banii respectivi, decat la inceput. Nu trebuie sa caut in fiecare luna unde pot sa investesc mai bine 200 de euro, ii setez frumos la inceput pentru re-investire si asta e tot. E mult mai comod si mult mai fara bataie de cap, cel putin asa vad eu lucrurile.

  5. Care ar fi cele 2 carti pe care le-ai recomanda pentru investitii imobiliare (una pe piata internationala, USA, EU … una specifica pentru piata din Romania).

    P.S. Intrebarea nu este doar pentru Bogdan, ci pentru toti cititorii

    1. Wow, oare exista CARTI despre investitii [imobiliare] pentru Romania? [keep dreaming..]
      Sau comparatii despre chirii in Portugal versus Cyprus? aha, [keep dreaming..]
      Asta fara sa luam in considerare taxare in RO pe venituri wide-word [USA?], or viceversa.
      Si nici toleranta personala la risk investment?
      Si evidend speranta ca trendul din trecut se va repeta.. da da [NU!]
      Totusi, fiind un blog serios, [my humble answer] putem incepe de aici:
      https://www.numbeo.com/cost-of-living/rankings.jsp

    2. Din pacate in imobiliare nu sunt foarte multe carti folositoare pentru romani. In romania nu exista iar cele din afara nu sunt aplicabile pentru noi.
      Ma tot gandesc daca sa scriu eu una, insa am atatea proiecte…

  6. Bun si cu cat s a devalorizat apartamentul cumparat ati luat in calcul?
    Daca in 10 ani a scazut xu circa 1/3 unde e câștigul? Dar peste 20 nu vom fi la paritate?
    In mod sigur la banii aia am luat in 2008 un apartament din anii 80 ce acusi va prinde bulina rosie… Next ideas.

  7. Ai luat în considerare și platforme de crowdfunding pe real estate cum este housers? Crezi că faptul că nu ești taxat pe chirie în Belgia o sa se aplice și unei astfel e platforme?
    Am văzut un posibil portofoliu cu asemenea platforme de crowdfunding la Marco Schwartz.

Leave a Reply to Daniel Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.