Investitiile imobiliare si depopularea Romaniei

Sal’tare aventurierule. Astazi am chef sa scriu despre imobiliare, subiectul meu preferat.

Domnule CarutaCuBani, bine ai revenit, a trecut ceva timp de cand nu ai mai scris nimic pe blog.

Intr-adevar, multe lucruri se intampla in afara acestui blog, dar lasam acest subiect deoparte momentan si vom intra direct in paine. Mai exact voi aborda problema riscului cel mai mare pe care Romania il are atunci cand vine vorba despre investitiile imobiliare (de apartamente): migratia masiva din tara.

Situatia populatiei Romaniei in prezent

Cosmarul cel mai de temut al investitorului imobiliar (in apartamente long term) este sa nu aiba cui sa inchirieze. Astfel, este important sa ne uitam la ce se intampla cu populatia Romaniei.

Domnule CarutaCuBani, este clar ce se intampla. Lumea pleaca din tara ca la balamuc.

Aventurierule, asa o fi, insa stii ca eu nu expun opinii fara sa am cifrele in fata, asa ca propun sa ne uitam la recensamanturile din ultimii ani. Primul pe care il am este din 1948, iar ultimul din 2011.

Uitandu-te la graficul de mai sus, ca investitor imobiliar, ar trebui ca multe beculete rosii sa se aprinda. De la maximum de aproape 23 de milioane de persoane in 1992 am ajuns la vreo 19.5 in 2011.

Domnule CarutaCuBani, mi-e teama de raspunsul urmatoarei intrebari dar, ce s-a intamplat dupa anul 2011, caci astazi suntem deja la sfarsitul lui 2019 ? Cate persoane mai sunt in Romania astazi ?

Situatia populatiei Romaniei in prezent + viitor

Buna intrebare aventurierule. Important este ce se va intampla in viitor nu-i asa ? Pentru acest lucru ne putem uita la urmatorul grafic ce ne arata nu numai cum stam astazi, dar si cum vor evolua lucrurile in viitor, pana in 2050. Multumirile se duc catre UN.

Se pare ca daca astazi suntem undeva pe la 19 milioane si un pic, pana prin 2050 vom tot scadea, pana pe la 16 milioane.

Domnule CarutaCuBani, mai are sens sa continui sa citesc acest articol, sau imi pot lua deja gandul de la investitii imobiliare in Romania ?

Situatia populatiei Romaniei urban / rural

Usurel aventurierule, aici nu scriu articole de duzina, de genul click bait care sa socheze, sau se sperie. Urmeaza sa intram putin mai in amanunt si sa vedem cum evolueaza populatia in functie de urban / rural.

Astfel, in urmatorul grafic putem vedea cu ochiul liber cam care este directia.

Wow…

Schimbare de perspectiva nu-i asa aventurierule ? Vezi ce inseamna sa nu te multumesti doar cu informatiile superficiale ? Sa o luam pe rand

  • Cu albastru vedem evolutia populatiei urbane din Romania
  • Cu orange vedem evolutia populatiei rurale din Romania
  • Cumulate, avem practic graficul anterior.

Cu alte cuvinte, vedem deja ca desi populatia in totalitatea ei (rural+urban) scade destul de mult, cea urbana de fapt creste, timid, dar creste. Interesanta intorsatura nu ?

Gradul de urbanizare

De ce se intampla asta ? Pentru ca Romania are un grad de urbanizare extrem de scazut. Suntem pe penultimul loc la grad de urbanizare in EU, avand un 54.1% amarat fata de  74.7% media EU.

Uite cam cum arata situatia actuala.

Am adaugat in grafic si Europa de Est ca sa vedem cum stau si vecinii. Dupa cum ziceam, suntem in urma rau.

Intrebarea pe care trebuie sa ne-o punem este ce se intampla in viitor cu referinta pe care o urmam ? Cu alte cuvinte aceasta rata de urbanizare din prezent la nivel de Europa va ramane constanta in urmatorii ani, sau va mai creste ?

Urmatorul grafic ne ajuta cu raspunsul la intrebarea de mai sus.

In graficul de mai sus

  • Albastru = Romania
  • Gri = Europa de Est
  • Orange = EU

Interesant nu ? Se pare ca punctul nostru de referinta este un moving target in sens pozitiv pentru noi. Cu alte cuvinte chiar daca astazi EU se afla la o rata de urbanizare mare, de aproximativ 74%, in 2050 aceasta va ajunge pe la 84%.

Romania este bineinteles pe pastile, alergand accelerat spre un grad de urbanizare cat mai mare, recuperand din diferenta. Se vede cu ochiul liber pe graficul de mai sus, insa daca nu ma crezi, iti mai arat inca unul in care este evidentiata rata medie anuala de urbanizare.

Cu alte cuvinte, alargam de doua ori mai repede decat EU. Not bad…

Cateva comentarii umile

Dupa cum vezi, abia daca incepi sa intrii in detalii incepi sa descoperi ce se intampla in realitate, ramanand imun la ce spun ziarele si marii specialisti ai lui peste prajit.

Desi am observat ca lucrurile vazute high-level nu arata bine din punctul de vedere al populatiei, pana in 2050 ajungand la 16 milioane, lucrurile stau putin diferit pe diverse categorii. Mai mult decat atat, acel grafic nu a luat in calcul influenta turismului, sau a imigrantilor.

Atat turismul, cat si imigrantii (non-EU) cresc ca Praslea cel Voinic.

Domnule CarutaCuBani, ce turism sa aiba Romania ?

Mai mult decat ti-ai imagina. Daca ne uitam doar pe Bucuresti, vedem o evolutie interesanta.

Dupa cum se vede am ajuns de la sub 1 milion de turisti anual in 2008 la peste 2 milioane in 2018 pe Bucuresti. Anul curent inca nu s-a terminat, insa vor fi mai multi ca in anul precedent.

Ce inseamna atat de multi turisti ? Simplu, presiune pe preturi atat de vanzare cat si inchiriere.

Atentie, aceste date sunt luate de pe insse, deci includ doar date oficiale venite de la hoteluri, pensiuni etc. Realitatea este ca multi vin si prin alte canale gen house sharing, de exemplu airbnb.

Pe final

Stiu ca am fost absent o perioada mai mare, dar am avut multe lucruri de facut (si gandit). Nu neaparat la munca, unde mi-am redus orele de overtime si ma simt excelent. Probabil voi scrie la un moment dat si la ce imi sta mintea in prezent, dar mai incolo.

Printre altele, luna trecuta am tinut si un workshop (curs) full-house de investitii imobiliare in apartamente de inchiriat. Cererea fiind foarte mare, am convenit cu Valentin sa il si inregistram. Cei care au comandat video-ul la inceput au primit si o reducere. Din pacate, cei care imi urmaresc blogul nu au mai apucat sa primeasca aceasta informatie, fiind absent din online o perioada buna.

Astfel, sa-mi repar greseala, cine mai vrea sa comande cursul cu tot cu reducere, o mai poate face pana vinerea aceasta folosind cod-ul “late“. Reducerea este de 200 RON.

Curs investitii imobiliare in apartamente

Pentru mai multe detalii puteti accesa link-ul de mai sus, nu va plictisesc eu aici.

Concluzie

Atentie mare, doar din ce am prezentat astazi nu se poate trage o concluzie corecta: daca este bine sau nu sa investim in imobiliare in Romania. Populatia reprezinta doar un element, din multe altele, la care trebuie sa ne uitam. Prin acest articol nu am vrut altceva decat sa demistific ideea pe care o auzi oriunde ai intoarce capul: ca degeaba investesti in imobiliare ca nu o sa mai ai cui sa le inchiriezi.

Intr-adevar, daca inchiriezi intr-un sat la tara, vei avea cu siguranta probleme in a gasi chiriasi. Daca iti alegi insa orase mari, situatia sta altfel.

Atentie mare insa la ce orase iti alegi. Cate orase crezi ca erau in 1990 in Romania cu o populatie intre 300.000 si 500.000 de locuitori ?

Habar n-am domnule CarutaCuBani.

Iti zic eu: 6. Cate crezi mai sunt astazi ?

….

Doar 3. Si acum, intrebarea intrebatoare, care este proiectia in viitor, de exemplu 2030 ?

Poti sa nu ma mai lasi sa astept te rog ?

OK, OK, tot 3.

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

7 thoughts on “Investitiile imobiliare si depopularea Romaniei”

  1. Buna Bogdan,
    Crezi ca pentru un investitor incepator in imobiliare, dar care are timp si alte surse de venit lunar, merita sa incep aceasta aventura pe persoana juridica, adica totul strict pe firma (inchiriere pe termen lung,airbnb sau chiar vanzare-cumparare) din punct de vedere al comisioanelor/taxelor/impozitelor, sau sa raman pe persoana fizica? Ma gandeam in ideea in care am posibilitatea ca in urmatorii 2-3 ani sa achizitionez mai multe imobile in scopul unei investitii pe termen lung si pot sa lucrez si cu banca pentru a evolua mai rapid. Multumesc.

      1. Buna Bogdan,
        Si ce recomanzi din punct de vedere al optimizarii taxelor? Presupun ca ai mai mult de 5 apartamente. In afara de inchiriat la negru, chestiune cu care nu sunt de acord din principiu sau trecut apartamentele pe diverse persoane din familie ceea ce nu e viabil pentru toata lumea, mai exista si alte modalitati de a optimiza taxele si impozitele? Vei scrie ceva in viitor despre asta? Mersi.

  2. Salut,

    Horatiu a pus o intrebare foarte buna si eu ma tot gandesc la asta si nu pot spune ca am ajuns la o concluzie,

    Poate ne-ai putea ajuta tu Bogdan cu o analiza in acest sens persoana fizica vs. persoana juridica in business-ul asta de investitii imobiliare.

    Multumesc,
    Traian

  3. Salut Bogdan,
    Crezi ca se mai poate prelungi valabilitatea codului de reducere “late”? Eu abia azi am dat el.
    Dacă consideri ca prezintă interes, ai putea aborda următoarele 2 subiecte?
    1. blocuri “vechi” (după ’80) vs proiecte rezidențiale noi, în locații asemănătoare (calitatea construcțiilor, rata de recuperare a investiției etc)
    2. achiziția în stadiu incipient (proiect/groapa/fundație) vs imobil finalizat sau în curs de finalizare. La imobilele în stadiu de proiect ai avantajul negocierii prețului, preț mai mic pe mp, alegerea etajului și a poziției apartamentului, vezi evoluția și calitatea lucrărilor, dar ții banii blocati 1.5-2 ani pana va fi finalizat proiectul, timp în care banii tai nu produc nimic (“produc” acel discount pe care îl obții la negociere). Riscul e de a pierde banii în cazul în care nu va fi finalizat proiectul. La apartamentele finalizate iei ce mai rămâne după ce au cumpărat cei care au avut curajul sa ia în faza de proiect și nu totdeauna are o poziție avantajoasa (mai geu de închiriat), pretul/mp e mai mare, dar ai avantajul de a-l baga imediat la închiriere și de a produce bani.
    Mersi

  4. milioane in 2050?? pe bune?? eu acred ca acum suntem 16 mil in tara daca nu cumva chiar mai putini…..ce statistici legate de populatie au INS e bullshit …datorita migratiei excesive nu reuseste nimeni sa tina o actualizare la zi a nr.populatiei…..eu de exemplu stau in strainatate dar figurez in acte ca si cum a trai in Romania , si f multi ca mine…….o prognoza realista pentru 2050 ar fi 10 mil locuitori.

  5. Idem, si eu in acte cica-s in RO. Bulshit! I am in EU. Dar… poate vin ca aristrocrat in RO pana-n 2050. Sa stau la un pahar de vorba cu vietnamezii/chinezii/moldovenii etc care vor fi angajati in contructiile din marile 3 -4 orase din RO. Asa ca 12 milioane de persoane e cam OK.

    Desi .. inca pun in balanta, de ce oare m-as intoarce in RO, cand preturile se vor alinia la mai toate in EUR cum sunt in vest, dar nu si infrastructura/sanatatea/politia/legile. Mai vorbim. Intai caderea bursei (sau nu), BREXIT, etc. E super bine sa ai optiuni.
    Si daa, stiu “Vanity, definitely my favorite sin…” 🙂

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.