Creditul cel de toate zilele si plata anticipata

Sal’tare aventurierule. Astazi ne vom opri asupra unui subiect, pare-se interesant pentru mai multi cititori ai acestui blog: creditul ipotecar.

Punere in scena

Am primit mai multe intrebari legat de acest subiect. Mai exact ce sa faca, sa plateasca anticipat ? Sau, cat este randamentul daca se plateste anticipat creditul ?

Domnule CarutaCuBani, ce intrebari sunt acestea ? Normal ca trebuie platit anticipat, iar randamentul este egal cu rata dobanzii. La o rata de 5%, ai 5% randament garantat la plata anticipata.

Aventurierule, te cam grabesti si nu este bine. Intuitiv asa ar fi, insa stii cum se zice: realitatea bate filmul. 

Astfel, hai sa vedem cum functioneaza de fapt un credit ipotecar si cat de eficient este sa facem plati anticipate. Sau mai bine decat atat: cat de eficient este sa facem plati anticipate in functie de context. Now we are talking. Acum sa vedem pe calcule, pe cifre, pe bune, caci nu-i asa ? matematica este cel mai bun prieten al nostru si nu ne minte niciodata.

Date de intrare

In primul rand trebuie sa intelegi cum functioneaza un credit. Pentru acest lucru voi lua un exemplu simplu. Sa spunem ca Ion a luat urmatorul credit:

ItemValoare
Suma imprumutata [RON]336.000
Dobanda anuala5%
Perioada [ani]30
Numar plati pe an12

Dupa cum se vede luam in calcul un credit de 336.000 RON (aproximativ 70k EUR), o dobanda rotunda de 5%, pe o perioada de 30 de ani, facand plati lunare. 

Acum, care este finalitatea acestui credit ? In mod evident se va termina in 30 de ani, ajungand sa platim 313.339 RON dobanda, pe langa principalul de 336.000 RON. Cu alte cuvinte, aproape ca mai platim o data valoarea apartamentului. Apropo, rata lunara pentru acest credit este de 1.803 RON.

ItemValoare
Principal [RON]336.000
Dobanda platita313.339 RON
Rata lunara [RON]1.803 RON

Modul de functionare

Cel mai usor de inteles cum functioneaza acest credit este sa vizualizam cat principal, respectiv dobanda platim pe an. Acesta este punctul nostru de plecare. 

Domnule CarutaCuBani, poti explica graficul de mai sus ?

Desigur, practic vedem evolutia diverselor componente alte creditului: principalul, respectiv dobanda, si desigur rata, care este suma celor doua. 

  • Curba galbena reprezinta dobanda platita pe fiecare an. Vedem ca in primii ani aceasta este foarte mare ca valoare, ajungand sa scada odata cu trecerea timpului
  • Curba verde reprezinta principalul. Acesta incepe cu o valoare mica in primii ani, urmand sa creasca spre final. 
  • Linia albastra este constanta ca valoare, caci lunar platim aceeasi rata.

Deja putem trage o concluzie interesanta: la inceput platim mult mai mult dobanda decat principal. 

Sa presupunem ca ai acest credit de 15 ani. Este complet gresit sa presupui ca dupa acest timp ai platit jumatate din valoare apartamentului. In realitate ai achitat doar  98.753 RON din principal, deci din valoarea apartamentului. Cu alte cuvinte sub 30%, mai exact 29.39%.

Mai vedem ceva interesant pe acest grafic. Abia dupa anul 17 ajungem sa platim mai mult principal decat dobanda.

Pe urmatorul grafic putem vedea dobanda, respectiv principalul platit pe fiecare an.

In plus, am adaugat o line rosie care reprezinta cat ar fi trebuit sa fi fost o dobanda medie daca am fi platit aceeasi valoare in fiecare an. Vedem ca abia din anul 17-18 o atingem, deci aceeasi concluzie ca cea trasa din graficul trecut.

Plata anticipata

Inainte sa intram in analize, vreau sa iti mai arat 1-2 grafice, ca sa intelegi perfect cum functioneaza creditul. Mai exact vreau sa vizualizezi ce se intampla in momentul in care faci o plata anticipata.

Sa presupunem ca dupa 7 ani de dus in carca acest credit, Ion a mai economisit 48.000 RON (aprox 10k EUR). Inainte sa continuam, sa-l felicitam pe Ion. ***Bravo Ion, you’re the man!***

Acum, vazandu-se cu 48.000 RON in traista, Ion se gandeste ca in prima luna din al 8-lea an de credit, sa faca o plata anticipata.

Acum, Ion are 2 variante:

  1. Plata anticipata cu reducerea perioadei
  2. Plata anticipata cu reducerea ratei lunare

Cum Ion vrea sa isi scada dobanzile platite, alege prima varianta: plata anticipata cu reducerea perioadei. 

Acum, interesant este ce se intampla cu componentele creditului. Graficul de mai jos este foarte explicit in aceasta situatie

Uitandu-ne la graficul de sus sunt mai multe de zis:

  1. In primul rand vedem ca platind anticipat 48.000 RON, Ion reuseste sa-si achite creditul cu 71 de luni mai repede.
  2. Plata se face practic in prima luna din anul 8 de creditare. Se vede acest lucru foarte clar pe grafic, caci dobanda (cu galben) are o scadere mai mare fata de trend in acest an.

Domnule CarutaCuBani, dar acest grafic nu este corect. M-as fi asteptat sa vad un dreptunghi verde mult mai inalt in anul 8, reprezentand plata anticipata.

Perspicace aventurierule, imi place de tine. Intr-adevar, am facut-o intentionat caci voiam sa evidentiez deviatia de la trend a dobanzii platite intre anul 7 si 8. In realitate, insa, graficul arata in felul urmator.

Dupa cum spuneam, desi deviatia de trend este exact aceeasi, datorita zoom-out-ului, aceasta nu se observa atat de bine.

Cifrele din spatele platii anticipate

Domnule CarutaCuBani, cati bani a economisit Ion prin aceasta plata anticipata ?

Intr-adevar, aceasta este intrebarea intrebarilor. Prin aceasta plata anticipata, Ion a reusit sa “economiseasca”  81.508 RON, practic prin reducerea dobanzii totale platita catre banca.

Acest lucru inseamna ca si-a micsorat dobanda totala de plata cu 26%

Domnule CarutaCuBani, wow, stia Ion ce face. Bravo Ion! Totusi, pare foarte mult, cat este randamentul acestei “investitii” ?

Respira aventurierule. Sa le luam pe rand. Corect, bravo lui Ion pentru ce a facut, este clar de laudat. Cu toate acestea, nu este neaparat varianta optima, insa revenim.

Sa raspund la a 2-a intrebare: care este randamentul acestei operatiuni. Mai bine zis, care este randamentul mediu anual (CAGR) pe perioada creditarii pe care Ion a reusit sa-l scoata prin aceasta plata anticipata.

Domnule CarutaCuBani, 5% nu-i asa ?

Rabdarica aventurierule. pentru a calcula oarecum CAGR-ul, facem mici presupuneri. Presupunem ca plata anticipata de 48.000 RON reprezinta suma “investita” (in credit), iar aceasta investitie “a crescut” practic la suma castigata prin aceasta operatiune: 81.508 RON, dupa cum am zis mai devreme.

Tinand cont ca i-au mai ramas 17 ani de plata => un randament mediu anual de, wait for it, 3,16%. Este o diferenta pana la 5% asa-i ? 

NB: Desigur, nu este 100% corect ce am facut, caci cei 48.000 RON nu sunt investiti, ci de fapt platiti anticipat, deci oricum ar fi fost bagati in principal / dobanzi (mai mult ce-i drept) de-a lungul timpului. La nivel teoretic in final ai avea diferenta de dobanda platita + principalul. In fine, ideea este ca am folosit acest metric pentru a vizualiza eficienta si a o putea compara mai departe cu alte tipuri de investitii 😉 Cool, nu-i asa ?

Momentul platilor anticipate

Acum ca am inteles cum functioneaza un credit ipotecar, ar fi interesant sa vedem evolutia “castigului” in functie de cand facem plata anticipata.

Wait no more, caci urmatorul grafic ne arata exact acest lucru. Cu alte cuvinte ce se intampla daca Ion face aceasta plata anticipata de 48k RON in primul an. Dar daca-o face in al 2-lea an ? Al 3-lea ? Al 4-lea ? etc.

Pe OX avem anii de la 1 la 26. Cu alte cuvinte, ce dobanda plateste in total (cu verde) si ce dobanda economiseste (cu galben) daca Ion plateste cei 48k RON in primul an ? Dar in al 2-lea ? etc.

Este clar ca vaca: daca la inceput este interesant ca Ion sa faca aceasta plata anticipata, cu cat se duce spre sfarsitul perioadei de creditare, face din ce in ce mai putin sens, spre deloc.

Acest lucru este evident si daca ne uitam la randamentele totale obtinute in functie de anul platii anticipate.

Dupa cum se vede, cu cat plata se face mai tarziu, cu atat randamentul scade mai mult. Evident, era de asteptat, nimic nou sub soare.

Geez…ma uit la lungimea acestui articol si abia am inceput… Mai sunt atat de multe de aratat, precum randament raportat la nr ani castigati, la nr de ani ramasi, inflatia, cagr-uri, cum e cu plata in avans cu micsorarea ratei, variatia dobanzii, cum e cu…

Domnule CarutaCuBani, zi-mi macar de ce la un moment dat spui ca ce a facut Ion – sa plateasca 48K ca suma anticipata nu a fost cel mai eficient.

Ah da aventurierule, alt topic complet neacoperit: daca platile anticipate se fac lunar ? (si nu ai comision). 

Hai ca nu inchei pana nu iti arat macar ce s-ar fi intamplat daca Ion, in loc sa astepte acei 7 ani pana sa plateasca anticipat 48k, ar fi platit aceeasi suma, dar impartita lunar pana in al 7-lea an inclusiv.

Astfel, sa presupunem ca Ion plateste anticipat cu reducerea perioadei de creditare cate 571 RON / luna timp de 7 ani, ajungand in final la acelasi rezultat: 48k platiti anticipat. Rezultatul il gasesti in graficul de mai jos.

 Dobanda platitaDobanda castigataRandament totalCAGR
O singura plata de 48k231.831 RON81.508 RON26%3.16%
Plati lunare pana la atingerea a 48k218.374 RON94.964 RON30%4.19%

Interesant nu-i asa ? Aceeasi bani, randamente diferite. Totul depinde de cum ii folosesti. Desigur, putem vorbi de inflatie, dar atunci putem vorbi si de variabilitatea ratei de dobanda etc. Dupa cum spuneam insa, din pacate acest articol este deja prea mare. Avem timp si alta data sa aprofundam.

Pe final

Dupa cum vezi, este important sa intelegi cum functioneaza creditarea, caci pana la urma sunt banii tai. Bani ce iti intra in buzunar, sau bani care iti ies din el. Up to you…

Lucrurile devin foarte interesante odata ce ai inteles in mod corect cum functioneaza un credit, caci atunci poti aplica cea mai eficienta metoda pentru tine, inclusiv ajungand sa combini diverse produse financiare.

La workshop-ul de pe 21-22 Martie voi aborda de asemenea acest subiect, dar mai important, vor fi alti 2 speakeri foarte interesanti ce vor intra in niste detalii frumoase legat de domeniul creditarii. Astfel, daca vrei sa ma vezi, te astept cu drag.

Workshop Imobiliare

P.S. Joi seara voi participa si intr-un webinar online live gratis unde voi vorbi despre investitii imobiliare. Poti gasi mai multe detalii despre webinar, inclusiv cum sa te inscrii aici.

Ciao si pe curand.

Disclamer: Nu sunt consultant sau planificator financiar. Nu recomand niciun fel de investitie in niciun produs. Tot ce scriu atat in acest articol cat si pe blog nu este altceva decat o opinie personala. Sunt banii tai si este treaba ta ce faci cu ei.

10 thoughts on “Creditul cel de toate zilele si plata anticipata”

  1. am avut credit in lei, in romania, 8.3%. Am facut plati anticipate cu scaderea perioadei pt ca NU am stiut altceva de investit banii cu profit mai mare. Urmaream desfasuratoarele dupa fiecare plata, asa ca vazui ca in ultimii ani (cam ultimii 3-4 ani de rate) nu mai era asa profitabil, dar decat sa tin banii in cont fara dobanda, mai bine am inchis creditul.
    Mai sunt 2 componente pe care nu le-ai calculat: banca imi impusese o asigurare ce o plateam anual, plus contul de la ei avea niste comisioane (cred ca 1-2lei de alimentare, si 1 leu pe luna ?). Plata cu scaderea perioadei a anulat acestea (nu stiu cum sa le adun la formulele tale).

    1. Asa este, cand faci un credit ipotecar trebuie sa faci si asigurare si intr-adevar nu am luat-o in calcul. Plata anticipata cu scaderea dobanzii iti va scadea per total si asigurarea. Legat de comisioanele de transfer, administrare etc, nu ar trebui sa mai fie prezente in ziua de azi, mai ales daca ai salariul la ei. Sunt mai multe banci ce ofera gratis tot.

      P.S. ne vdm la fire meetup in BXL duminica ?

  2. Daca intentionezi sa platesti anticipat (integral in primii 15 ani), nu ar fi mai indicat sa optezi pentru pastrarea perioadei si micsorarea ratei (implicit o dobanda lunară mai mică)?

  3. Salut,

    Nu inteleg de ce te-ai raportat la ani ramasi in loc sa te raportezi la ani “taiati”/economisiti.

    Ca sa fac o analogie, daca investesc in SP500 ( target 30 ani ), exact suma de 10k Euro, iar dupa 7 ani vad ca am 26k euro (aprox 128000 RON = 48000 + 80000), randamentul anual este undeva la 14%.

    Poate nu am inteles eu corect calculul tau, motiv pentru care te rog sa il detaliezi mai mult.

  4. Salut,

    As fi interesat cum se schimba graficele la o perioada de 10 ani si un credit mai mic. Si care ar fi anul in care nu mai e rentabil sa platesti anticipat.

  5. Ai ramas dator cu varianta in care scazi rata lunara cand rambursezi anticipat si comparatia intre cele doua: rambursarea cu scaderea perioadei sau rambursare cu scaderea ratei. Practic scazand rata lunara si rambursand lunar inca din anul 1, diferenta de rata nu are dobanda si banii iti raman in buzunar ca investitie pentru ceva cu un randament mai bun si scazi si load-ul lunar de plata. Aditional, daca rambursezi anticipat lunar (in functie de suma) creditul tot ar trebui sa fie achitat mai repede.

  6. Salut,

    Felicitari pentru acest blog! Eu cunosc un alt blog romanesc care sa fie scris asa succint si fie asa de util, si nu ma refer doar la un blog/site de pe categoria finance, ci din toate domeniile.

    Ce program/site folosesti pentru realizarea graficelor?

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.