Piata imobiliara din Carpati si viziunea Domnului CarutaCuBani

Sal’tare aventurierule. Astazi vom poposi nitel pe subiectul meu preferat: investitiile imobiliare.

Momentul acestui articol nu este intamplator. Luna aceasta mi-am facut in sfarsit mai mult timp sa fiu prezent din nou pe piata imobiliara din Romania. Acest lucru nu s-a lasat fara rezultate, caci vinerea trecuta am mai facut o investitie.

Whatever, nu despre asta voi vorbi azi. Astfel, sa intram in paine zic.

Ciclurile lui Homer Hoyt

Homer Hoyt a fost cel care a descoperit ciclurile imobiliare, el fiind si cel care a observat ca aproape toate ciclurile imobiliare au avut o durata de 18 ani. Mici exceptii au fost pe perioada celui de-al doilea razboi mondial de exemplu.

Domnule CarutaCuBani, ciclu de 18 ani in imobiliare ? Nu inteleg …

Hai sa ne uitam pe graficul de mai jos sa vedem ce inseamna acest lucru. Pe axa OX avem reprezentati anii, iar pe OY valoarea.

Faza de recuperare

Dupa o cadere mare, urmeaza o faza de recuperare care dureaza in jur de 7 ani.

Domnule CarutaCuBani, coreland graficul de mai sus cu fraza anterioara, nu inteleg ceva… De ce faza de recuperare dureaza atat de mult si are o panta mai lina decat faza de explozie ?

Excelenta intrebare aventurierule, vad ca esti foarte perspicace. Motivul este simplu: in aceasta faza majoritatea celor prezenti pe piata sunt investitori inteligenti si cu experienta. Cei care sunt capabili sa vada oportunitatile pe o piata ce tocmai a cazut. Bineinteles, acest lucru se traduce prin asumarea unui risc pe o piata imobiliara unde majoritatea fuge. Pe scurt: acesta este profitul produs de educatia financiara ridicata pe care unii o poseda.

Nu cred ca este nevoie sa subliniez prea mult, dar in aceasta faza preturile sunt foarte jos, iar oportunitati cu gramada, fiind o piata a cumparatorilor.

Faza de corectie

Dupa o crestere de aproximativ 5-6 ani, urmeaza ceva extrem de important: faza de corectie. Este vorba despre o corectie care apare in general doarece investitorii foarte agili, intrati pe minime, isi realizeaza profitul. Pe de alta parte corectia este prezenta si pentru ca oferta s-a marit in tot acest timp.

Aceasta informatie pe care tocmai ti-am dat-o este poate cea mai importanta din acest articol.

Domnule CarutaCuBani, nu am inteles, de ce ?

Pey ce faci aventurierule, mai devreme m-ai impresionat, iar acum ma dezamagesti ? Bine, hai sa-ti zic cu subiect si predicat: in aceasta faza de corectie majoritatea investitorilor fara prea multa experienta, avand inca in minte ultima criza, vor prezice o noua recesiune imobiliara.

Cu toate acestea, ea se lasa asteptata, urmand o alta faza: cea exploziva.

Faza de explozie

Aceasta faza dureaza de asemenea in jur de 7 ani, aducand dupa ea aprecieri consistente.

Acum este momentul in care investitorii se ingramadesc sa cumpere. Multi dintre ei intra pe final de ciclu, fiind incepatori. Acestia din urma intra in general pe ultimii 2 ani. Acesti ultimi 2 ani se numesc “blestemul invingatorului”. Evident, in acesti doi ani, cine cumpara este …. hai sa fiu diplomat si sa zic ghinionist.

Apropo, in acesti ultimi 2 ani in general incep sa apara pe piata proiecte grandioase cum nu s-au mai vazut pana atunci.

Evident, cine cumpara aici nu va vedea prea curand crestere de capital. Bad luck, sau lipsa de educatie ? Poate si si.

Faza de recesiune

In mod evident urmeaza o faza de recesiune, care dureaza in jur de 4 ani. Aici preturile pica, cu toate consecintele de rigoare, in care este greu sa mai iei credite etc. Toata lumea este disperata, prezicand potopul. Desigur, cei ce au citit 2-3 carti (serioase, nu beletristica de Kiyosaki), stie ca fiecare faza are perioada ei de viata pana se trece la urmatoarea.

Domnule CarutaCuBani, super informatie, insa imi poti spune daca acest ciclu este valabil si pentru Romania ?

Super intrebare. Hai sa ne vedem zic.

Ciclurile lui Homer Hoyt pentru Romania

Oare cum se muleaza aceste cicluri in cazul Romaniei ?

Pentru a avea material de lucru am luat de pe site-ul imobiliare.ro graficul cu indexul lor. Am ales sa iau indexul pe Bucuresti.

Daca ar fi sa ne uitam la ce s-a intamplat este simplu:

  • In 2008 am atins maximum
  • In 2013 minimum
  • Din 2013-prezent preturile au crescut.

Aplicand informatiile capatate in acest articol am putea sa desenam urmatoarele pe indexul imobiliare.

Avand in minte ciclurile domnului Hoyt, putem observa urmatoarele:

  1. Din 2008 si pana in 2013 am avut o perioada de recesiune care a durat 5 ani. Ce ironic, fix cum zice domnul Hoyt.
  2. Din 2013 pana astazi, 2019, experimentam o perioada de recuperare. Aceasta a durat deja 6 ani.
  3. Vedem in ultimile 1-3 luni o cadere micuta. Nu stim, este din cauza verii, a inceput perioada de corectie ? Prea ar fi ca la carte cum zice domnul Hoyt…

Vezi insa sentimentul din piata ? CRIZA CRIZA si iar CRIZA. Preturilor imobiliare se vor prabusi! OK, daca asa zic domnii, asa o fi…..sau nu ? Fiecare isi face propria analiza si gandeste cu propriul cap.

Domnule CarutaCuBani, vrei sa zici ca este un moment bun de cumparat ?

Nu am zis acest lucru si nu-l voi zice niciodata. Fiecare isi face propriile calcule si face absolut ce vrea cu banii personali. Oricum, orice investitie poarta dupa ea pana la urma riscul black swan-ului, unde orice se poate intampla, indiferent cat de corect ai gandi. Mai mult decat atat, informatiile furnizate in acest articol sunt departe de a fi suficiente pentru a lua o decizie investitionala pe piata imobiliara din Romania.

Bineinteles, ciclul domnului Hoyt nu trebuie luat ca atare, calculand pe degete numarul de ani ca sa vedem in ce faza a ciclului ne aflam. Ne ajuta totusi sa intelegem cum functioneaza imobiliarele, astfel incat sa putem lua o decizie investitionala corecta si sa nu ne surprinda piata. Sa nimeresti fix minimum, sau fix maximum este, desigur, mai complicat.

Domnule CarutaCuBani, din graficul ciclului, sa inteleg ca preturile imobiliarelor vor tot creste la infinit ?

Aventurierule, ma impresionezi.

Preturile imobiliare – pana unde ?

Intr-adevar, din graficul ciclului imobiliar putem trage concluzia ca preturile imobiliarelor ar creste la infinit. In realitate insa nu se va intampla, acest lucru putand sa ti-l garantez.

De fapt, ar trebui sa fii in extaz caci traiesti una din ultimile perioade in care mai poti face bani usor din imobiliare. Daca esti tanar, cel mai probabil nepotii, sau mai bine zis stranepotii tai vor avea mult mai multe probleme in acest domeniu investitional.

Pana la urma, de ce cresc preturile imobiliare ? Desigur, mai multi bani pe piata, creditare usoara, inflatie, speculatie, veniturile cresc bla bla bla bla, insa care este acel element definitoriu? nucleul ?

Urbanizarea ?

Not bad, insa nu indeajuns. Elementul principal este reprezentat de o corelatie simpla a urmatorilor 2 factori:

  1. Pamantul disponibil este finit
  2. Populatia lumii creste la greu.

In ultimii ani am explodat ca numar, ajungand astazi sa fim peste 7 miliarde pe planeta. UN zice ca vom tot creste pana pe la 11 miliarde si ceva pana in 2100, dupa care vom scadea. Alte persoane zic chiar ca vom incepe sa scadem de prin 2060. Whatever, ideea este ca nu vom avea pe pamant persoana cu numarul 12 miliarde (in acelasi timp).

De ce vom scadea ? Acest video explica foarte frumos: fazele cresterii populatiei. Daca nu ai chef sa te uiti la video, pe scurt, acesta arata cum fiecare tara, fara exceptie, trece prin 4 faze in materie de cresterea populatiei.

La inceput avem o rata de nastere foarte mare cu o rata a mortalitatii de asemenea mare. La final insa avem o natalitate scazuta cu o rata a mortalitatii scazuta. In aceasta faza finala, cresterea populatiei este aproape inexistenta, sau chiar in scadere.

Desigur, ce se va intampla cand populatia globala va scadea nimeni nu stie, insa va fi o schimbare de paradigma majora, iar economia se va schimba fundamental.

Pana atunci insa mai este, asa ca spor la investit in paradigma curenta, sau nu, whatever, faci ce vrei 😉

Domnule CarutaCuBani, dar Romania deja scade ca populatie, deci imobiliarele se vor duce in cap, nu vor mai valora nimic!

Of aventurierule….ai vazut video-ul legat de fazele cresterii populatiei ? Global crestem cu milardele in urmatorii ani, si tu te uiti la frimituri.

Dar cine ar veni in Romania, o tara saraca ?

In primul rand Romania nu mai este o tara atat de saraca. In al 2-lea rand, odata ajuns sus, privind din perspectiva celor mai bogate tari, este usor sa zici ca cei mai saraci decat tine sunt toti la fel de saraci, insa crede-ma pe cuvant ca nu este deloc asa. Romania sta extrem de bine la nivel global si multi ar vrea sa vina sa locuiasca aici. N-am nici cea mai mica ingrijorare legat de Romania, sau continentul European in general. Momentan Europa, cu toate dumele ei, este Capitol-ul din Hunger Games.

Capitol ? Hunger Games ?

Of aventurierule, unde ai trait in ultimii ani ? Hunger Games este un film in care lumea este impartita in 12 sectoare (sau 13 donno…whatever), unde sectorul 1 (Capitolul parca) este cel mai bogat, iar sectorul 12 cel mai sarac. In mod evident, toata lumea voia sa mearga spre sectorul cel mai bogat.

Inchei cu unul din citatele mele preferate. Acesta insa nu este doar un citat, ci felul in care eu functionez.

Look at what the majority of people are doing, and do the exact opposite, and you’ll probably never go wrong for as long as you live.

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

14 thoughts on “Piata imobiliara din Carpati si viziunea Domnului CarutaCuBani”

  1. Salut, într-un alt articol ai spus că prețurile la imobiliarele din România de acum, sunt mai mici decât cu câțiva ani în urmă, daca calculăm proporțional față de salariile medii.

  2. Ma uitam pe indicii imobiliari din Cluj unde situația este puțin atipică la nivel național. Acolo nu a avut nicio corecție și prețurile au depășit pe cele de dinainte de criză. Da, în acea perioadă cursul valutar era altul și salariile erau de 3 ori mai mici dar totuși diferența față de celelalte orașe din România este notabilă. În acest caz cum poate fi folosit graficul lui Hoyt, cum putem diferenția faza de recuperare de cea de expansiune? Te-am salutat

  3. Ciclurile pe piețele de capital au fost în medie pe 10 ani, dacă cele pe imobiliare sunt în medie pe 18 ani înseamnă că cele două nu sunt corelate și criza din 2008 a fost o excepție? Când are loc o criză economică asta nu afectează neapărat și piața imobiliară?

  4. Foarte interesanta analiza, multumim inca o data pentru informatiile de calitate. Citesc si recitesc articolele tale inca de la inceput. Legat de citat, m-am amuzat putin gândindu-ma ca majoritatea prietenilor mei (am 25 de ani), au in plan in urmatoarea perioada sa achizitioneze un apartament nou cu prima casa. Toti merg pe principiul- banii pe chirie ii arunc pe geam. Nici mie nu imi place sa urmez turma, asa ca am preferat sa raman, o perioada, in chirie. Ma simt mai confortabil. Pe masura ce voi acumula informații si cash, sper sa pot investi in imobiliare pentru închiriere. Spor in toate!

  5. Un articol foarte interesant!!! M-am bucurat mult sa primesc acest continut de calitate, cu multe detalii care nu imi erau cunoscute si care m-au facut sa privesc piata imobiliara in ansamblul ei dintr-o perspectiva diferita.
    Multumesc Bogdan pentru disponibilitatea ta enorma in a impartasi cu noi aceste informatii pretioase, mai ales in contextul timpului limitat de care dispui.

    Cu stima!

  6. Salut,
    interesant articolul, m-a pus mult pe ganduri, eu sunt din Cluj Napoca si urmaresc cu interes piata, urmaresc o achizitie, fac vizionari, acum nu stiu daca e momentul optim. La fel si indicele imobiliare.ro arata diferit de Bucuresti, cum ziceai in articol “proiecte grandioase” deja sunt in lucru, s-ar putea ca ciclul de 18 ani sa dureze mai putin aici, in zona unde locuiesc preturile sunt deja peste nivelul din 2008, foarte interesant de vazut ce va urma…
    Poti recomanda 2-3 carti serioase care pe tine te-au ajutat?

  7. Imi place citatul de la final. Ce mă fac dacă toți prietenii mei mai nou fac copii și își cumpără case (în Belgia)?! Cum mergi împotriva curentului? Te mai las câțiva ani, vorbim când ajungi și tu acolo…

    1. faci cum simti ca e potrivit pt tine.
      Noi suntem diferiti de prietenii din jur (amr 11 ani de ipoteca pt ca am urmarit pe Dave Ramsey, si luat locuinta suficient de mica sa ne fie potrivita) si nu am nicio remuscare pt ca e armonie intre ce e in minte si sufletul nostru.
      P.S. dobanzile la ipotecile din Belgique au scazut la 1.5 – 1.7%.

  8. Bun articol!
    Am o intrebare pe aceasta tema. Cine se ocupa de portofoliul tau de imobiliare? Altfel spus cine e in contact direct cu chiriasii pe toata durata contractului si se ocupa de orice problema aparuta, tu incasand doar chiria fara bataie de cap? Exista in Bucuresti agentii imobiliare ‘fully managed’?

  9. Salut Domnule CarutaCuBani,

    Merci pentru inca un articol super! iti multumesc pe aceasta cale pentru toate desi scriu numai atunci cand am intrebari :D.
    Metionezi niste “carti (serioase, nu beletristica de Kiyosaki)”. te rog sa ne dai niste titluri si autori pentru a putea micsora distanta dintre noi si caruta cu bani dupa care fugim fiecare 🙂
    Merci si voie buna!

  10. Salut Bogdan,

    Am doua intrebari, in masura in care se poate sa oferi mai multe detalii. Sunt legate de aspecte mai degraba practice privind investitiile imobiliare.

    1. Cum reusesti sa pastrezi legatura pe termen lung sau cum formezi o echipa care sa raspunda cerintelor tale, de meseriasi care sa fie profesionisti si care dovedesc si o anumita disponibilitate. Presupunand ca pentru orice proprietate apar reparatii neprevazute, pe care nu le face proprietarul singur.

    2. Pentru o proprietate pe care o ai in vedere pentru varianta de “fix and hold”, cred ca am vazut asta undeva mentionat de tine, care sunt cateva dintre criteriile dupa care te ghidezi, inainte sa faci tranzactia.

    Eu sunt in Romania, nu stiu in ce masura se poate extrapola aici modul tau de lucru. Oricum multumim pentru tot ceea ce faci aici pe blog.

    Succes si numai bine!

  11. Investtiile imobiliare sunt bune pana la o anumita varsta (este mult de alergat) in conditiile in care in majoritatea oraselor resedinta de judet nu exista firme specializate pentru managmentul imobilelor oferite spre inchiriere.
    Cred ca ar fi corect sa punem la calcularea randamentului si acest aspect.
    In rest fiecare articol aduce noutati de necontestat.
    Multumim pentru efortul depus de Bogdan.

Leave a Reply to Johnny Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.