Sal’tare aventurierule. Dupa ce mi-am expus parerea despre depopularea marilor orase, pot trece mai departe uitandu-ma la efectele pandemiei asupra imobiliarelor.
Fara sa o lungesc aiurea, intru direct in subiect cu unul din cele mai dezbatute subiecte: tranzactiile imobiliare.
Table of Contents
Tranzactiile imobiliare
Scaderea numarului tranzactiilor imobiliare este un mit mioritic bine inradacinat. Iti aduc aminte ca am aratat intr-un articol precedent, sau intr-un video pe youtube daca preferi, cum intr-adevar, in ultimii ani numarul tranzactiilor pe Romania a scazut ?
Am vazut in acelasi timp insa, ca daca facem zoom pe diverse judete / orase de interes, lucrurile s-ar putea sa stea diferit. De exemplu pe Bucuresti.
Cu alte cuvinte, degeaba scad ele in Olt de exemplu, daca pe zona de interes cresc.
Romania
In fine, interesant ar fi acum sa ne uitam la ce s-a intamplat in 2020, anul pandamiei, mastilor si al conspiratiilor. In primul rand sa vedem cum a evoluat numarul tranzactiilor pe Romania. Am avut parte de o cadere masiva, sau nu ?
Foarte interesant! Observam deja doua lucruri:
- In Aprilie numarul tranzactiilor a cazut foarte mult. Desigur, era de asteptat, doar am stat cu totii prin case.
- Mergand mai departe insa, vedem un trend ascendent bine de tot. Acest lucru era de asteptat ? Daca ne uitam prin presa, la analisti etc am zice ca nu. De aceea este bine sa nu ascultam de vecinu, ce auzim pe la TV, sau ce citim prin ziare. Datele factuale reprezinta stalpul oricarei analize.
Totusi, nu putem trage prea multe concluzii din acest grafic. Cu alte cuvinte nu putem spune ca tranzactiile au scazut sau au crescut, caci nu avem nicio referinta.
Domnule CarutaCuBani, n-ar fi util sa luam ca referinta anul trecut ?
Excelent aventurierule. Hai sa punem in acelasi grafic evolutia tranzactiilor din 2020 si 2019, evident, pentru perioada in care avem date (Ianuarie – Iulie).
Observam cum 2020 incepuse in forta.
- Pe primele 3 luni, comparativ cu 2019, numarul tranzactiilor in 2020 a depasit fara drept de apel.
- A urmat prabusirea din Aprilie 2020, care nu s-a intamplat in Aprilie 2019.
- In Iulie 2020, deja am atins iar nivelul tranzactiilor din 2019.
Ca sa fie mai clar, sa vedem cumulativ numarul tranzactiilor pe acelasi grafic 2019 vs 2020.
Aaaaaand we have a tie! Sau pe romanesti, egalitate. OK, nu chiar. In 2020, pana la final de Iulie (inclusiv), avem cu 1% mai putine tranzactii ca in 2019. Te las pe tine sa concluzionezi mai multe de aici.
Intre timp nu crezi ca ar fi util sa ne uitam si la terenuri , respectiv case cu teren ?
Domnule CarutaCuBani, super idee! Cred ca numarul tranzactiilor de teren la nivel de tara au explodat!
Hai sa ne uitam la date aventurierule. Mai jos am plotat numarul de tranzactii al terenurilor + case cu teren in 2020 in comparatie cu 2019. Am exclus terenurile agricole.
Se pare ca nu au explodat. Cu toate acestea as atrage atentia asupra unui trend care este pus in miscare de ceva ani. Se observa cu usurinta cum numarul tranzactiilor de teren, sau casa cu teren pe 2020 a fost mai mare ca in 2019 in primele luni, inainte de pandemie.
Este normal, nivelul de trai creste in Romania, iar persoanele cu venituri mai maricele tind sa se mute la casa cu teren prin jurul oraselor. Nimic disruptiv, sau neasteptat insa. Este in linie cu ceea ce s-a intamplat in tarile mai dezvoltate din UE.
Domnule CarutaCuBani, arati si aici graficul cumulativ ?
Doar ma stii aventurierule, nu te las eu pe tine la greu.
Dupa cum ne-am fi asteptat vazand si graficul anterior, declaram din nou egalitate. OK, OK, nu chiar. Avem un 3% pe plus pentru 2020 fata de 2019 pe perioada Ianuarie – Iulie.
Bucuresti
Desigur, uitandu-ne din elicopter la ce se intampla pe Romania este un indicator, insa ar trebui sa intram in detalii pe locatia dorita daca vrem sa ne facem o imagine realista.
Pentru acest articol am ales Bucurestiul. Cam cum crezi ca au evoluat tranzactiile in Bucuresti in acest an ? Wonder no more…
Cam ce s-a intamplat si pe Romania. O scadere destul de mare pe timp de stare de urgenta, ca mai apoi sa isi revina destul de serios.
Domnule CarutaCuBani, ar fi interesant sa vedem si aici un 2020 vs 2019 nu-i asa ?
Corect aventurierule. Poftim si acest grafic.
Vedem ca inainte de pandemie, anul 2020 avea deja un avans destul de puternic fata de 2019. De asemenea, spre deosebire de Romania per general, pe Bucuresti nu vedem diferente intre 2019 / 2020 pe Aprilie, ci doar in Mai.
Altfel, din nou, vedem un trend crescator de revenire in lunile de dupa starea de urgenta. De altfel, hai sa ne uitam la numarul tranzactiilor cumulate.
Deja vedem ceva complet neasteptat. Numarul tranzactiilor pe Bucuresti au crescut fata de 2019 cu 5,7%, cu tot cu pandemia. De fapt, observam cum daca nu ar fi fost pandemia, trendul ar fi fost destul de puternic pe crestere.
Wow, Domnule CarutaCuBani, complet neasteptat…
D-asta imi plac mie datele aventurierule, caci ele nu mint.
Ilfov
Totusi, inainte sa terminam cu tranzactiile, vreau sa-ti mai arat ceva. Tranzactiile de terenuri sau case cu teren din Ilfov. Aici avem un cumul interesant de trend pre-pandemie, potentat de pandemie.
Stim ca Ilfovul are cea mai mare crestere a populatiei, este normal, nu intru acum in detalii. Putem observa insa un spike imens in Iunie 2020, care a revenit in Iulie. Iulie 2020 este chiar putin sub Iulie 2019 in mod ciudat. Interesant de urmarit acest aspect.
Putem astfel sa tragem cateva concluzii:
- Nu este niciun blocaj, sau vreo apocalipsa a imobiliarelor.
- La nivel de tara nu este nicio mutare masiva in afara oraselor mari.
- Sunt anumite judete (precum Ilfov), care oricum crestea pe trend dinainte de pandemie. Acest eveniment a potentat putin trendul, insa in niciun caz in mod dramatic.
Geez…cat m-am intins. Si asta doar cu tranzactiile. Mai aveam de zis cateva ceva pe acest subiect, dar trec mai departe ca devine un articol monstru. Voi taia multe din ce mi-am propus initial. Asa este cand esti un investitor vechi, pasionat si profi. Ai o mie de calcule facute in spate. Deh, cine sa ma laude si pe mine …
Astfel, hai sa continuam sumar cu alte subiecte.
Credite
Evolutia creditelor este un alt aspect important. In special cel al creditelor pentru locuinta. Sincer, aici, n-am avut nicio emotie, inca dinainte sa fac graficul in Aprilie / Mari. (eu il updatez lunar) Cine ma urmareste, stie ca suntem de departe pe ultimul loc la creditare dupa orice metric in UE, deci este cam clara directia.
Si uite asa am ajuns sa plotez evolutia creditelor pentru locuinte pe 2020 Ianuarie – Iulie.
Absolut nicio surpriza. Nici macar o pandemie nu poate opri cresterea 🙂
Desigur, observam o decelerare in luna Mai / Iunie, dar o revenire destul de puternica a acceleratiei pe Iulie. Cu alte cuvinte a crescut mai putin in Mai / Iunie decat media. Acest lucru se observa clar in graficul de mai jos, unde vedem diferenta in procent fata de luna precedenta.
Cum ar fi sa comparam acceleratia de crestere a aceleiasi perioade din 2019 cu cea din 2020 ? Am vedea daca este vreun efect al pandemiei, caci teoretic ne asteptam ca nu numai cifra absoluta sa creasca, ci si cadenta, cel putin probabilistic vorbind.
Hmmm, intr-adevar, se pare ca aceasta acceleratie a fost mai mare pana cand pandemia a afectat-o in Mai-Iunie. Interesant de urmarit, caci pare sa-si revina.
Putem spune ca da, pandemia a afectat creditarea, dar nu in sensul ca a scazut-o in cifre absoluta, ci ca i-a scazut usor pasul de crestere.
Ca sa intelegem putin mai multe, ar trebui sa ne uitam inclusiv la numarul ipotecilor, nu numai la sumele creditate. Voi plota direct numarul cumulativ al ipotecilor pe 2020 comparativ cu acceasi perioada din 2019. Nu de alta, dar acest articol devine atat de lung incat nimeni nu va mai avea rabdare sa il parcurga.
Graficul arata foarte multe lucruri interesante:
- In primul rand, vedem ceea ce era de asteptat: numarul ipotecilor a crescut la inceput de an fata de 2019.
- In al doilea rand, odata cu pandemia, numarul lor a scazut.
- Ajungem astfel in Iulie, in situatia ca in 2020 sa avem cumulativ cu 4,6% mai putine ipoteci ca in 2019. Aceasta informatie este esentiala. Practic avem la nivel de Romania mai putine ipoteci, dar de valoare mai mare. Surprise, surprise. Ofc, nu e surpriza 🙂
Evident, am putea merge mai departe, facand zoom pe diverse zone sa vedem exact ce s-a intamplat. Acest lucru insa, ar transforma articolul prezent intr-o adevarata carte. Altfel zis, cu alta ocazie.
Depozite
Inainte sa inchei cu datele factuale, vreau doar sa trec in revista si evolutia depozitelor bancare. Nu de alta, dar imobilu-i frate cu Romanul. Sau era codru ? Dupa eurostat, nu mai este “codrul”, ci “imobilul”. Nu de alta, dar suntem numarul 1 in UE ca proprietari de locuinte. Ce treaba au depozitele, cu imobiliarele ? Care crezi ca-i primul gand al romanului cand are niste bani pusi departe ? You got it 😉
Observam in graficul de mai sus cresterea procentuala fata de luna precedenta a depozitelor romanilor. Pandemia clar a afectat pasul de crestere, insa in cifre absolute inca suntem pe crestere.
Apropo, avem la final de Iulie 2020: 239.996.122.300 RON. Sper ca nu m-am incurcat prin virgule si zerouri. Desigur, distributia nu este uniforma, unii au mai mult, altii mai putini, insa nu schimba cu prea mult acest lucru. Pe scurt, nu ne asteptam ca Ion din Cucuietii din deal sa cumpere apartament in centrul Bucurestiului, sau al Clujului de exemplu.
Practic cei cu mai multi bani in depozite (corporatisti, freelanceri, antreprenori etc), se afla in marile aglomerari urbane. Sa mentionez cum numai in Bucuresti sunt aproximativ 250.000 de corporatisti si structura lor ? Dar bugetarii ? Neah, prea s-ar lungi articolul. Cu toate ca ar fi super interesant. Idee pentru un alt articol, sa intelegem si de unde vin cumparatorii si ce putere si influenta au acestia asupra pietei.
Efectul pandemiei asupra imobiliarelor
Pe baza datelor prezentate, putem deja trage cateva concluzii in legatura cu efectul pandemiei asupra imobiliarelor din Romania.
- Da, este un efect destul de clar.
- Pe de o parte trendul persoanelor cu bani ce se muta la casa cu teren deja stabilit in anumite judete de pre-pandemie, este potentat de aceasta.
- Totusi, nu intr-o maniera disruptiva.
- Pe de alta parte, trendul de crestere al achizitiilor pre-pandemie in marile orase a fost incetinit de aceasta. Cresterea tot exista, insa cadenta a fost afectata.
- Efectul insa, a fost punctual, doar pe o luna daca ne uitam la Bucuresti.
- Depozitele au fost afectate. Inca suntem pe crestere, insa pasul de crestere a scazut vizibil datorita pandemiei.
- De fapt, strict in timpul starii de urgenta au crescut accelerat. Normal, nici nu aveai pe ce sa dai banii. Dupa ce am iesit din colivii insa, ne-am facut de cap cu banii.
- Aici ar fi putut intra si efectul programului Fidelis. Va fi mai clar in urmatoarele luni.
Ce se vede-n zare
Bun, ce am scris pana acum sunt date factuale legate de efectul pandemiei asupra imobiliarelor din Romania. Cel putin o mica parte din ele.
Ce cred eu ca se va intampla mai departe in viitorul apropiat (1-2 ani), respectiv cel indepartat ? (10-15 ani) ?
Considerand ce am prezentat in articolele legate de pandemie – imobiliare, + toate celelalte articole despre imobiliare in Romania de pe blog + youtube + toate analizele mele personale nefacute (inca) publice, here’s my 2 cents.
Short-term (1-2ani) este greut de nimerit, caci va depinde foarte mult de evolutia pandemiei. Pana unde va urca al 2-lea val ? Vom avea si al 3-lea val ? Vom gasi vaccin ? Va accepta majoritatea sa se vaccineze, sa cream imunitate ? etc etc.
Ideea este ca daca ne uitam la ciclul financiar de mai jos, eu pe asta pariez short-term:
O amplitudine mai mare, sau mai mica in functie de evolutia pandemiei. De asemenea, cel mai probabil anumite segmente / zone vor marca mici cresteri, in timp ce altele mici scaderi.
Long-term…cred ca graficul de mai sus spune o mie de cuvinte. Probabilistic vorbind, preturile nu au cum decat sa explodeze. No other choice. La orice date factuale te-ai uita, vei vedea numai potential de crestere substantial in viitor.
In 15 ani ne vom uita in urma si vom tine doliu. Un doiliu al preturilor de astazi si al posibilitatii de a cumpara apartamente in marile orase fara sa fim un cuplu de doctori, ingineri, sau fara sa ne indatoram pe viata, tragand cu dintii de o rata ce ne va tine sub jug 30-40 de ani. Si ce jug … nu cel de azi.
Sau crezi ca astazi sunt preturile mari ? Te invit sa-mi citesti si celelalte articole. Vei vedea cum din 2014, de la minime in cifre absolute post criza, preturile apartamentelor de fapt au scazut daca le corelam cu cresterea salariilor.
Daca vrei una mai fina, long-term, tot probabilistic vorbind, preturile vor creste mai accelerat decat chiriile. Stiu ca n-am explicat (inca) pe blog de ce, insa think about it.
Evident, in ambele cazuri, ma refer doar la anumite zone. Acele localitati (mari centre urbane) care vor creste si vor prospera, unele dintre ele fiind chiar subevaluate destul de bine.
Ciao si pe curand.
Daca vrei sa ramai la curent cu ce scriu pe acest blog, dar si cu noutatile pe care ti le pregatesc din greu si care vor tot aparea, nu ezita sa te inscrii folosind campurile de mai jos.
Inregistrare:
P.S. Cine vrea sa vada si format video, enjoy in link-ul de mai jos.
P.P.S. Daca ai chef sa aprofundezi investitiile imobiliare, poti arunca o privire pe acest curs.
P.P.P.S. Daca ti-a scapat prima parte din aceasta analiza, o gasesti aici.
Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.
Totusi salariile in Ro, chiar marile orase vor stagna, unele vor scadea dupa o iarna grea plina de razgandeli si incurcaturi ale guvernantilor. Faptul ca exista un salariu mediu de 3100 de lei, nu inseamna ca cei mai multi oameni castiga atat, grosul fiind format din cei cu venituri mici. Daca multe tranzactii au fost facute cu cash, depinde cine le.a facut… eu zic ca au fost indivizivi care au putut cumpara mai multe apartamente ( probabil pt a spala bani ), si asta nu inseamna ca pt fiecare apartament cumparat cu cash a si fost un singur proprietar care a strans el singur din munca cinstita. Ceea ce inseamna ca piata va scadea usor si va stagna dar nu vad o explozie a preturilor intr.un an – doi, mai ales cu instabilitatea economica / financiara.
Care este teoria ta ? Daca preturile vor scadea putin la primavara, cat crezi ca se vor mentine?
Multumesc
Intr-adevar, salariul mediu inseamna ca unii castiga mai mult (sau mult mai mult) decat altii. Ideal ar fi fost sa vedem diferenta dintre median si mediu, sa ne facem o idee despre aceste diferente. Totusi, in acelasi timp este relativ usor sa ne uitam ne dam seama daca exista putere sau nu pe un anumit oras. E in draft si un astfel de articol, insa nu stiu cand il voi si publica, caci am multe pe care vreau sa le pun online 🙂
Legat de ceea ce cred eu, prefer sa nu exprim public prea mult predictii pe cateva luni. Acest articol a fost primul in care am spus ce cred eu short-term. Mie imi place sa privesc lucrurile long 🙂
Multumesc. Eu sper sa scada putin pt ca as vrea sa imi iau o garsoniera chiar si mica, intr.o zona ok, dar imi trebuie vreo 3 ani sa strang avansul. Am mai luat una in 2014 (in familie, nu stau in ea ) cand preturile erau la minim fata de 2008 deci am ramas cu viziunea ca preturile de acum sunt in mare parte supra-evaluate. In max 2 ani as vrea sa inchid primul credit. Daca nu voi gasi ceva in acesti 3-4 ani ceva decent pt mine, nu mai iau deloc pt ca piata va creste din nou si consider ca nu merita, mai ales stiind cat dureaza sa platesti.
Felicitari pt blog!
@Adelina, s-a investit pana acum in imobiliare nu neaparat pt ca se spalau banii, ci pt ca exista o corelatie directa intre perioadele istorice de dobanda scazuta – actualmente dobanzile la depozite in euro au randament aproape negative daca luam in considerare comisioanele de administrate cont -si dobanzile mici (Robor) la credite. Atata timp cat yieldul era 5-7 la investitii in imobiliare, era evident tentat. In acest moment, decembrie, piata este aproape blocata la inchirieri, cererea din partea studentilor si a corporatistilot f tineri a disparut, acestia invatand/lucrand in mare parte on line din provincie, de la parinti. Dupa aceasta iarna, spre primavara, se va contura tendinta preturilor la vanzarea de locuinte, pe fondul scaderii chiriilor si a unui grad de neocupare mare. Cine tinea o locuinta inchiriata / airbnb si din chirie platea rata acelei locuinte sau a alteia, in lipsa veniturilor, o va scoate la vanzare. Deja tendinta e vizibila, pe grupurile de FB dedicate imobiliarelor sunt zeci de locuinte noi in general, frumos amenajate al caror istoric de postari este vizibil: in vara au fost scoase pt cateva luni la inchiriat, in toamna deja le-au scos la vanzare. Deci va fi o inflatie de locuinte, vizibila din ianuarie, cand se va relua plata creditelor. Nimeni nu poate spune daca corectia va fi de 5 sau 10%, dar pe de alta parte cei realisti nu iau in calcul mai mult de 20% pe termen lung. Este o fereastra de oprtunitate pt cei care vor sa cumpere, cu siguranta. Prabusiri ca-n 2009 nu vor mai fi, pt ca preturile nu mai sunt la acelai nivel si intervin alti indicatori economici. Dar pandemia nu s-a terminat si finalul ei nu-l putem sti cu siguranta, mai ales ca aceste nu va insemna revenirea la birouri ca in varianta clasica, 100% angajati.
De curiozitate: cu ce program (sau tema) iti faci graficele? Nu de alta, dar arata foarte bine in comparatie cu multe altele pe care le-am vazut. Multumesc!
Salut, le fac in excel
Mulți corporatiști au lucrat în pandemie de acasă. Și încă lucrează majoritatea. Pe viitor este destul de probabil ca acest mod de lucru să devină norma. În aceste circumstanțe, este posibil ca cererea apartamentelor din cartierele dormitor să se subțieze?
Între a lucra de acasă închis într-un apartament din Titan sau Colentina sau a lucra dintr-o căsuță la 30km de Bukale, oare ce ar fi de preferat? Luăm în calcul că ambele variante costă mai mult sau mai puțin la fel.
Bun articol !
O intrebare – oare cum am putea vedea cate dintre tranzactii au fost facute pentru imobile noi ? Numarul tranzactiilor lunare (sursa ANCPI) este influentat (cred) de imobile noi cumparate cu precontracte cu un an sau doi ani inainte (moment in care s a facut si plata). In statistica apare momentul intocmirii actului de vanzare-cumparare (momentul prezentat in grafic). Deci in mod real numarul tranzactiilor de anul acesta ar putea fi mai mic decat ce arata datele de mai sus. Poate gresesc…
Multumesc !,
Catalin
Ce parere ai de investitiile imobiliare in Constanta? Se construieste in draci, dar haotic si preturile sunt destule de mari. Daca era un oras care sa-ti dea sentimentul ca va creste, as fi inteles. Dar lucrurile merg din rau in mai rau acolo, nu stiu daca se va schimba ceva pe termen scurt. Sunt insa dezvoltatori care promit 7% castig anual, ceea ce nu suna rau (Nordis Mamaia, de exemplu).
Domnule, cand cineva va promite o investitie “sigura”, fugiti cat de departe de astfel de persoane. Daca e o investitie asa sigura de ce nu o exploateaza ei, le place sa puna bani in buzunarele dumneavoastra gratuit?
Articolul e foarte interesant, la fel ca datele prezentate.
Iti scapa totusi, privirea macro, globala pentru ca tocmai a fost declansata o criza sanitara, economica si sociala si suntem la rascruce de drumuri.
Caderea burselor din Martie a fost asa de puternica si ceva asemanator nu s-a mai intamplat de peste 80 de ani ceea ce ne spune ca ce am avut in Martie a fost doar un semnal de alarma.
Parerea mea e ca majoritatea romanilor vor avea (iarasi) un soc si cel din perioada 2008-2011 va fi eclipsat de cel din 2021-2024 (poate mai mult) si faptul ca stam prost cu economiile, nu face decat sa puna sare pe rana.
Si totusi… vom trece peste ca doar romanul a trecut prin multe si s-a descurcat el cum a putut 🙂