Investitii imobiliare – o excursie in trecut

Bine ai revenit aventurierule, caci am o marturisire de facut: imi este dor sa vorbim despre imobiliare. Desi investitiile imobiliare mi se par mult mai complexe decat cele pe bursa de exemplu, ma atrag mult mai mult.

Domnule CarutaCuBani, daca-ti place atat de mult acest subiect, de ce ai scris preponderent despre investitii pe bursa ?

Sincer, socoteala de acasa nu se potriveste cu cea din targ. Dupa putin timp de la deschiderea acestui blog m-am izbit de lipsa educatiei financiare (pe bursa) a noastra, a romanilor. Astfel mi-am zis sa pun mai intai la punct acest topic caci este mai usor, iar apoi sa revin la imobiliare. O sa mai dureze ceva pana ajung acolo, dar usor usor avansam.

In fine, mi-am propus ca astazi iau o gura de aer si sa scriu despre imobiliare. Sunt doua motive principale pentru care o fac:

  1. Munca: simteam ca-s neproductiv asa ca am zis sa fac un deep work pe altceva, acel altceva fiind acest articol. Va avertizez ca am doar o ora la dispozitie. Tinand cont de subiectul ales as putea scrie atat de mult pentru acest articol incat s-ar transforma intr-o carte. Whatever, one hour! Clock is ticking!
    • Btw: I love my job. N-ai chef sa muncesti ? Iei pauza si revii cand vrei. I am loving it!
  2. Media: se pare ca iarasi subiectul imobiliarelor este fierbinte. Din 2015 si pana astazi, in fiecare an, fara exceptie, se tipa constant in media despre piata imobiliara, mai exact cum vor scadea preturile cu 30% sau chiar 50%. Nu voi comenta ce se scrie in media ca este mult sub nivelul meu, dar consider ca este un moment bun sa public un articol despre imobiliare.

Evolutia istorica a imobiliarelor

La fel ca la investitiile bursiere, si in cele imobiliare, daca nu cunosti putina istorie vei esua garantat long-term. Desiguri, poti avea norocul sa obtii randamente frumoase pe perioade scurte, dar cel mai probabil long-term vei pierde tot ce ai castigat.

Astfel, mi-am zis ca este momentul perfect sa vedem ce s-a intamplat in trecut cu imobiliarele. O sa merg foarte mult in trecut, eu fiind fan-ul analizei perioadelor foarte lungi, altfel rezultatele pot duce la concluzii complet gresite.

Este indeajuns sa te uiti la BVB ca sa-ti dai seama de acest lucru. Valentin, unul din cei 2.5 (doi virgula cinci) bloggeriย  pe care chiar ii apreciez in RO, a scris un articol care mi-a mers la suflet, in care a aratat ca de la infiintarea bursei: 1997 si pana astazi, cresterea BET-TR (index+dividende) a fost foarte aproape (putin sub) de cea a S&P500 (index+dividende). Stergand insa o perioada neagra a BVB-ului si incepand din 2000, BET-TR a surclasat S&P500. Luand apoi perioada 2008-astazi, iarasi a fost aproape egalitate. Desigur, un investitor fara experienta se bucura caci vede doar perioada 2000-prezent. Unul versat insa intelege exact situatia. Poti lua de exemplu randamentele ca atare, scazi din ele randamentul asteptat si imparti totul la volatiliatate. Rezultatul va fi interesant, poate chiar socant pentru unii.

De exemplu….

Alooo, domnule CarutaCuBani, ziceai ca vorbim despre imobiliare ?

Scuze aventurierule, defect profesional, plus ca mi-a placut mult acel articol. Kudos to you Valentin ๐Ÿ˜‰

Revenind la imobiliare, m-am dus pe piata din SUA pana in 1890. A fost o provocare sa gasesc date concludende mergand atat de mult in trecut, insa am reusit. Desigur, datele nu-s 100% perfecte, insa mai bine de ceea ce voi afisa aici nu exista nicaieri.

Hai sa vedem astfel evolutia pretului indexului caselor din SUA.

Mare atentie, acest index de pret este cel real.

Exista si unul fals ?

Aventurierule, nu-mi dau seama daca glumesti sau nu. Prin ‘real’, vreau sa zic ca acest index de pret este ajustat cu inflatia.

De ce ?

Altfel nu ar fi concludente datele. Daca am avea de exemplu inflatie de 10%, iar preturile imobiliarelor cresc doar cu 5%, am avut practic o scadere, nu o crestere.

Uitandu-ne la grafic…

Domnule CarutaCuBani, scuze, nu ma pot abtine: observ pe acel grafic o explozie a pretului din 1998 pana in 2006. Nu inteleg ce s-a intamplat …

Buna observatie aventurierule. In acea perioada pretul imobiliarelor a explodat. Apropo, acelasi lucru s-a intamplat si cu piata bursiera odata cu boom-ul milenal. Dupa 2006 stim cu totii ce s-a intamplat, preturile cazand in gol, 2008 fiind apogeul caderii, aceasta criza fiind practic cea mai drastica de la cea din 1930. Putem spune fara sa gresim ca acele cresteri ale preturilor imobiliarelor din 1998-2006 au fost elementul principal pentru criza bursiera de a urmat.

Cresteri abrupte

Uitandu-ne la grafic observam ca in perioada 1997-2006 preturile caselor au crescut enorm, mai exact cu 85%. Bineinteles, cuvantul ‘enorm’ pus in contextul imobiliarelor. Daca ne uitam la bursa, intre 1995-2000 practic s-a triplat pretul.

In contextul imobiliarelor insa, uitandu-ne pe istorie (grafic), nu am fi putut anticipa acest pattern. Singura perioada in care acest boom al caselor si-a facut aparitia a fostย  in perioada de dupa al doilea razboi mondial. Chiar si asa acea perioada a fost complet diferita caci putem observa cat de abrupt si rapid au cazut preturile de dupa ultimul boom imobiliar, in comparatie cu perioada de dupa al doilea razboi mondial.

Domnule CarutaCuBani, inteleg ca pretul caselor au crescut, dar cum ramane cu salariile ?

Incepe sa-mi placa din ce in ce mai mult de tine aventurierule. Interesant este faptul ca pretul caselor de dupa 1998 a crescut mai rapid decat cel al salariilor. Acest lucru intr-adevar a fost usor de observat, iar cine a avut curiozitatea de a urmari aceste lucruri nu a avut ce face decat sa profite de situatie. Apropo, legat de acest lucru, foarte interesant: costul cumpararii unei case/apartament relativ la chirie s-a dublat din 1997 pana in 2006 ca mai apoi sa cada la loc din 2006 pana in 2013.

Interesant, dar cum ramane cu costul constructiei ?

Impresionant aventurierule, in curand vei deveni mai bun ca mine. Hai sa ne uitam si la acest aspect.

Indexul costului de constructie

Costul de constructie reprezinta un element foarte important cand vorbim despre pretul de cumparare al unei constructii nu-i asa ? Hai sa vedem ce ne spun datele.

Interesant. Ne-am fi astept ca pretul constructiei sa creasca pe boom-uri nu-i asa ? Nu numai ca nu a facut-o, insa observam cu ochiul liber ca nu prea exista nicio corelatie intre pretul de cumparare si pretul de constructie. Se vede ca pretul constructiei a fost mai mult sau mai putin constant chiar cu mici scaderi din 1980 si pana in prezent, deci a picat si aceasta pista in a aprecia viitoarele cresteri/scaderi de preturi.

Apropo, acest index de constructie este de asemenea cel real, ajustat cu inflatia. Te las pe tine singurel sa te gandesti nitel si sa tragi o concluzie legata de diferenta istorica dintre linia albastra si cea rosie ๐Ÿ˜‰

Cum ramane cu ratele de la banca ?

Hai sa vedem ce s-a intamplat si cu ratele.

Ratele creditelor

In mod evident, daca rata scade, este mai usor pentru populatie sa se imprumute si sa cumpere o casa/apartament, deci preturile vor creste, corect ? Hai sa vedem cum au afectat ratele preturile caselor din 1890 pana astazi.

Domnule CarutaCuBani, dar creditele ipotecare nu existau in 1890 deci datele istorice nu vor fi atat de relevante.

Aventurierule, de ce ma mai citesti cand stii atat de multe ? Intr-adevar, ele nu exista in varianta moderna decat de prin 1930 (cred…n-am timp sa verific acum), asa ca m-am uitat in istorie oricum la long rates ca sa compensez acest lucru.

Se pare ca nici aici nu am dat de jackpot. Scaderea ratelor de lunga durata a fost foarte lina din 1980 incolo. Daca ne ducem mai in trecut observam acelasi lucru: ratele de lunga durata clar nu au fost un indicator al boom-urilor imobiliare.

Gata stiu, populatia! A crescut foarte mult populatia!

Populatia

Intr-adevar, o explozie a populatie ar putea explica un viitor boom imobiliar. Sa vedem ce s-a intamplat.

Hmm, se pare ca de-a lungul istoriei populatia din SUA a crescut lin si frumos, nimic special, deci clar nici acest aspect nu ar fi putut contribui la prezicerea boom-urilor sau al caderilor.

Am gasit, evolutia bursei!

Ma intrebam cand vei aduce in discutie si acest subiect.

Evolutia Bursei

Hai sa vedem cum a aratat evolutia pietei bursiere din SUA.

Din pacate, iarasi este destul de clar ca nu avem o relatie intre pretul caselor si cel al imobiliarelor. Singura exceptie este in mod ironic reprezentata de ultimul boom imobiliar care a inceput din 1998. Acest boom a venit cu o intarziere de aproape 3 ani fata de bull market-ul din 1995.

Sunt anumite studii facute relativ recent care spun ca varfurile in imobiliare urmeaza varfurile bursiere cu un lag de aproximativ 2 ani.

Tic tac, ups, ora alocata pentru acest articol s-a scurs. Nu mai am timp sa continui, dar ideea este sa nu ne aventuram sa credem imediat orice studiu. Sau mai bine zis sa vedem exact metodologia utilizata si care au fost datele de intrare.

Mi-ar fi placut sa merg mai departe sa va arat cat de diferit este comportamentul diferitelor perioade istorice si de ce, dar toti dispunem de aceeasi cantitate de timp, iar a mea tocmai s-a epuizat ๐Ÿ˜‰

Acum ma simt mai bine. Sunt pregatit sa ma bat iar cu niste modele de date la munca. A fost amuzant sa-mi readuc aminte ce am citit acum….mai bine de 10 ani cred.

Apropo, multe informatii din acest articol au fost date voit in mod voalat. Daca-s intelese bine, principiile se pot aplica cu usurinta pe orice piata, desi rezultatele nu-s neaparat la fel.

Adica si in Romania ?

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

4 thoughts on “Investitii imobiliare – o excursie in trecut”

  1. Salut Bogdan! Mai este un factor destul de important referitor la creditare, poate cel mai important. Conteaza foarte mult cum s-a facut creditarea in perioada 2000-2008. Creditele s-au dat foarte usor, practic oricine putand sa acceseze un credit pentru cumpararea unei case. O situatie asemanatoare a fost si in Romania(vezi si francul elvetian), bineinteles nu la nivelul Statelor Unite. In aceasta situatie este normal ca majoritatea oamenilor sa-si cumpere case. Numarul caselor fiind relativ limitat pretul lor s-a dublat/triplat asa cum spuneai. Au fost situatii in care diferite persoane si-au achizitionat si cate 2-3 case. De ce? Pentru ca puteau :). Banca dadea foarte usor creditele, nefiind interesata de recuperararea banilor(vindeau creditul mai departe – aici este o alta poveste despre care putem discuta, o poveste care are legatura cu caderea bursei). Bineinteles ca dupa 2008 acele persoane au pierdut intrand in imposibilitate de plata. De cativa ani pana in prezent se intampla acelasi lucru, bineinteles nu la fel ca in perioada 2000-2008, insa tot meritul bancilor este pentru cresterea pietei imobiliare.
    Bineinteles mai sunt si ceilalti factori enumerati de tine, de exemplu inflatia, populatia, salariile…., insa parerea mea este ca bancile prin creditare detin rolul cel mai important. Si eu sunt pasionat de piata imobiliara. Multumesc!

    1. Salut Catalin. Corect, si accesul la creditare este foarte important. In realitate sunt mult mai multe variabile si nu as spune ca una este mai importanta ca alta caci combinatia tuturor declanseaza diversele anomalii. Intr-un articol insa nu voi avea niciodata spatiul necesar de a vorbi despre mai mult de 2-3 idei ๐Ÿ™‚

Leave a Reply to Catalin Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.